Крадущийся тигр, затаившийся дракон

Новосибирский рынок малоэтажного строительства напоминает игру в шахматы на животе спящего великана. Участники распределяют доли сверхдоходной в недалеком будущем сферы

Крупные строительные компании уже договорились о распределении выгодных земельных участков и приступают к подготовке проектов целых коттеджных поселков, а мелкие — быстро осуществляют точечную застройку в наиболее популярных пригородных зонах. Рынок малоэтажного жилья проснется через год, а через два предложения удовлетворят любой спрос во всех его сегментах. А пока участники тихо, без громких объявлений готовятся к оживлению и разыгрывают партии влияния.

Иглоукалывание
За первое полугодие 2007 года, по данным мэрии Новосибирска, доля многоквартирных домов в совокупном общем объеме ввода жилья сократилась за счет малоэтажного строительства: из общих 248,5 тыс.

 

 

кв. м чуть больше половины приходится на нее. Прирост обеспечила, прежде всего, точечная коттеджная застройка, ведущаяся на всех известных пригородных территориях. Наибольшей популярностью пользуются дачные кооперативы и селения у воды — на берегу Оби, Обского моря и Бердского залива. Среди активно наполняющихся коттеджных сообществ можно выделить Светлый и Благовещенку по южному направлению и Дубравушку — по северному. В уже сформированных старых поселках есть доступ к коммуникациям. Это главное, что привлекает будущих хозяев. «Большая часть существующих коттеджей расположена в поселках по северному (42 процента всех сооружений) и юго-западному (33 процента) направлениям, — говорит аналитик компании «Сибакадемстрой» Федор Голованов. — Все эти поселки возникли стихийно, и их расположение объясняется различными факторами, но в основном это наличие поблизости тех или иных коммуникаций. Большое скопление коттеджей можно увидеть вблизи совхоза Морской: здесь практически вплотную друг к другу расположены четыре поселка, в которых насчитывается порядка 200 домов». Активное обновление малоэтажного фонда происходит в Заельцовском бору, на территориях вдоль Мочищенского и Бердского шоссе, а также в поселке Краснообск и в Бердске. В таких местах раскупаются любые клочки земли.

Локальное строительство индивидуальных домов — именно так на данный момент выглядит основное предложение на рынке малоэтажного жилья Новосибирска. Сколько-нибудь организованного подхода нет. Ни один региональный застройщик не имеет проекта готового поселка, возведенного с нуля. В то время как, например, в Екатеринбурге около 40 коттеджных поселков, а в Омске в настоящее время — два организованных сообщества, а проекты создания малоэтажных поселков уже перекрывают емкость городского рынка. Не говоря уже о малоэтажном городе-спутнике Кемерова Лесная Поляна, который вошел в федеральный список проектов для отработки технологий жилищного строительства.

Неубитого медведя уже поделили
Новосибирский рынок малоэтажек еще только начинает формироваться. Лидеры региональной отрасли уже оценили растущий спрос на индивидуальное жилье и осознали необходимость его массового ввода. «Среди наиболее крупных игроков, осуществляющих подобную застройку, можно назвать концерн «Сибирь», возводящий жилой комплекс из таунхаусов и коттеджей вблизи совхоза Морской, «Сибакадемстрой» — коттеджный поселок вблизи Бердского залива и СМУ-17 — проект строительства таунхаусов в поселке Кирово», — рассказывает Федор Голованов. Наиболее раскрученным является проект возведения элитного комплекса в селе Морозово компанией «Фуд-мастер-консалтинг». Он будет включать в себя не только дома, но и необходимые спортивные сооружения, причал и яхт-клуб.

Тем не менее, большая часть гипотетических поселков остается за пределами гласности. Сейчас работа идет, по сути, на невидимом рынке, которому сопутствуют передел земли, решение вопросов о правах собственности. После того как земля будет окончательно поделена между крупными игроками, коттеджные поселки вырастут как грибы после дождя.

Удачные площадки для загородного строительства находятся по северному направлению вдоль Мочищенского шоссе. Это место привлекательно прежде всего транспортной доступностью — дорога до центра города занимает всего 15–20 минут. Несмотря на то что многие компании с интересом смотрят на земельные участки в этом месте, официально никто не заявлял о планах малоэтажной застройки в этом районе. По данным «Эксперта-Сибирь», основными создателями будущей Мекки индивидуального жилья, кроме уже перечисленных, выступают компании «АВС-офис» («Морской»), УК «Сибпроект-Девелопмент» («Бурмистровский»), «РосЕвроДевелопмент» («Сибирский ботанический сад»).

