Заинтересована ли местная власть в проведении земельных аукционов? Факты и мнения риэлторов

Опрос на эту тему редакция «Domik.net» провела среди представителей крупных операторов рынка недвижимости, работающих в разных регионах Украины и в Киеве. Риэлторам было предложено ответить на три вопроса такого содержания:

- Есть ли у вас уверенность, что в вашем регионе земельные аукционы будут проводиться регулярно, и выделение земельных участков под застройки будет процессом прозрачным?

- Можно ли допустить, что в результате проведения земельных аукционов будет формироваться рыночная цена объектов?

- Закладывает ли власть в стоимость выставляемого на аукцион объекта работы, не связанные с рыночной стоимостью данного участка?

Настоящий материал составлен по итогам проведенного опроса.

 

 

В завершение его – комментарий редакции портала.

Директор агентства недвижимости «RealNest» (г. Запорожье) Елена Сафронова

В настоящий момент Днепропетровский горсовет в стадии принятия ряда процедурных решений и положений, цель которых – снизить влияние человеческого фактора на процессы, связанные с земельными участками и объектами недвижимости. Насколько эти решения окажутся жизнеспособными и приведут ли к желаемому результату, покажет время.

Но процесс участия в аукционе любого заинтересованного лица сам по себе непростой. У нас ощутима недостаточная информационная поддержка аукционов. Это приводит к тому, что стоимость земельного участка на аукционе не всегда можно отнести к «совершенной» рыночной.

Чтобы ни вкладывалось в стоимость, окончательное ее формирование происходит на самом аукционе - за счет интереса потенциальных покупателей. Закладывает ли власть что-либо в стоимость участка дополнительно, никого не интересует. Если интереса потенциальных покупателей нет, то будет следующий этап – снижение стартовой стоимости. При эффективной информационной поддержке любой аукцион – это наиболее справедливый способ определения стартовой стоимости.

Директор агентства недвижимости «Жилком» (г. Донецк) Сергей Тахтаров:

- Вряд ли такие аукционы будут проводиться регулярно, и прозрачность выделения земельных участков очень сомнительна. Если и будут выставляться на аукционы некоторые объекты, то по известной пословице: «на тебе, боже, что мне негоже». В этом году какие-то попытки были, но настолько все это было тихо, что даже мы об этом не знали – когда проводились такие аукционы и кто на них присутствовал.

Мы считаем, что цена не может складываться на аукционах. Она формируется коммерческим путем. Если, скажем, в центре Донецка есть какие-то участки, то цена на них уже запредельная. И, когда кому-то необходим какой-то участок, то вопрос об этом решается в «определенных» кругах, а не на аукционе…

Хотя земельные аукционы – это еще «молодая поросль», но, как правило и насколько нам известно, если участник желает что-то получить, то его вынуждают делать именно те затраты, о которых поставлен вопрос. Тут есть и требование покраски фасада какого-то дома, и перечисления средств в фонд развития города, и укладка плиткой улицы, и другое. Только в том случае, если выделение земельных участков будет осуществляться для создания каких-то новых спальных районов, такие аукционы могут быть прозрачны.

Директор агентства недвижимости «Реал-Сервис» (г. Запорожье) Дмитрий Швыдкий:

- Да, такие мероприятия сейчас осуществляются. В частности, в первом квартале в Запорожье был проведен один аукцион, на который были выставлены три участка в Шевченковском районе. Они не были реализованы – на тот период времени ситуация в стране была в «подвешенном» положении. 28 апреля состоялась сессия Запорожского горсовета, и депутаты утвердили перечень участков, которые будут выставлены на аукцион в ближайшее время.
- Относительно формирования рыночной цены на аукционе, то я думаю, что если есть не одна заявка на участие в конкурсе, то стоимость выставленных на продажу объектов наверняка должна быть рыночной.

Директор агентства недвижимости «Твой дом» (г. Кировоград) Владимир Доленко:

- Никакие земельные аукционы в Кировограде не проводятся. Как распределяется земля, никто здесь вообще не имеет представления. Земля для продажи тут есть, но о ней никто ничего не знает. Похоже, что власти не ставят пред собой вопрос, который стоило бы изучить и вести продажи с целью пополнения бюджета. По-моему, в бюджете города нет даже раздела пополнения бюджета за счет земли. Хотя в центральной части земельные участки стоят очень дорого.

