Банки начали игру на понижение, предлагая услуги по рефинансированию ипотечных кредитов

Банки, кредитующие покупателей жилья, вышли на рынок с новым продуктом: они рефинансируют выданные ранее ипотечные кредиты по более низким ставкам. На сегодняшний день новую услугу заемщикам предлагают пять банков. В ближайшее время к ним присоединятся еще два. Эксперты соглашаются, что перекредитование с более низкой ставкой - перспективное направление для развивающегося рынка ипотеки в нашей стране, но обращают внимание, что в настоящий момент ни нормативная база, ни объемы кредитования под покупку жилья не способствуют его развитию.

Борьба за клиента

Конкуренция на российском ипотечном рынке становится все жестче.

 

 

Банки-операторы, заинтересованные в увеличении объемов кредитования, не только идут на пересмотр условий (только за последний год ставка по кредитам уменьшилась на 1-2%, срок кредитования увеличился до 30 лет, размер первоначального взноса снизился до 10-20%), но и расширяют линейку предложений. В частности, многие банки выдают кредит под залог строящейся загородной недвижимости, предлагают займы с плавающей процентной ставкой, которая меняется в зависимости от значений индекса MosPrime.

Относительно недавно на рынке появилась новая услуга, ориентированная на заемщиков со стажем - то есть на тех, кто несколько лет назад уже взял ипотечный кредит и исправно платит по счетам.

С программами рефинансирования (новое заимствование для погашения уже имеющейся задолженности - "ИФ") по более низким ставкам уже вышли на рынок пять банков: Внешторгбанк Розничные услуги (Внешторгбанк 24, ВТБ 24), КИТ Финанс, Национальная ипотечная компания (НИКОМ), Райффайзенбанк и Международный Московский банк (ММБ). Еще два - Росбанк и Абсолют Банк - заявили о подготовке подобных предложений своими подразделениями.

В соответствии с условиями перекредитования банк гасит ипотечный кредит заемщика, причем зачастую взятый в другом банке (не все банки, продвигающие подобную программу в своей продуктовой линейке, готовы рефинансировать собственных клиентов). В Федеральной регистрационной службе с объекта недвижимости, находящегося под залогом, снимается обременение. Одновременно регистрируется договор ипотеки и оформляется новая закладная на "новый" банк, к которому переходит заемщик.

Появление программ рефинансирования ипотечных кредитов опрошенные "Интерфаксом" специалисты объясняют несколькими причинами. Так, президент Национальной ипотечной компании Сергей Постнов отмечает, что этой услугой участники рынка заинтересовались в начале 2006 года, когда объемы ипотечного жилищного кредитования "несколько сжались" из-за высоких темпов роста цен на недвижимость. "Клиентов, способных купить квартиру с помощью ипотечного кредита стало меньше, и банки, которым необходимо поддерживать и увеличивать количество выданных займов, обратились к людям уже имеющим определенную ипотечную кредитную историю в конкурирующих банках", - рассказал "Интерфаксу" С.Постнов.

Независимый эксперт, консультант проекта Международной финансовой корпорации (International Finance Corporation, IFC) "Развитие первичного рынка ипотечного кредитования в России" Владимир Гасяк указывает на то, что в первую очередь банки пошли навстречу тем заемщикам, которые взяли кредиты в 2001- 2003 годах. "По сравнению с периодом трехлетней давности, когда процентные ставки в валюте превышали 15%, а в рублях 18 - 20%, сегодня стоимость обслуживания ипотечного кредита упала на 30%", - говорит он.

Естественно, "старому" банку невыгодно пересматривать ставку, если заемщик исправно погашает долг с высокими по сравнению с сегодняшним днем процентами. А "новый" банк, напротив, готов идти на уступки, поскольку заинтересован в приобретении заемщика с хорошей кредитной историей и уже оформленным правом собственности на квартиру.

В.Гасяк обращает внимание на то, что если раньше ипотека для большинства кредитных учреждений оставалась вторичным продуктом в розничной линейке, то теперь к ней стали относиться намного серьезнее, а некоторые банки даже поставили себе план по объемам выданных займов. Например, банк Дельта Кредит решил выдать кредитов на $140 млн., а ВТБ собирается предоставить ипотечные кредиты на сумму не менее $200 млн. "Следовательно, каждый новый клиент дорог для банка", - резюмирует В.Гасяк.

