Недвижимость во Франции. Квартира в Париже, вилла в Ницце, апартаменты в Куршевеле?

Приобретение гражданами России жилья во Франции имеет давнюю историю. Собственность там покупали начиная с Петровских времен. Далее массовая эмиграция россиян после революции 1917 года и вынужденное переселение в эту страну в более поздние времена.

Однако в последние 10–12 лет по мере развития рынка недвижимости в России у наших соотечественников появились дополнительные возможности при приобретении жилья во Франции. Следует отметить, что в силу исторически сложившегося особого отношения России к этому государству покупка домов там особенно привлекательна.

 

 

Прежде чем рассказать о тонкостях и вопросах приобретения недвижимости во Франции, представим краткие сведения об этой стране.

Географическое расположение. Климат. Природные особенности

Франция — государство, расположенное на западе Европы, граничит с Испанией, Швейцарией, Италией и Германией. На юге страну омывает Средиземное море, на западе и северо-западе воды Бискайского залива, проливы Ла-Манш и Па‑де-Кале (бассейн Атлантического океана). Общая протяженность ее береговых границ сравнима с сухопутными. На юго-западе, формируя естественную границу с Испанией, расположен горный массив Пиренеи. На юго-востоке страны находятся Французские Альпы с высочайшей вершиной Западной Европы — горой Монблан (4807 м). Главные реки страны — Сена, Рона, Луара, Гаронна. Озер во Франции немного. Самое крупное из них — Женевское (Леман) — расположено большей частью в Швейцарии. Во Франции преобладает умеренный климат с теплыми зимами, за исключением горных районов и северо-востока. Средняя годовая температура в Париже составляет 12 °С, однако в январе столбик термометра нередко падает ниже ноля, а в августе может подняться до 30 °С. Что касается южного побережья, то здесь царит приятный средиземноморский климат, весенние и осенние ливни неожиданны, но кратковременны, а солнечное мягкое лето продолжительно, с редкими осадками. Около 24% территории государства занимают широколиственные и хвойные леса.

Административное деление. Население

Франция состоит из 95 департаментов, объединенных в 22 экономических района, которые соответствуют историческим регионам страны. Первоначальное деление на департаменты, наименования которых происходят от названий рек или гор, провели еще в 1790 году. Государство имеет также восемь заморских департаментов. Так, Франции принадлежат остров Корсика в Средиземном море и ряд архипелагов в Тихом океане. Численность населения страны составляет 61 млн человек, из них около 10 млн проживают в Париже и его окрестностях. Большая часть остальных жителей обитает в деревнях и небольших городах (их здесь около 36 тыс.).

Франция — одна из наиболее богатых стран мира с развитой промышленностью, значительными сельскохозяйственными ресурсами, высоким научным потенциалом. Огромное место в экономике страны занимает сфера услуг.

Крупнейшие города — морские порты (Марсель, Гавр, Дюнкерк, Брест). На слиянии рек Рона и Сена стоит Лион — центр исторической области Лионне. Такие населенные пункты, как Лилль, Дижон, Орлеан, Тулуза, Гренобль, Нанси и другие, также имеют давнюю историю и привлекательны для жизни.

Морские берега Франции протянулись на 3,12 тыс. км. В основном это скалы и длинные гряды дюн Атлантики, чудесные пляжи и бухты Средиземноморья, прекрасное побережье Корсики и юго-восточный Лазурный Берег, давно ставший всеевропейским центром отдыха. Здесь множество исторических памятников, роскошных отелей, ресторанов, частных пляжей, бутиков и дорогих вилл. Современная инфраструктура обеспечивает комфортный отдых. Ницца, Канны, Ментона, Антиб — города, притягивающие как отдыхающих, так и покупателей недвижимости.

Французские Альпы — самые высокие горы Западной Европы, крупнейший в мире центр горнолыжного спорта. Популярнейшие курорты этого региона (Шамони и Куршевель, Межев, Мерибель и др.) посещаемы любителями зимнего отдыха со всего света. Иностранцы проявляют все больший интерес к недвижимости этих территорий.