Директор агентства недвижимости «Гривна плюс» (г. Луганск) Татьяна Давыдова:

- Что касается продажи земельных участков через аукцион, то в Луганске не проведено еще ни одного земельного аукциона. В настоящее время на сессии Луганского городского совета принято решение о проведении такого мероприятия по нескольким объектам, но пока только готовится техническая документация. Когда состоится такое «чудо» в нашем городе, неизвестно.

Цены на земельные участки, скорее всего, возрастут, потому что в их стоимость закладываются и затраты по подготовке аукциона, по изготовлению техдокументации. Ни о какой прозрачности рынка пока нельзя вести речь, так как исполком горсовета не слишком афиширует свои действия.

Директор агентства недвижимости «Николаевская недвижимость 2000» (г. Николаев) Игорь Бионосенко:

- Аукционы проводятся. Уже при въезде в город бросаются в глаза «наделы» на перспективные земли. Сплошные заборы и ограждения. Оценивая проводимые местными властями мероприятия, отмечу, что они стараются, но чтобы процесс стал полностью прозрачным, еще необходимо время. Пока все спешат «застолбить» за собой право пользования тем или иным участком, не особо думая о прозрачности..

Говоря о том, может ли сформироваться рыночная цена участков на аукционе, скажу однозначно: нет. Цена, по которой земля приобретается на аукционах, не рыночная. За реальную стоимость ее выставляют, как правило, после проведения аукциона.

Директор агентства недвижимости «НТН» (г. Симферополь) Дмитрий Майоров:

- Недавно в телеэфире мер Симферополя заявил, что необходимо продавать земельные участки. Но на самом деле мы пока этих процессов не ощущаем, риэлторов ни к чему не привлекают. Возможно, для определенных лиц устраиваются какие-то «теневые» продажи, о которых мы не знаем. Весьма ощущается коррумпированность депутатского корпуса, его «договорные» отношения. Сегодня городская власть с таким положением ничего поделать не может, Нередки попытки отменить решение прежнего руководства города по землеотводам. Лица, которые получили по этим решениям участки, обращаются в суд, а суд выносит решение о незаконности действий нынешней городской власти. Замечаем и желание отменить одни решения и предоставить участки другим лицам – видимо, уже на других «условиях».

Мы ничего не знаем о том, какие аукционы планируется провести. Поэтому ни о какой о прозрачности процессов или мероприятий говорить не можем.

Директор агентства недвижимости «БЕЯ&COM» (г. Ужгород) Беата Мендел:

- Сейчас невозможно ответить ни на один из поставленных вопросов, поскольку аукционы в Ужгороде вообще не проводятся.

Директор агентства недвижимости «Ваш Ковчег» (г. Черновцы) Сергей Босовик:

- Насколько мне известно, в настоящий момент этот процесс идет нормально. Аукционы в городе проводятся, и цены на объекты выставляются на них рыночные. Но у нас, к сожалению, земли для застроек мало. Потому большинство выставляемых на аукционы участков продается.

Мне неизвестны факты включения в стоимость участков дополнительных работ. Застройщики иногда о них говорят, но подтверждений этому нет. Хотя известно, что их предупреждают об обязательном проведении отдельных работ - скажем, прокладывании всех необходимых сетей. В одном из трех наших районов – в Садгорском – сейчас строится коттеджный городок, и пока там застройщики не проведут все сети, строительство не начнется. Для такого городка должны быть сооружены центральная канализация, отдельная новая подстанция и т.д. Эти вопросы решаются с пониманием и ими строители занимаются вплотную.