С ним согласна и директор по банковским операциям банка Дельта Кредит Лора Файнзилберг, однако, она связывает обострившуюся борьбу за клиента с увеличением числа игроков на ипотечном рынке. "Так как конкуренция на рынке ипотеки усиливается, то, конечно, потребители могут добиваться снижения ставок или уходить в другие банки. Банки, которые являются новичками на рынке ипотеки, стараются завоевать как можно больше клиентов, в частности, за счет рефинансирования ипотечных кредитов, выданных другими банками", - рассказала агентству Л.Файнзилберг.

"Если мыслить глобально, - добавляет заместитель председателя правления Абсолют Банка Олег Скворцов, - то рефинансирование как программа перекредитования - это первый шаг к консолидации семейных долгов. У клиента может быть несколько кредитов в разных банках. Скажем, ипотека в одном, кредит на авто - в другом, кредит жены - в третьем, и все это в разных валютах, на разный срок и под разную процентную ставку. Контролировать все эти платежи бывает нелегко. В этом случае оформление всех кредитов в одном банке может значительно облегчить клиенту жизнь".

Процедура перекредитования

Как показал опрос участников рынка, программы перекредитования банков в целом похожи. Кредитные учреждения готовы рефинансировать типовые займы на покупку квартир (реже - коттеджей на вторичном рынке жилья). В зоне внимания Внешторгбанка 24, помимо этого, находятся кредиты на покупку жилья в строящемся доме (если на момент рефинансирования уже оформлено право собственности заемщика на объект недвижимости), а также нецелевые кредиты под залог уже имеющейся собственности. ВТБ 24 предоставляет новый кредит на следующих условиях: под 9,8% годовых в валюте и 13% в рублях. В ММБ можно рефинансировать старый кредит под 9,9% годовых в долларах и под 14% в рублях, максимальный срок кредитования составляет 20 лет, а размер кредита не должен превышать 80% от оценочной стоимости квартиры. При этом размер предоставляемого ММБ кредита может быть увеличен за счет включения в него дополнительных средств на ремонт квартиры, в этом случае максимальный срок кредита не превышает 15 лет. Использование данных средств возможно только после перерегистрации ипотеки (залога) квартиры в пользу банка.

"При рефинансировании остатка долга заемщика в размере $60 тыс. и понижении ставки нового кредита на 1%, на выплате процентов за 10 лет клиент сэкономит в районе $4 тыс. Нетрудно посчитать, какие деньги смогут сэкономить заемщики, взявшие кредит в 2002-2003 годах, когда среднерыночные ставки по ипотеке были выше сегодняшних на 4-5%", - привел пример начальник управления маркетинга и развития розничных банковских услуг ММБ Сергей Тропин.

В Райффайзенбанке можно перекредитоваться под 9,25% в долларах и 11% в рублях. Примечательно, что клиентам Райффайзенбанка дается возможность продлить период выплаты по кредиту еще на пять лет, по сравнению с оставшимся сроком погашения долга другому банку. КИТ Финанс выдает новые кредиты под 9,75% в валюте и 11,75% в рублях. Рублевые кредиты выдаются на срок от 1 года до 30 лет, а валютные - на 15 лет. Сумма может составлять от 300 тыс. до 60 млн. рублей. Таким образом, заемщик получает возможность изменить как срок, так и валюту кредита.

Национальная ипотечная компания предлагает три программы рефинансирования, одна из которых рассчитана на покупателей коттеджей. Сумма кредита составляет от $15 тыс. до $500 тыс. Кредиты выдаются на срок 10-25 лет, ставки варьируются в зависимости от степени подтверждения доходов заемщика от 9,7% до 10,5% годовых в валюте. Если заемщик готов ежегодно выплачивать денежную сумму в размере 0,7% от остатка ссудной задолженности за ведение ссудного счета, процентные ставки варьируются от 9% (с доходами, подтвержденными справкой с места работы) до 9,8% (в том случае, если есть необходимость дополнительно изучить доход клиента). Кредиты на покупку коттеджей рефинансируются под 11-12,5% в валюте.

Представители банков рассказывают, что к потенциальным клиентам никаких особых требований, как правило, не предъявляется. Кандидаты на рефинансирование проходят ту же проверку, что и кандидаты на получение ипотечного кредита в том или ином банке. Но кредитная комиссия принимает во внимание, что будущий заемщик уже имел успешный опыт погашения кредита в другом банке, а, следовательно, относится к нему более снисходительно.