«Очень сложно оценивать проекты, так как в открытых источниках о них практически нет информации: ни о сроках сдачи, ни об объемах, ни о стоимости. Такое ощущение, что все это просто скрывается, а в итоге жилье будет продаваться на узком рынке среди местной элиты, — делится наблюдениями заместитель генерального директора по маркетингу ООО «РАТМ-Девелопмент» Юлия Елецкая. И эти выводы небезосновательны. Некоторые известные застройщики отвечать на вопросы о планах возведения загородного жилья просто отказались. «Мы не комментируем рынок индивидуального строительства», — заявила корреспонденту PR-менеджер крупной новосибирской компании, регулярно участвующей в открытых дискуссиях на тему строительного рынка. Неразглашение, вероятно, связано с непростым земельным переделом. Ведь сегодня те игроки, что займут выгодные площадки, через некоторое время будут получать прибыль на одном из самых доходных рынков. Спрос на малоэтажное жилье сильно подогрет. Для застройщика реализовать проект индивидуального дома гораздо проще и дешевле, чем многоквартирного. А новые применяемые технологии позволяют сделать конструкцию более экономичной. По словам участников рынка, из средств, потраченных на строительные работы, 40% приходится на оплату труда рабочих, в элитных проектах — до 60%. В остальном затраты не так велики, и главное — легко окупаемы. Сроки возведения в зависимости от сложности — от одного до пяти месяцев. И если себестоимость одного квадратного метра сегодня составляет от 10 тыс. рублей, то его рыночная стоимость может вырасти до 20–25 тысяч. А удачное расположение может утроить данную цифру — сегодня местонахождение коттеджа подчеркивает статус владельца и определяет его принадлежность к элите.
Для конформистов и эстетов

Все чаще загородные коттеджи становятся альтернативой жилью в городе. Основные требования, которые покупатели предъявляют к будущему жилищу «на земле», уже были озвучены — это имеющиеся инженерные коммуникации в поселке и его транспортная доступность. Однако и то и другое в уже существующих застройках не в полной мере удовлетворяет основные нужды желающих обменять квартиру на дом. Поэтому на первое место в будущих проектах выходит концепция. Новые сети снабжения, хорошие дороги — это фундамент идеи. Поликлиника, школа, детский сад, магазины, спортивные сооружения и так далее — это инфраструктурная составляющая, реализацию которой также возьмут на себя застройщики. Помимо того, в каждом поселке уровень доходов его жителей должен примерно совпадать, а архитектура выдержана в одном стиле. Директор компании «Доктор Ключ» Илья Балахонов объясняет, что современный поселок должен отличаться от нынешних стихийных застроек. «Раньше человек покупал земельный участок и сам начинал работы. Естественно, не обращая внимания на экстерьер соседнего дома. Поэтому вид нынешних поселков неоднородный и местами неопрятный. Рядом с обычными коттеджами выросли целые дворцы. У покупателей меняются приоритеты. Им комфортнее жить рядом с соседями, подходящими им по статусу. Архитектурное единообразие также становится важным для сегодняшних потребителей. Эстетический аспект становится приоритетным, как и функциональный», — заключает риелтор. Свой дом позволяет владельцу в определенном смысле самореализоваться, считает финансовый директор «РАТМ-Девелопмент» Павел Гашников: «Возможностей проявить фантазию у заказчика гораздо больше в отношении индивидуального проекта по сравнению с квартирой. И клиенты, стремящиеся к наиболее полной самореализации, склоняются именно к жилью „на земле“». К тому же, здесь они получают больше контроля над ходом проведения работ. Если речь идет о строительстве квартиры, которая в любом случае является составной частью жилого комплекса, возможностей влияния на сроки у заказчика намного меньше. Возведение индивидуального жилья может длиться ровно столько, сколько того пожелает клиент, не считая ограничения по минимальным срокам.

Еще один фитиль
Актуальным направлением на рынке станет сегмент управляющих компаний. Возводящийся фонд жилья малой этажности потребует профессионального управления. Сегодня сервис ограничивается в основном наличием охраны — или будки со сторожем на въезде в поселок. Естественно, поселки недалекого будущего потребуют внедрения более современных технологий. Застройщики, имеющие большой опыт возведения жилых комплексов, уже организовали или приступили к выделению из своего состава управляющих компаний. Видимо, ту же тенденцию стоит ожидать и на рынке малоэтажек.

Ирина Кичкайло, Алла Сергеева Эксперт
Статья о недвижимости получена: IRN.RU