Исполнительный директор группы компаний «Планета Оболонь» (г. Киев) Алексей Котенко:

- У нас есть уверенность в том, что в столице земельные аукционы будут проходить регулярно. Во-первых, уже общественное сознание созрело к тому, чтобы требовать от городской власти проведения таких мероприятий. И, слава Богу, власть откликается на эти требования. С другой стороны, если говорить о прозрачности составления цены, то этот вопрос еще остается без ответа. В частности, вполне логичным выглядит перекладывание на плечи участников аукциона сооружение коммуникаций и осуществление затрат на другие накладные расходы. Но пока непонятно, каким образом наши граждане смогут отслеживать адекватность стоимости выставленного на аукцион участка. Ведь они не являются квалифицированными оценщиками и не могут подсчитать, сколько будут стоить те или иные работы при решении вопросов по возведению коммуникаций. Почему бы самому городу не взять деньги, вырученные от продажи участков на аукционе, и не сделать эту работу силами муниципальных предприятий? Тогда на аукционе не работы будут продаваться и не работами проводиться взаимозачеты, а участки будут уходить за конкретные деньги.

Есть и другой вариант. К примеру, к документам по каждому проданному участку будет прилагаться акт оценки или заключения независимых экспертов-оценщиков о том, насколько отличается стоимость участка от рыночной стоимости в совокупности со всеми дополнительными накладными расходами, которые ложатся на плечи покупателя. Тогда можно будет говорить о прозрачности ценообразования.

В настоящий момент средства массовой информации обращаются к нам, риэлторам, с вопросами об адекватности стоимости проданных участков. Дать более или менее вразумительный ответ мы не в состоянии, потому как не являемся экспертами в вопросах стоимости строительных работ. А к тому же нигде не сообщается об объемах этих работ. Естественно, что делать какие-либо выводы о прозрачности такого подхода невозможно. Вот общество пока и остается в неведении, проданы участки по рыночной стоимости или нет.

Оставляет желать лучшего и вопрос об информированности СМИ относительно проведения такого рода торгов. На эти мероприятия надлежит приглашать представителей масс-медиа. Чтобы общество могло наблюдать за течением всех процессов и делать соответствующие выводы об их открытости и прозрачности. К сожалению, сейчас люди о них узнают только пост-фактум.

Соучредитель агентства недвижимости «Недвижимость Черкассы» Андрей Рубан:

- С одной стороны, нас не привлекают к участию к продажам земельных участков, с другой, - мы интересуемся этим профессионально. К сожалению, приходится слышать только призывы к прозрачности в этих вопросах и при этом оставаться в неведении ни о торгах, ни об их результатах...

Земельные торги в Черкассах - это «иная планета», признаки жизни на которой никак не влияют на рынок земли. Единственное «эхо» – все застройщики, работающие на первичном рынке, упорно подтягивают цены на свои долгострои под «рыночные», не смотря на заверения, дававшиеся в течение двух лет, что цена увеличиться только на «чуть-чуть».

Директор департамента жилой недвижимости агентства недвижимости «Прикарпатський дім» (г. Ивано-Франковск) Владимир СОВТУС:

- В Ивано-Франковске аукционы проводятся регулярно, и результаты продаж участков на них положительные. Потому можно говорить о стремлении власти к прозрачности в этих вопросах.

Как правило, в результате проведения аукционов формируется рыночная цена на земельные участки.

Председатель наблюдательного совета ЗАО «Технопарк ЛЗТА» (г.Львов) Юрий Сытник:

- Мероприятия по проведению земельных аукционов декларативные и популистские. Реально процесс далеко не прозрачен и контролируемый непосредственно мэром Львова.

У нас сложилось впечатление, что аукционы во Львове готовят под предварительные договоренности или «выбрасывают» на рынок «ненужные» участки. Рыночная цена формируется на вторичном рынке при продаже участков или объектов недвижимости, функциональное назначение которых предполагается изменить. Например, снос производственного здания с последующим строительством на данном участке жилья.

Директор агентства недвижимости «Волинське агентство нерухомості» (г. Луцк) Лариса Мусийчук:

- До настоящего момента такого рода мероприятия не проводились. Только недавно как бы дан старт продажам земельных участков на конкурсных началах. В частности, на очередной сессии Луцкого горсовета было принято решение о порядке продажи земельных участков субъектам предпринимательской деятельности путем проведения земельных торгов, в форме конкурса и аукциона.

