Ипотека по канадским технологиям. Хоть похоже на Россию, только все же не Россия...

По объему кредитования недвижимости Россия пока заметно отстает от развитых стран. Даже в государствах бывшего соцлагеря, где этап новейшей истории начался относительно недавно, ипотека работает гораздо эффективнее. Зато мы можем похвастаться стремительными темпами роста подобного кредитования, инвестиционной привлекательностью и перспективностью своего рынка.

Об этом, в частности, шла речь на рабочей встрече членов отечественного банковского сообщества и других участников рынка недвижимости с представителями деловых кругов Канады. Мероприятие было организовано по инициативе Ассоциации российских банков (АРБ) и поддержке Посольства России в Канаде.

 

 

В состав нашей делегации входили первый заместитель председателя Банка России Геннадий Меликьян, заместитель руководителя Федеральной службы по финансовым рынкам РФ Сергей Харламов, генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александр Семеняка, президент АРБ Гарегин Тосунян, председатель Комитета АРБ по ипотечному кредитованию, президент Европейского трастового банка Андрей Крысин и другие лица. Как отметил посол России в Канаде Георгий Мамедов на встрече в банке Канады, «столь представительная российская делегация не имеет прецедентов за всю 65‑летнюю историю дипломатических и торговых отношений двух стран».

В ходе встречи наша сторона познакомила канадских коллег с банковским, инвестиционным и строительным рынками России и в свою очередь почерпнула информацию об организации ипотечного рынка Канады. Лучшее представление друг о друге должно стать основой для дальнейшего взаимовыгодного сотрудничества.


Чего не хватает нашей ипотеке?
Доля кредитования жилой недвижимости в ВВП Великобритании составляет 80 %, а в Дании — 94 %. В России в 2005 году этот показатель соответствовал 0,2 %, и хоть к 2006 году он вырос почти до 1 %, на фоне мировых достижений остается почти незаметным.

По словам президента АРБ Г. Тосуняна, сомнений, что российская ипотека будет активно развиваться, нет. В этом убеждают, в частности, внимание и поддержка со стороны государства. Кредитование как один из механизмов обеспечения россиян доступным и комфортным жильем включено в приоритетный национальный проект. За ипотеку голосует и банковское сообщество: количество банков, включивших жилищное кредитование в перечень своих услуг, становится все больше. Сегодня их около 600.

Но чтобы выйти на уровень развитых стран по количественным показателям данного сегмента рынка, банкам необходимо получить доступ к долгосрочным ресурсам для финансирования ипотеки, как внутренним (прежде всего пенсионным фондам), так и внешним, и развивать кредитование объектов коммерческой недвижимости и земли. Российская ипотека должна стать массовой, то есть доступной не менее чем для 80 % населения, отметил Г. Тосунян. Пока же только 10 % граждан имеют шанс воспользоваться такими кредитами. По прогнозам в 2007 году это число может увеличиться до 17 %.

Залогом надежности ипотечного рынка глава АРБ назвал системы рефинансирования и страхования, которые в России пока развиты плохо. Преимущественной формой рефинансирования остается выкуп закладных. Заняли свою нишу закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости. А 2006 год некоторые эксперты склонны считать переломным, так как прошли первые выпуски ипотечных ценных бумаг (Внешторгбанк, Городской ипотечный банк). Но все это еще в начальной стадии развития.

Одна из главных проблем потенциальных российских ипотечных заемщиков — отсутствие накоплений для первоначального взноса. Как правило, это люди, покупающие первое жилье (first-home buyers). Вовлечение их в кредитные отношения способно привлечь на рынок миллиарды рублей. Однако «классическая ипотека» в большинстве случаев для них не подходит. Более адекватна здесь накопительная система строительных сберегательных касс (ССК), проект закона о которых находится на рассмотрении в Государственной думе РФ. Банки и ССК будут скорее партнерами, чем конкурентами, считает Г. Тосунян. Емкость российского ипотечного рынка так велика, что будут востребованы как те, так и другие финансовые организации. К тому же они ориентируются на разные категории заемщиков.


Особенности канадского рынка ипотеки
Чтобы развивать ипотечный рынок, банковское сообщество России готово использовать опыт других государств. В частности, бесспорно интересным является канадский опыт, хотя там система работы в данной сфере существенным образом отличается. Так, Банк Канады не занимается напрямую регулированием финансового рынка, а лишь обеспечивает ликвидность его структур. Функцию регулятора выполняет Служба суперинтенданта финансовых институтов Канады и Канадская ипотечная и жилищная корпорация (CMNC).

В стране насчитывается 71 банк (в России на 1 января 2007 года — 1189), в том числе 50 — иностранные банки и их филиалы. Несмотря на существенный перевес в плане количества кредитных организаций, российская банковская система по активам значительно меньше канадской.

Канадские банки выдают до 60 % ипотечных кредитов. Оставшаяся часть приходится на кредитные союзы, трастовые, страховые компании, другие не банковские институты. За десять лет объем ежегодно выдаваемых кредитов увеличился более чем в два раза, а процентные ставки в такой же пропорции снизились с 11–12 до 5–6 % во многом благодаря появлению ценных бумаг и канадских ипотечных облигаций, выпускаемых CMNC. По словам Г. Тосуняна, корпорация по праву может называться мегарегулятором жилищного рынка, поскольку выступает координатором множества функций: создания жилищных кооперативов, социальных жилищных программ, страхования, выпуска ценных бумаг и др. В России эти функции «распылены» между различными структурами федерального правительства и местными властями.