Культурное наследие. Архитектура

Во Франции благодаря богатейшей истории сосредоточено огромное количество культурных ценностей. Можно с полной уверенностью утверждать, что каждый город, а иногда и небольшие деревеньки представляют собой настоящие музеи истории и культуры. Кроме бесчисленных памятников архитектуры и древних цивилизаций здесь есть места, связанные с жизнедеятельностью различных исторических личностей.

Культурным центром страны, безусловно, является Париж, архитектурный облик которого формировался на протяжении многих веков. Однако, сочетая в себе различные стили, город сохранил художественное единство. Наиболее значимые исторические памятники сосредоточены в центре города. Собор Парижской Богоматери (1163) — сердце Парижа, перед которым лежит небольшой круг с отметкой «0 км» (начало отсчета расстояний по всему государству). На правом берегу Сены расположена бывшая королевская резиденция, а ныне один из крупнейших и богатейших музеев мира — Лувр, в котором собрано около 300 тыс. работ всех стилей и эпох мирового искусства, начиная с античности и заканчивая серединой XIX века. На левом, более высоком, берегу реки, стоит знаменитая Эйфелева башня (1889), высота которой вместе с антеннами достигает 320 м, дворец Шайо, Сорбонна (Парижский университет, 1215) — один из крупнейших учебных и научных центров мира.

Своей историей и архитектурой богаты и пригороды Парижа. Версаль — самый известный образец дворцово‑паркового искусства Европы, один фасад которого имеет длину 680 м, а обширный парк занимает площадь 100 га. Много в пригородах столицы и других исторических замковых комплексов и соборов.

В 32 км от столицы, в местечке Марн-ла-Валль, расположен Евродиснейленд — самый крупный в Старом Свете (1943 га) парк развлечений.

Богаты историей и другие города и департаменты Франции. Это и Марсель, и Лион, и провинция Бургундия, визитной карточкой которой являются знаменитые бургундские вина, и Дижон, в центре которого сохранилось множество частных домов, построенных в XVI—XVII веках.

Столица Лазурного Берега — Ницца окружена предгорьями Приморских Альп с роскошным бульваром длиной 5 км. В городе множество дворцов, церквей и музеев. Среди них знаменитая опера Ниццы, дворец Вальроз, Капелла милосердия, Музей современного искусства, обсерватория и другие достопримечательности.

Всего в 27 км от Ниццы, на берегу Напульской бухты, расположены знаменитые Канны — город всевозможных фестивалей и архитектурных памятников, часовен и старинных домов, великолепных песчаных пляжей и соборов. Можно назвать еще много других замечательных мест во Франции, богатых своей историей и привлекательных для выбора места жительства.

Недвижимость

Как и в других странах Европейского союза, рынок жилой недвижимости Франции разнообразен не только по видам объектов жилья, но и по ценовым параметрам. Здесь несложно приобрести квартиру в многоквартирном доме с разным количеством комнат. Причем это может быть обычная в российском понимании квартира и скромная студия общей площадью 20–30 кв. м или обширный фешенебельный пентхаус на верхнем этаже элитного жилого комплекса. К продаже предлагают также отдельные дома, виллы и даже замки с многовековой историей. Во французских городах ведут строительство новых домов, проводят реконструкцию старых зданий и так же, как и в Москве, выполняют программы по сносу отживших свой век домов. О жилой недвижимости Франции и особенностях ее приобретения российскими гражданами читателям журнала рассказывают специалисты, работающие на этом рынке.

Комментарии специалистов

Юлия Титова,
руководитель отдела зарубежной недвижимости корпорации «Бест-Недвижимость»,
кандидат исторических наук
Купить отдельный дом во Франции можно практически в любом районе. Правда, недвижимость в Париже достаточно дорогая. У домов, расположенных в городской черте, как правило, небольшие участки — палисадники, хотя и здесь бывают пышные резиденции с большой парковой зоной. Если же речь идет о провинции, то предлагают в основном большие территории, например, в долине Луары или Бретани. Достаточно недорогие особняки могут иметь участок площадью около гектара и более. В хороших домах обычно просторная гостиная и столовая, гостевые спальни и ванные комнаты, как правило, расположены на первом этаже, на втором и третьем находятся хозяйские спальни, кабинет и детская. Обязательно строят гараж не менее чем на две машины.