В основном, цена на землю формируется рынком. Аукционы, если и проводились в нашем городе, то негласно. По крайней мере ни нам, ни другим участникам рынка о них ничего известно не было. Потому повлиять на ценообразование они не могли. Тем временем цены на земельные участки растут. Отмечу, что в центре Луцка свободных участков практически нет. Кое-где используется территория жилья, идущего под снос и по желанию собственников применяется цена самого жилья, которая порой доходит до 50-60 тыс. долл. за 1 сотку. В других районах в пределах города стоимость земельных участков возросла на 20% - сейчас она составляет примерно 3 тыс. за 1 сот.

Директор агентства недвижимости «Риелт Информ» (г. Ровно) Анжела Мыхайлюк:

- Городской властью Ровно земельные аукционы не проводятся. Прозрачности в этом вопросе нет.

Заместитель директора агентства недвижимости «Яворына» (г. Тернополь) Анатолий Венгриновч:

– Новая городская власть практически начала свою работу только с августа прошлого года. Определенное время никакие земельные вопросы в Тернопольском горсовете не рассматривались. Что касается мероприятий, то сейчас идет инвентаризация земельных участков. Изучается все, что есть в городе, чтобы предложить на аукцион. На недавней сессии горсовета был утвержден перечень участков, которые и должны быть проданы через аукцион. Общая стартовая стоимость этих 5 участков – около 3 млн. грн. Их площадь - от 0,4 до 0,7 га. Все они находятся в одной промышленной зоне, рядом с микрорайоном «Сонячный». Каждый из участков имеет разное назначение – под застройку складских помещений, пункта технического обслуживания, торгово-развлекательного комплекса и др.. Интересен тот факт, что их предложат с готовыми разрешительными документами, и покупателям не придется оббивать пороги разных инстанций, добывая их.

Аукцион, предположительно, состоится в июне-июле этого года, он станет первым таким мероприятием, связанным с продажей земельных участков.

Что касается стартовых цен на предлагаемые для продажи через аукцион участки, то они фактически подведены к среднерыночной стоимости. В связи с этим была произведена экспертная оценка их. Но мы не можем сказать, что рыночная цена формируется в результате проведения аукциона, потому как сами аукционы еще не проводились. Как сложится ситуация на рынке после первого, - вопрос пока открытый.

Нынешний городской голова Роман Заставный шел на выборы 2006 г. с обещаниями сделать процесс землеотводов прозрачным. Нам известно и о его планах по проведению конкурсов на приобретение права на аренду участков. Об этом было заявлено в нашей прессе. Естественно, в результате этого в местный бюджет ежемесячно будут поступать определенные средства, которые можно будет использовать на разные нужды города, что тоже положительно.

Руководитель аналитической службы группы компаний «Проконсул» (г. Харьков) Виктория Каратанова:

- В апреле нынешнего года депутаты Харьковского городского совета утвердили перечень участков, которые будут выставлены на земельный аукцион. В частности 2 участка площадью 2,85 га на углу Белгородского шоссе и улицы Чкалова - для строительства многофункционального центра; 0,54 га по Красношкольной набережной (в районе цирка) - под многоэтажный паркинг.

Кроме того, депутаты намерены продать право аренды земли площадью 0,4 га по улице Полтавский шлях, 37 - под жилищную застройку.

Ориентировочная сумма стартовых цен еще не называлась и может быть объявлена только после разработки проектов отвода земли, изготовления технических паспортов и проведения экспертной денежной оценки.

В дальнейшем власти Харькова планируют проводить земельные аукционы не чаще, чем раз в три месяца. Главной проблемой для организаторов и участников харьковских аукционов продолжает оставаться сложность нормативно-правовой базы.

Директор агентства недвижимости «А-Лекс» (г. Хмельницкий) Андрей Загоруйко:

- Хмельницкий городской совет постоянно проводит аукционы (конкурсы) по выделению земельных участков под строительство. Но, учитывая, что в привлечении к конкурсам по строительству жилья предпочтение отдается местным фирмам, все эти участки со временем попадают на черный рынок. Факт проведения аукционов не делает его прозрачным. Зато теперь затраты на приобретения земельных участков строители официально проводят по бухгалтерии и этим аргументируют повышение цен.

