Новая градостроительная политика Москвы

На недавней выставке «Недвижимость-2007» в Центральном доме художника столичные архитекторы затеяли обсуждение Генерального плана развития Москвы до 2015 г. Дебаты прошли на редкость бурно. Непосвященному проблемы «градостроительного зонирования территорий» и «комплексной застройки» покажутся малопонятной заумью. Но если перевести чиновничий канцелярит на нормальный русский, сразу становится ясно, почему ломались копья.

Превратятся ли новые районы Москвы и ближнего Подмосковья в обособленные, чуть ли не полностью автономные «города в городе»?

 

 

Вопрос этот, впрочем, уже можно считать риторическим. Большинство сегодняшних крупных проектов — типичные «города в городе». Недавно одобренный московским правительством проект Градостроительного кодекса столицы не оставляет девелоперам иных вариантов. Прописанные в кодексе нормы плотности и этажности застройки, требования к насыщенности инфраструктурой и качеству ландшафтного планирования слишком уж сильно расходятся с привычными москвичам представлениями о жилых районах.

« …Перед ним раскинулся какой-то странный город, четко разделенный на кварталы, с предместьями, деревушками, с местами для гулянья и дорогами…
Эмиль Золя
Чрево Парижа »

Через несколько лет мы увидим совсем другую Москву. Но не новую, а скорее наоборот — старую. Очень старую. По сути, столица возвращается к градостроительным принципам, заложенным еще в Средние века, говорит доцент Московского архитектурного института Никита Токарев. За последние 100 лет московские власти по крайней мере дважды пытались вернуться к исторически сложившейся модели застройки столицы. Получилось только теперь.

Время, назад!
Естественное развитие Москвы, некогда представлявшей собой скопление обособленных райончиков, закончилось в 1935 г. После принятия директивы о парадной магистральной застройке жилые районы между магистралями были обречены на деградацию. Исправить положение должен был Генплан 1972 г. Однако на строительство запланированных общественных центров в семи территориальных зонах не хватило денег. В результате новые районы не обрели полноценного городского статуса.

В 1975 г. с подачи горадминистрации начали возводить экспериментальный район Северное Чертаново. Задуманное как часть Олимпийской деревни Северное Чертаново должно было стать полноценным «городом в городе». Перспективный проект сгубила реализация. Разве построишь район с «единым градостроительным обликом и пространственными и архитектурно-художественными границами» из серых панельных многоэтажек?

Недолгий бум жилого строительства в конце 1980-х усугубил проблему. Квадратные метры вводились миллионами — надо было расселять коммуналки и предоставлять квартиры очередникам. О социальной инфраструктуре никто не думал.

В середине 1990-х столичные власти вспомнили о комплексной застройке районов. По большому счету это и есть принцип строительства «городов в городе», который по сей день содержится в каждом постановлении московского правительства на тему градопланирования. Но справиться с проблемой в одиночку городским властям оказалось не под силу. «Если проверить, насколько достигнуты цели, заложенные в Генплан Москвы, станет видно, что показатели по вводу жилья почти выполнены, а объекты социальной инфраструктуры в дефиците», — говорит Токарев.

В конце 1990-х гг. подведомственные столичному стройкомплексу компании возвели Марьино. На территории пяти микрорайонов расположились 37 школ, 53 детсада, ПТУ, филиал музыкальной школы, кинотеатр, ледовый дворец, бассейн и даже несколько автотранспортных парков. Однако удобным для жизни Марьино все равно не назовешь: основной жилищный фонд района составляют все те же типовые серии домов из сборного железобетона.

И наконец градостроительные начинания властей подхватили частные девелоперские компании. Вспоминать забытые строительные традиции или изобретать новые им не пришлось: за границей нашлись десятки примеров для подражания.

Их слободы
«Жизнь по принципу “города в городе” очень напоминает остров-район Манхэттен в Нью-Йорке», — говорит директор инвесткомпании LBO-Alliance Владимир Панич. «Города в городе», сила которых в развитой внутрирайонной инфраструктуре, чрезвычайно распространены в Канаде и Европе, добавляет Патрик Келли, основатель ирландской компании Redquartz International, специализирующейся на строительстве многофункциональных комплексов.

Интересный проект можно увидеть на южном побережье Майами, продолжает Панич: две части городской территории разделены проливом, в котором построены искусственные острова. С берегами пролива этот отдельный мирок соединяют автотрассы. Примеры концепций попроще — американские студенческие городки, например район Гарвардского университета в Бостоне.

Redquartz развивает собственный проект «города в городе» в американской Сарасоте. «Его изюминка в том, что он создан в европейском стиле, напоминающем о Каннах», — говорит Келли. Проект семь лет проходил согласования. Несмотря на одобрение местных властей, Келли пришлось провести пять общественных советов, прежде чем он заручился согласием жителей окрестных кварталов. Городок Redquartz занимает 6 га, общие затраты на его застройку составят около $1 млрд. Келли надеется, что проект окупится за восемь лет — совсем немного по меркам американских девелоперов.

В России же, уверен Келли, подобный проект окупился бы куда быстрее. Посмотрите на Остоженку — она еще не стала «городом в городе», но уже близка к тому, поясняет он. А спрос на сверхдорогие квартиры на Остоженке в разы превышает предложение.

Русские острова
Некоторые российские девелоперы уже давно используют слоган «город в городе» в своих рекламных кампаниях. Теперь мы будем слышать его все чаще. В этом году модная концепция получила одобрение на высшем государственном уровне — создатели крупнейших проектов частных городов добились включения их в национальную программу «Доступное жилье».