Накладные расходы

Вместе с тем, собеседники "Интерфакса" подчеркивают, что рефинансирование не является бесплатной услугой, и любой заемщик, решивший сэкономить на выплате процентов, должен хорошо просчитать, покроет ли экономия расходы на получение кредита в новом банке. Прежде всего, клиенту необходимо будет оплатить оценку квартиры (от $100 до $300). В ММБ, ВТБ 24 и Райффайзенбанке с него также возьмут комиссию за организацию кредита, которая составит 1-2% от суммы займа и может колебаться в пределах $200 - 3000.

Кроме того, в Абсолют Банке от клиента потребуют оплатить услуги нотариуса по заверению ипотечной сделки и во всех кредитных организациях он должен будет понести расходы по перерегистрации закладной - около $200.

Отдельным и сложным вопросом эксперты считают проблему страхования и перестрахования объекта залога, титула на него, а также жизни заемщика в пользу банка. Как пояснили корреспонденту "Интерфакса" представители кредитных организаций, при перекредитовании идеальная ситуация - когда страховая компания, застраховавшая ипотечную сделку в "старом" банке, аккредитована и при "новом".

В то же время, если страховая компания не будет удовлетворять требованиям банка, проводящего рефинансирование, то заемщику придется досрочно прервать договор страхования (фактически три договора), что означает для него потерю годовой части страховых взносов, то есть около 1-1,5% от остатка по кредиту. Если подсчитать все затраты, связанные с получением и погашением нового кредита, окажется, что рефинансироваться выгодно только при снижении процентной ставки более, чем на 3-4%.

"Менять кредитный договор при рефинансировании на 2% интересно только для получения морального удовлетворения", - подчеркивает В.Гасяк и высказывает мысль, что в настоящее время эта услуга может быть эффективна с финансовой точки зрения только для людей, взявших ипотечный кредит до 2004 года.

Подводные камни

Много вопросов вызывает у специалистов сама юридическая процедура переоформления закладной в пользу другого банка. Как утверждают практически все собеседники "Интерфакса", в данном случае риски банка становятся несоразмерно выше рисков заемщиков.

Фактически механизм рефинансирования ипотечных кредитов сейчас предполагает, что заем, который выдает новый банк, является необеспеченным, поскольку в законе об ипотечном кредитовании предусмотрена возможность последующей ипотеки только в том случае, если первый банк дал на нее согласие. Банки же, как правило, включают в договор со своими заемщиками пункт о невозможности ипотечного кредита у другой финансовой организации.

Именно поэтому, как рассказал председатель правления Райффайзенбанка Йоханн Йонах, банки вынуждены задействовать схему досрочного погашения прошлого займа. Получив из старого банка справку о точном размере долга своего клиента, банк-рефинансист напрямую перечисляет деньги на счет прежнего кредитора. После этого "старый" банк должен предоставить письмо о снятии обременения с объекта недвижимости. На основании этого письма регистрирующие органы могут оформить залог на "новый" банк.

По подсчетам специалистов, вся эта процедура занимает от двух недель до трех месяцев. В период, когда кредит остается необеспеченным, банки по-разному страхуют себя от повышенных рисков. Так, Райффайзенбанк увеличивает ставки по кредиту на время регистрации залога, а ММБ, по словам начальника его управления розничных продуктов и услуг Алексея Аксенова, предлагает схему работы с дружественными риэлторскими агентствами, которые могут помочь одновременно снять обременение и перерегистрировать залог в пользу новой кредитной организации.

Глава управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ Внешторгбанка 24 Мария Серова рассказала о существовании такого механизма, как предварительный договор об ипотеке. Он предусматривает, что заемщик должен оформить основной договор ипотеки в течение четырех месяцев после снятия обременения "старым" банком с объекта залога.

Однако в целом, вынуждены констатировать участники рынка, время рефинансирования еще не пришло. Как указывает С.Постнов, не все банки, продвигающие подобную программу, готовы рефинансировать собственных клиентов (рефинансирование своим клиентам предлагают НИКОМ и Райффайзенбанк, причем стоимость этой услуги доходит до $500 - "ИФ").

Кроме того, эта услуга фактически не поощряется инструкциями Центрального банка, требующими для необеспеченных кредитов повышенного резервирования на счетах ЦБ. А штрафы в некоторых банках за досрочное погашение ипотечного кредита составляют 5-7% от остатка по долгу.

ИА "Интерфакс"
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...