Во Франции не принято оборудовать дома высокими заборами с системой наблюдения и контроля. Не часто встречаются там и крытые бассейны. Скорее их строят на виллах. Редкий дом обходится без камина и зимнего сада. Типично французским считают наличие винного погреба в доме. Вне зависимости от площади участка, даже в самом маленьком палисаднике, можно увидеть что‑то интересное. Саду местные жители уделяют большое внимание, не меньшее, чем устройству и интерьеру дома.

Во Франции на продажу предлагают таунхаусы, дома-коттеджи в городской черте и пригородах, загородные особняки и виллы, замки, провинциальные дома. Деление на категории достаточно условно. Особняк — это тот же дом, обладающий некоторыми дополнительными атрибутами удобства и комфорта и соответственно относящийся к более высокой ценовой категории.

Основное место жительства французов — район, где они родились или выросли. Переезжают в случае перемены места службы, изменения семейного положения. Конечно, они предпочитают жить за пределами города. Квартира в городе, как правило, не первый объект недвижимости. Ее приобретают для того, чтобы не возвращаться поздно домой с работы.

Одним словом, если средства позволяют, семья живет в отдельном доме. В квартире (собственной или съемной) предпочитают жить молодожены, не обжившиеся капиталом или желающие быть вблизи от городской суеты.

Цены на жилье зависят в первую очередь от места, где оно расположено. Можно купить требующий ремонта дом в провинции за 200 тыс. евро, а бывают квартиры, цена которых переваливает за 2 млн. Достаточно дешевое жилье в Нормандии. Так, расположенная недалеко от моря «трешка» площадью 70–75 кв. м с паркингом, кладовой в подвале обойдется в 150–200 тыс. евро. Аналогичные апартаменты в Ницце будут стоить 350–450 тыс. евро.

В 30 минутах езды от аэропорта в районе Канн за 500–700 тыс. евро можно приобрести дом современной постройки площадью 150–170 кв. м с садом 10–15 соток (французы считают не в сотках, а квадратных метрах, то есть 1000–1500 кв. м), бассейном, гаражом и винным погребом. В нем, скорее всего, будут гостиная с камином, оборудованная кухня, столовая, две или три спальни, рабочий кабинет, несколько санузлов и террасы. Стоимость виллы зависит, как правило, от ее расположения, площади и других критериев. Большинство вилл относится к ценовой категории 1,5–2 млн евро. Естественно, встречаются и более дорогие варианты, стоимость которых превышает 3 млн евро.

Солидный дом в ближайших пригородах Парижа обойдется в сумму не менее 700 тыс. евро, хотя можно найти подальше, попроще и соответственно дешевле.

Цены на недвижимость во Франции растут медленно (по сравнению с Россией). В Париже и на Лазурном Берегу они увеличиваются быстрее. Следует отметить, что во Франции в целом показатели роста стоимости одни из самых высоких в Западной Европе. Что касается покупки земельного участка для строительства дома, то сделать это иностранцу во Франции весьма сложно.

Если определены параметры приобретаемого жилья и денежные ресурсы для покупки, то начинать надо с обращения в агентство для ознакомления с недвижимостью и процедурой ее приобретения. Когда в Москве ряд вариантов подобран, следует отправиться во Францию и ознакомиться с ними на месте. Предварительный договор заключают при помощи представителей агентства, далее вносят аванс до подписания основного соглашения. Затем риелторы проверяют юридическую чистоту сделки через нотариуса. Все достаточно просто.

Договор о риелторском обслуживании стандартный. Агентство обязуется подобрать варианты и организовать юридически грамотное сопровождение сделки, клиент — принять и оплатить услуги. Объект должен быть чистым, то есть не находиться под залогом (кредитная система во Франции очень развита), а документы в порядке. При оформлении сделки обязаны лично присутствовать продавец или уполномоченный представитель (как правило, адвокат). Необходимо также правильно уплатить налоги.