По моему мнению, кроме роста цен, проведение конкурсов ничего доброго для конечных потребителей не принесет, поскольку основной рынок, связанный с выделением земельных участков и переходов прав собственности, остается в тени. Сама идея землеотводов через конкурсы (аукционы) очень неплохая, но для ее эффективной реализации необходимо, чтобы:
- правила и условия проведения конкурсов были установлены центральными органами власти, а не отданы на откуп местным органам самоуправления;
- работа конкурсных комиссий должна осуществляться под общественным контролем - во избежание коррупции (ведь нередки случаи проведения конкурсов под определенного заказчика);
- на конкурсы должны выноситься все свободные земельные участи, а не выборочно, для галочки, когда непонятно, кто определяет количество и качество выставленных участков (в Хмельницком это - прерогатива городского головы под прикрытием сессии горсовета).

Директор агентства недвижимости «Автограф» (г. Сумы) Александр Катасов:

- Земельные аукционы у нас уже начали проводить. Причем именно в Сумах прошел первый земельный аукцион в Украине, о чем стало известно даже Президенту Украины, который одобрил это начинание. Сейчас мы можем рассчитывать на то, что весь процесс будет прозрачным. В настоящее время появилось немало объектов на продажу. Но наши местные строители не согласны с тем, что земли под застройку в городе нередко отдают киевским, донецким и другим застройщикам. Они просят поддержать их, выделить им землю и обещают, что могут сами построить объекты на тех участках, которые запланированы под застройки. Некоторые «лакомые» участки, находящиеся в центре или поблизости центральной части, оказались предметом судебных споров. За этими фактами стали ощутимы попытки осуществления своего рода земельного рейдерства.

Что касается вопроса о формировании цен путем проведения аукционов, то мы считаем, что это возможно. В результате проведения упомянутого аукциона город получил реальную стоимость земельных участков. Сейчас в зависимости от места расположения цены на земельные участки колеблются в пределах от 2.5 до 5 тыс. тыс. долл. за 1 сот. Но «черная» перепродажа участков тоже происходит.

Директор компании «Одесский Центр Аукционов» Вячеслав Маркаров:

– В Одессе такие аукционы проводятся регулярно. Их делают как можно прозрачнее, и процесс этот наладился. Накануне в СМИ публикуется весь перечень участков, которые будут выставлены на аукцион. Поэтому в целом можно положительно оценить стремления властей сделать этот процесс прозрачнее.

Правда, так сложилось, что наша компания с городом не сотрудничает ни как продавцы, ни как покупатели. Но, конечно, отслеживаем ряд моментов, в надежде на то, что какие-то участки могут быть выставлены на продажу после аукциона – хотя такие случаи у нас единичные.

В целом в результате таких мероприятий формируется рыночная цена. Правда, были случаи, когда с аукциона продавалась земля, находящаяся в хороших местах города, по цене выше рыночной.

Директор агентства недвижимости «Мультидом» (г. Севастополь) Наталья Массальская:

– Такие мероприятия, как земельные аукционы, в Севастополе осуществляются регулярно. Выделение земельных участков под застройки тоже стало уже прозрачным процессом. Существует сайт горсовета, где четко объявляется дата проведения аукциона, кроме того, идет реклама таких мероприятий, так что мы имеем возможность знать о них и их отслеживать. Ведь нашей компании приходится участвовать и в строительных работах на тех участках, которые выставляются на аукцион, и в оценочных работах. То есть мы как бы подключены ко всему этому процессу и потому мы в курсе движения участков, цен на них, и в моментах продаж. Мне известно, что в городе существуют четкие планы реализации участков, городская власть настроена на то, чтобы пополнять городской бюджет и с этой целью регулярно проводить такие аукционы. К примеру, по поводу одного из аукционов по всему городу были размещены рекламные биллборды, то есть велась настоящая рекламная кампания.

Но у власти существуют свои соображения на тот счет, какие участки выставить на аукцион, чтобы продать право аренды, а какие – отдать на конкурс. Тут нам сложно влиять на этот процесс. Но если уже принято решение, чтобы выставить на аукцион тот или иной участок, то оно действительно прозрачно.