Практические результаты
В ходе первой российско-канадской встречи, посвященной инвестиционной и строительной деятельности в нашей стране, была достигнута договоренность о создании рабочей группы по банкам и финансам в рамках Межправительственной российско-канадской экономической комиссии. Об этом было объявлено по результатам переговоров в Банке Канады, где делегацию принял первый заместитель управляющего Банка Канады Питер Дженкинс, и в офисе суперинтенданта финансовых учреждений Канады. Предполагается, что в состав группы войдут представители Банка России, АРБ, ФСФР, а также кредитных организаций, участвующих в финансировании сделок с канадскими компаниями. В частности, такое предложение сделано Европейскому трастовому банку. Создание рабочей группы поддержано представителем МИД РФ, принимавшим участие во встречах, а также Посольством РФ в Канаде.

Премьер-министр крупнейшей канадской провинции Квебек Жан Шаре в обращении к участникам встречи отметил, что среди многих перспективных сфер взаимодействия канадская сторона называет и строительство (в том числе малоэтажное деревянное), полагая, что в самом ближайшем будущем отношения двух стран ожидает дальнейший подъем.

Впечатлениями от поездки в Канаду поделился председатель комитета АРБ по ипотечному кредитованию, президент Европейского трастового банка Андрей Крысин.

— Почему российская ипотека заинтересована в зарубежных игроках?

— Объем инвестиций и банковских кредитов на рынке недвижимости увеличивается с каждым годом, однако реальная потребность в финансировании во много раз больше, чем внутренние возможности. В связи с этим интерес к зарубежным вложениям очень высок.

— Чем наш рынок может быть привлекателен для иностранных инвесторов?

— Ипотечное кредитование весьма перспективная сфера с точки зрения инвестиционной деятельности.

Во-первых, у нас высокая доходность жилой недвижимости (в прошлом году она равнялась 64,29 %). Во-вторых, наша ипотека менее рискованный продукт по сравнению с другими видами потребительского кредитования (в ней невозврат кредитов составлял 0,1 %, в других видах — 8–12 %). В-третьих, число банков, занимающихся ипотекой, постепенно увеличивается, но до жесткой конкуренции между ними еще далеко. Наконец, в-четвертых, российский ипотечный рынок — один из быстро растущих.

— Что было наиболее важным, на ваш взгляд, во время встречи с представителями Канады?

— Центральным событием стал семинар, посвященный инвестиционно-строительной деятельности с участием ведущих компаний этой страны. При обсуждении целого ряда вопросов особое внимание было уделено финансированию строительного сектора.

— Почему вы, руководитель банка, делаете акцент на вопросах жилищного строительства, а не тех, что касаются собственно ипотеки?

— На мой взгляд, с ипотекой в стране все нормально: она развивается и весьма успешно. а вот с возведением домов дела обстоят хуже. Рынок недвижимости испытывает большой дефицит предложения. Людям просто нечего покупать. Рост ипотеки непосредственным образом зависит от увеличения объемов вводимого жилья. Нужно больше строить, используя новые технологии. Например, канадские. Они позволяют снизить потребление цемента и кирпича, поскольку ориентированы на малоэтажное деревянное строительство. Себестоимость таких домов относительно невысока. Подобное качественное и доступное жилье особенно актуально для российских регионов.

— Какими вы видите формы взаимодействия с канадскими специалистами в сфере малоэтажного строительства?

— Мы готовы обсуждать способы сотрудничества в любом формате. Речь может идти об участии кредитных организаций в финансировании проектов, о лизинге оборудования, о строительстве специализированных заводов, о поставках готовой продукции.

— Какой еще канадский опыт, по-вашему, целесообразно использовать в России?

— Прежде всего следует упомянуть Канадскую ипотечную и жилищную корпорацию, отметившую в 2005 году 60‑летие. Она сыграла важную роль в развитии жилищного рынка и экономики страны в целом. Для стимулирования строительства в 60‑е годы XX века корпорация выкупала землю у муниципалитетов и отдавала ее застройщикам. Она же обеспечивала новые площадки инженерными коммуникациями, строила дороги. В 70‑е годы реализовала программу по субсидированию жилья. После успешного запуска стройиндустрии и укрепления позиций частного бизнеса она ушла из данного сегмента. Начиная с 1984 года строители Канады не получают дотаций, а эффективность работы достигается за счет уже выстроенной на рынке системы. Другой пример, достойный тщательного изучения и применения в России, — государственно-частное партнерство, на основе которого в Канаде построено много крупных объектов: Королевская больница в Оттаве, платная магистраль в Торонто, мост Конфедерации на острове Принца Эдварда и др.

— В Канаде действует закон, ограничивающий размер процентных ставок по кредитам. Может быть, именно эта мера способствовала их существенному снижению? Не следует ли применить заокеанский опыт у нас?

— Снижению ставок способствовало не их законодательное ограничение, а успехи экономики, позволившие снизить инфляцию в стране. В 1981 году при уровне инфляции в 10 % ипотечные ставки были равны 22 %, в 90‑х годах показатели снизились до 7 и 14 % соответственно, а сейчас колеблются в пределах 2 и 5,5–6 %. Эти данные говорят о том, что нельзя искусственно опускать ставки ниже уровня инфляции. Чтобы сделать ипотечные кредиты доступнее, нужно прежде всего бороться с инфляцией и больше строить.
Недвижимость и цены
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...