Регистрация сделки проходит при помощи нотариуса через французские банковские безналичные счета — расчеты. Услуги агентства стоят 5–6% от суммы сделки, нотариуса — 7%. Купленный дом обязательно страхуют.

Для приобретения недвижимости гражданин РФ может воспользоваться ипотечным кредитом. От него потребуют предоставления кредитной истории и соответствующих рекомендаций. Агентство же окажет ему в этом поддержку.

Особенностью французского рынка недвижимости является его полная монополизированность риелторскими агентствами. Частные маклеры не проводят операции с недвижимостью. Для приобретения собственности во Франции обязательна виза. Что касается вида на жительство, то данный вопрос проблематичен.

Стюарт Балдок,
руководитель офиса консалтинговой компании Property Vision на юге Франции
Приобретение недвижимости в районе Лазурного Берега престижно и популярно среди граждан многих государств, в том числе и России. Природа этого района разнообразна. Здесь можно легко найти относительно чистое, незаселенное место с озерами, лесами, горами на расстоянии часа езды от моря, а порой и ближе. Например, на востоке (Cap Ferrat, Villefranche), в живописном районе, впечатляют небольшие аккуратные домики с ухоженными садами, сбегающими к воде.
На Лазурном Берегу, одном из наиболее теплых мест во Франции, летом обычно не бывает невыносимой жары. Так, средняя температура в июле-августе составляет 25 °С, изредка дует слабый (умеренный) ветер и идут кратковременные проливные дожди. В среднем свыше 300 дней в году в Ницце светит солнце. Наиболее притягательной силой на Лазурном Берегу обладает море, куда стремятся на отдых и постоянное место жительства не только французские граждане, но и представители других стран.

Следует отметить, что побережье преимущественно заселено французами, однако процент иностранцев, приобретающих там недвижимость, весьма велик. В частности, заметна доля российских покупателей. Можно даже говорить о том, что наши соотечественники существенно повлияли на цены в данном регионе. В течение последних пяти лет граждане РФ при покупке недвижимости нередко переплачивали, приобретая желаемый объект, что привело к росту цен. На протяжении десяти лет, до прихода покупателей из России, рынок был достаточно стабилен и цены росли незначительно. А сейчас самая дорогая недвижимость именно в тех местах, где предпочитают жить россияне, — Cap Ferrat, Saint Tropez, Cap Martin.
На рынке жилой недвижимости в этом районе представлены как дома, так и квартиры. Вдоль самого побережья максимально близко к воде, как правило, располагаются отдельные дома. Чуть подальше есть небольшие многоквартирные жилые здания, но это уже недвижимость другой ценовой категории. Есть спрос на хорошие квартиры и в Ницце.

Новое строительство на побережье ограничено, потому что все участки, расположенные близко к воде, находятся в собственности. Наибольшим спросом у покупателей пользуются отреставрированные старые дома.

Хорошую квартиру в Ницце можно приобрести за 6 тыс. евро за 1 кв. м и более. Отдельный дом, расположенный не на побережье, стоит 7,5–10 тыс. евро за 1 кв. м. Цена такой же постройки на берегу составляет 20–30 тыс. евро 1 за кв. м. Самые высокие цены (40–50 тыс. евро за 1 кв. м) установлены на высококлассное жилье в отдельных районах. Цены заметно выросли за последние пять лет, и, судя по всему, столь высокие темпы их изменения сохранятся в обозримом будущем.

Иностранцы отдают предпочтение приобретению домов, а не квартир. Покупая дом для отдыха, они хотят, чтобы он обязательно имел вид на море, хотя бы очень отдаленный. Россияне, как правило, приобретают жилье близко к морю. Их излюбленные места — Cap d’Antibes (несмотря на то что хорошая недвижимость в этом районе в дефиците), Cap Ferrat (один из самых дорогих районов), а также другие районы, расположенные к востоку от Ниццы. Граждан РФ в основном интересуют дома общей площадью от 250 до 400 кв. м с четырьмя-пятью спальнями. Средний бюджет покупки составляет 6–8 млн евро. Верхний ценовой предел обозначить достаточно сложно, есть предложения за 80 или 150 млн евро и выше.