Что же касается формирования рыночных цен в результате аукционов, то мне известны покупатели, которые после приобретения права аренды земельных участков на аукционе, выставляют потом это право на перепродажу по цене, которая выше. Но в большинстве случаев мы убеждаемся, что рыночная цена на участки не формируется в результате проведения аукционов.

Директор Херсонского Центра Недвижимости Юрий Стешенко:

- В Херсоне процессы выделения земельных участков явно не прозрачны. Мы ничего не слышали о проведении земельных аукционов. Их практически не было. Потому сложно судить, как бы формировались рыночные цены на участки и закладываются ли властью в их стоимость какие-то дополнительные затраты.

Комментарий «Domik.net»

Из 22 участников опроса 7 крупных операторов рынка (31,8%) сообщили, что земельные аукционы в их областных центрах не проводились, и процесс землеотводов остается непрозрачным. Такие утверждения прозвучали от операторов Луганска из восточных областей, в Кировограде - из центральных, в Луцке, Ровно, Ужгороде - из западных и из двух южных регионов – Симферополя и Херсона.

15 операторов (68%) на вопрос о проведении земельных аукционов ответили положительно. Эти мероприятия осуществляются в областных центрах восточных регионов (Донецк, Харьков), центральной части (Киев, Днепропетровск, Черкассы), в областных центрах Западной Украины (Ивано-Франковск, Львов, Тернополь, Хмельницкий, Черновцы), в Сумах на севере и в южных регионах – Запорожье, Одессе, Николаеве, Севастополе.

Правда, 6 из тех же 15 операторов, ответивших положительно на вопрос о проведении земельных аукционов, вынуждены были признать, что аукционы в их городах хоть проводятся, но говорить о прозрачности действий властей пока еще рано. Так выглядит ситуация в Киеве, Донецке, Днепропетровске, Львове, Николаеве, Хмельницком и Черкассах. В частности, эксперты отметили недостаточную информационную поддержку.

По оценкам 15 операторов рынка (68,1%), рыночные цены на земельные участки в результате проведения земельных аукционов не формируются.

Только 6 участников опроса (27,2%) - из Запорожья, Ивано-Франковска, Одессы, Сум, Тернополя и Черновцов - считают, что рыночные цены на земельные участки в их регионах формируются или будут формироваться в результате проведения аукционов.

В 7 регионах Украины (31,8%) операторы рынка недвижимости относительно заинтересованности местной власти в проведении таких мероприятий или в стремлении к прозрачности в вопросах выделения земли настроены пессимистически. Так оцениваются действия городских властей Луганска, Днепропетровска, Кировограда, Черкасс, Львова, Ровно, Ужгорода.

Риэлторы Львова, Симферополя, Черкасс (13,6% от всех участников), отозвавшись на опрос, прямо заявили о фактах коррупции в решении вопросов землеотводов или в проведении аукционов.

Операторы двух областных центров (9,1%) – Севастополя и Хмельницкого – озвучили факты перепродаж земельных участков после их приобретения на аукционах.

Только в ответах двух руководителей (9,1%) - агентства недвижимости «Мультидом» (г. Севастополь) Натальи Массальской и «Одесского Центра Аукционов» Вячеслава Маркарова – было сообщено о надлежащем информационном обеспечении земельных аукционов - с использованием биллбордов, объявлений в СМИ, веб-сайтов горсоветов. При этом потенциальным участникам предлагается вся информация относительно объектов продаж. Некоторая информация о предстоящем аукционе и о планах городской власти появляется и в тернопольской прессе, хотя представитель местного агентства недвижимости «Яворына» Александр Венгринович пока не называет это полноценной информационной акцией.

Подводя итог опроса на эту тему, можно сказать: к сожалению, до настоящего момента сохраняется тенденция к тому, что местные власти большинства регионов Украины не заинтересованы в прозрачности решения вопросов, связанных с выделением земли. Но проводить аукционы и конкурсы их может обязать соответствующее законодательство и центральная власть.

С другой стороны, процесс проведения земельных аукционов в Украине уже набирает обороты. Но и там, где они проводятся, еще явно не хватает надлежащего информационного обеспечения и общественного контроля.

Domik.net
Статья о недвижимости получена: IRN.RU