Самые масштабные проекты сосредоточились в ближнем Подмосковье — это район «А 101» на Калужском шоссе компании «Масштаб», поселок «Рублево-Архангельское», который возводит «Нафта-Москва», «Остров Истра» компании MosCityGroup и т. д.

В отличие от городов-спутников — Зеленограда, Реутова или Химок, которые фактически слились со столицей, новые городки будут по-настоящему автономными. Хотя осуществить эту идею частному девелоперу очень и очень непросто. В отличие от чисто коммерческих объектов социальные постройки вроде школ и детских садов не продаются в частные руки. Затраты на их строительство приходится отбивать за счет высоких цен на жилье. Тем не менее игра стоит свеч. По словам Дмитрия Чертковского, заместителя гендиректора MosCityGroup, «Остров Истра» рассчитан на семилетний срок окупаемости.

В самой Москве в «городах в городе» тоже нет недостатка. На смену районам комплексной застройки советского образца уже пришли такие кварталы, как «Велтон-Парк» концерна «Крост» или «Золотые ключи», один из первых поселков таунхаусов в черте города, возведенный компанией «Росглавматериалы» и корпорацией Mirax Group.

Отчего-то отечественным девелоперам нравится называть свои проекты «островами» — вспомнить хотя бы «Золотой остров» в центре Москвы, который строят «Гута», КРТ и ПИК. «Таким образом мы хотим подчеркнуть обособленность наших районов от прочих совковых районов», — честно признается сотрудник одной из девелоперских компаний, строящей свой «остров».

Коммерческий директор Urban Group Роман Большаков отмечает, что принцип комплексности играет на руку девелоперам — на жилье в обособленных районах с развитой инфраструктурой повышенный спрос. «Мы рассчитываем, что наше “Ивакино-Покровское” окупится за четыре года. А все дома планируем продать в течение двух лет», — рассказывает он. И добавляет, что возведение домов «в розницу» в разных частях города обходится гораздо дороже, чем строительство комплексного микрорайона на такое же количество квартир.

Генеральный директор компании «ПИК-Регион» Сергей Канаев говорит, что его компания с недавних пор занимается исключительно комплексным строительством. Строить что-то кроме «городов в городе» ей уже совсем неинтересно.

Новые типы
На сегодня сформировалось четыре типа московских «городов в городе». Это комплексно застроенные районы, среди которых можно выделить как кварталы для среднего класса, так и территории, созданные для покупателей дорогого жилья. Типичные примеры — «Химки-Сити» от компании Platzdarm Development, раскинувшийся между МКАД и Химками, а также район на месте завода «Газстроймаш» на Варшавском шоссе (группа ПИК). Ко второй категории можно отнести уже упомянутый «Золотой остров» на Болотном острове прямо напротив Кремля.

Третья категория комплексных поселений — большие частные города, входящие в состав административных районов ближнего Подмосковья. К ним относятся «Рублево-Архангельское» в Красногорске и «Большое Домодедово» в Домодедовском районе.

Последний тип — небольшие мини-города в Подмосковье, в которых планируется строительство очень дорогих элитных коттеджей. Именно такой город в черте Красногорского района под названием Crystal Istra собирается возвести MosCityGroup. Цена коттеджа там будет доходить до $7 млн.

«Массовое строительство “городов в городе” неизбежно», — говорит Панич из LBO-Alliance. Речь идет не только о Москве. По такому же сценарию будут развиваться и другие российские города-миллионники. Возможно, что в скором времени это приведет к переделу девелоперского рынка. «Подобные проекты под силу лишь девелоперам с мощными ресурсами вроде таких, как ПИК или “Интеко”», — поясняет Никита Токарев. Менее удачливые строители будут поглощены или выдавлены из бизнеса.

Впрочем, создателей «городов в городе» могут подстерегать неожиданные риски. «Основной негатив, который может быть связан с “городом в городе”, — это его зависимость от определенной отрасли или рынков, — объясняет Панич. — В случае, скажем, фондового кризиса благосостояние жителей обособленных городков может упасть сильнее, чем у жителей большого города».

В случае экономических потрясений престижный некогда район в два счета может превратиться в гетто. Правда, сегодня такой сценарий никто всерьез не рассматривает. Вряд ли найдется россиянин, который не хотел бы прикупить квартиру в «городе в городе».

На круги своя
Московские слободы — прообраз современных «городов в городе»

Москва, подобно многим древним городам, развивается циклами. Сначала — «прорастание города вовне», вдоль главных внешних дорог, затем кольцевание. В Средние века города окружали крепостными стенами, в Новое время — кольцевыми дорогами. После кольцевания внутри стен или дорог происходило, выражаясь современным языком, «структурирование пространства».

Слободы вдоль дорог свертывались в самодостаточные жилые образования. Они концентрировались вокруг открытых общественных площадей, на которых располагались все важные для жизни города постройки: суды, рынки, общественный колодец и т. д. Обычно в самом сердце городских центров возводили часовни или церкви.

В средневековой Москве слободы и крупные боярские и монастырские подворья представляли собой замкнутые самодостаточные мирки, отделенные друг от друга заборами. Внешние улицы служили для связи между этими изолированными поселениями. В эпоху петровских реформ связующим улицам придали особый статус — так появились проспекты. Петр I повелел, чтобы все общественные здания непременно выходили на проспекты фасадами. Постепенно на площади и проспекты переместилась вся общественная жизнь.

Марина Ховратович SmartMoney
Статья о недвижимости получена: IRN.RU