Лариса Хорева,
генеральный директор компании Avenue Property
Для покупателя недвижимости во Франции в настоящее время есть широкий выбор, начиная от небольших квартир‑студий и комнат до фешенебельных особняков. Остановлюсь подробнее на ценах на жилье в Париже, которые зависят от расположения квартиры и составляют от 2 до 9 тыс. евро за 1 кв. м. В элитных округах, где находятся Монпарнас, Сен-Мишель, Эйфелева башня, музей Орсе, Собор Инвалидов, Елисейские Поля (ими считают VI, VII и VIII округа), квартиры стоят от 5 до 9 тыс. евро за 1 кв. м. Несколько дешевле недвижимость в центре французской столицы (I, II, III, IV округа).

Цена 1 кв. м в большинстве современных квартир в хороших, но не самых дорогих районах Парижа равна 3–4 тыс. евро за 1 кв. м. Вблизи Лувра, оперы, мэрии, собора Парижской Богоматери 1 кв. м обойдется в 3–6 тыс. евро. В V округе (Сорбонна, Пантеон, Люксембургский сад — район студенчества) цены колеблются в пределах от 3,5 до 4 тыс. евро за 1 кв. м.

В большинстве пригородов Парижа (кроме Нейи) квартиры дешевле на 10–30%. Булонь, Сен-Клу, Венсен, Леваллуа, Курбе-вуа являются тому подтверждением.

Каков процесс покупки недвижимости во Франции? Первым шагом этого приобретения является официальное соглашение между продавцом и покупателем, которое называют Sous-Seing Prive (при посредничестве французского агента по недвижимости) или Compromis de Vente (оформление через нотариуса).

Договор должен быть подписан обеими сторонами. При этом покупатель выплачивает задаток, который составляет минимум 10% от стоимости приобретаемой недвижимости. Деньги переводят на специальный банковский счет нотариуса, где они будут храниться до внесения оставшейся суммы или аннулирования покупки.

В договоре прописывают условия продажи, цену объекта, возможные кредиты и пр. С этого времени выбранный объект недвижимости снимают с рекламы на продажу. Задаток может быть возвращен, если покупатель откажется от покупки в установленный законом период времени — семь дней. После этого срока соглашение аннулируют, если не выполнено одно из его условий. Таким образом, покупатель теряет задаток, если он отказывается от покупки без оснований, отраженных в документе.

После подписания вышеуказанного соглашения следует период (30–90 дней), в течение которого изучают недвижимость в целях выявления юридической чистоты сделки и устранения возможных недостатков приобретаемого объекта. Эту проверку и другие меры действующего соглашения проводят агент и нотариус. В указанный срок покупатель должен решить вопрос полного финансирования сделки.

Нотариус во Франции не находится на чьей‑либо стороне, а является официальным лицом, представляющим интересы государства. Его задачей является подтверждение того, что сделка будет совершена чисто в соответствии со всеми юридическими нормами. Кроме того, через его банковский счет проходит финансирование сделки и взаиморасчеты.

Вторым шагом юридического оформления покупки недвижимости во Франции становится подписание продавцом и покупателем заключительного договора (Acte de Vente) в присутствии нотариуса. Имущество переходит к новому владельцу, обязанному к этому моменту выплатить оставшуюся часть стоимости недвижимости нотариусу, который затем выплачивает ее продавцу. Отметим, что сумма должна быть передана в распоряжение нотариуса до момента заключения договора.

После подписания Acte de Vente нотариус заверяет акт продажи, а продавец передает ключи на недвижимость покупателю.
Во французском посольстве в Москве и Санкт-Петербурге на основании предъявленных правоустанавливающих документов на купленную недвижимость собственнику выдают визы различных категорий, среди них многократную деловую визу, действительную на поездки сроком менее 30 дней в течение одного года, годовую туристическую визу на 90 дней для нескольких поездок, долгосрочную визу на срок более 90 дней.

Недвижимость и цены
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...