«Неотделимая» аренда

Материал предоставлен журналом Консультант /

Лебедев Иван, начальник юридического отдела ЗАО «Конфлекс СПб»

По статистике, более 70 процентов работающих компаний арендуют какое-либо имущество. Нередко фирмам необходимо улучшить его потребительские качества. Для этого они вкладывают в арендованные объекты собственные средства. Поэтому организации интересует, могут ли они амортизировать неотделимые улучшения чужого имущества.

В 2002 году, когда глава 25 Налогового кодекса только начала действовать, разгорелись споры о том, могли ли компании уменьшать налогооблагаемые доходы на затраты по неотделимым улучшениям арендованных объектов.

 

 

Позиция налоговых инспекторов была достаточно жесткая. По их мнению, такие улучшения нельзя было относить к амортизируемому имуществу. Соответственно, арендаторы не имели права списывать их на расходы. Разумеется, компании придерживались другого мнения.

Ожесточенные споры между фирмами и контролерами поутихли лишь в прошлом году. Федеральный Закон от 6 июня 2005 года № 58-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового Кодекса» определил статус расходов по созданию неотделимых улучшений арендуемого имущества. С 1 января 2006 года их следует относить к затратам, которые связаны с производством и реализацией продукции, а именно к амортизационным отчислениям. Можно ли считать проблему решенной? Попробуем разобраться.

Предыстория вопроса

Ранее арендаторам основных средств приходилось обращаться в суды, чтобы доказать свое право учитывать неотделимые улучшения как прочие расходы при расчете налога на прибыль (пп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ). При этом такие затраты должны были быть связаны с производством и продажей товаров, работ или услуг. Кроме этого, фирме нужно было их документально подтвердить и экономически обосновать. При соблюдении этих условий компании формально имели право учесть расходы в размере фактических трат единовременно или равными частями в течение срока аренды.

Однако инспекторы возражали против этого. По мнению контролеров, неотделимые улучшения арендованных основных средств изменяют их первоначальную стоимость. Налоговый Кодекс действительно предусматривает, что такие вложения фирма может погасить через амортизационные отчисления. Однако этот порядок можно применять только в отношении собственного имущества.

Допустим, компания оплатила неотделимые улучшения арендованных объектов. Их владелец отказался возмещать фирме расходы. А по окончании срока аренды право собственности на эти улучшения должно перейти к собственнику. По мнению инспекторов, компания-арендатор не может учесть такие затраты при налогообложении прибыли в соответствии с пунктами 5 и 16 статьи 270 Налогового кодекса (например, письма УМНС по г. Москве от 24 марта 2003 г. № 26-12/16808, МНС РФ от 05 августа 2004 г. № 02-5-11/135@).

Арбитражные суды в постановлениях ФАС Московского округа от 12 мая 2005 г. № КА-А40/3443-05, ФАС Уральского округа от 21 апреля 2005 г. № Ф09-1509/05-С7 и ФАС Северо-Западного округа от 31 января 2005 года № А56-11741/04 опровергли мнение инспекторов.

Перечисленные судебные решения подтвердили, что расходы по неотделимым улучшениям аренды не относятся к амортизируемому имуществу. Но, по мнению судей, списывать их на текущие затраты было можно. Причина – в том, что собственник не возмещал расходы компании. Фирма несла убытки. А в подпункте 49 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса перечень текущих расходов, как известно, оставлен открытым.

При этом не стоит забывать, что фирма-арендатор изначально лишена права распоряжаться основным средством. Из положений Гражданского кодекса можно сделать вывод, что у нее не возникает права собственности и на неотделимые улучшения (ст. 623 ГК РФ). Ведь последние можно использовать только вместе с предметом аренды. Поэтому Гражданский кодекс рассматривает их как единое целое (ст. 134 ГК РФ).

Так, в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 13 мая 2004 г. № А56-27551/03 суд посчитал договор субаренды пристройки к зданию недействительным. Он указал, что неотделимые улучшения имущества собственностью арендатора не являются. Как следствие, последний не имеет права распоряжаться ими.

Таким образом, неотделимые улучшения – не обособленный объект. А из анализа норм Гражданского и Налогового кодексов соответственно о содержании договора аренды и амортизации следует, что затраты по ним не образуют объект амортизируемого имущества.

Новый закон – новые проблемы

Несмотря на сложившуюся судебную практику, законодатель все же отнес к амортизируемому имуществу неотделимые улучшения аренды, стоимость которых не была возмещена компании. Это, казалось бы, безусловно положительное для фирм решение, может обернуться для них новыми проблемами.

Так, согласно новой редакции статьи 258 Налогового кодекса, компания может амортизировать капитальные вложения в течение срока действия договора аренды. Но предварительно ей нужно рассчитать срок полезного использования таких объектов. Для этого необходимо обратиться к Классификации основных средств (утверждена постановлением Правительства от 1 января 2002 г. № 1).

Предположим, что срок полезного использования имущества превышает время его аренды. Тогда у компании останется недоамортизированная часть стоимости неотделимых улучшений. Как ее учитывать при расчете налога на прибыль и можно ли это делать в принципе, новая редакция Кодекса умалчивает.

Заметим, чтобы уменьшить прибыль, компания должна заручиться согласием арендодателя на вложения в его имущество. Понятно, что на практике получить его не всегда удается. Вместе с тем, в Налоговом кодексе не сказано, можно ли учитывать расходы по улучшениям, которые не были предварительно согласованы с арендодателем.

Однако даже если собственник дал согласие на вложения в его имущество, фирма, которая уменьшила прибыль на соответствующие расходы, рискует. По истечении срока аренды инспекторы могут передать имущество владельцу без возмещения расходов арендатора на неотделимые улучшения.

С экономической точки зрения затраты компаний, которые не получили разрешения собственника имущества на неотделимые улучшения, аналогичны расходам тех арендаторов, у которых оно есть. Ведь фирмы вкладывают средства в арендованные объекты для собственных хозяйственных нужд. И, конечно же, они не заинтересованы в том, чтобы передавать их владельцу бесплатно. Однако в обоих случаях по окончании срока аренды фирма может не получить компенсацию расходов на улучшения в силу закона либо по соглашению с арендодателем.

Риски арендаторов

Вероятно, налоговые служащие будут настаивать на том, что компании могут уменьшать прибыль на суммы капитальных затрат только по согласованию с собственником. Такая ситуация противоречит статье 270 Налогового кодекса, которая установила закрытый перечень затрат, не принимаемых для целей налогообложения. Расходы же компаний на неотделимые улучшения, которые не отвечают требованиям статьи 256 Налогового кодекса, как и ранее не будут учитывать при расчете налога на прибыль.

Можно предположить, что компании, которые не имеют согласия владельца имущества, будут по-прежнему учитывать стоимость неотделимых улучшений в составе прочих расходов. При этом они станут распределять их сумму на весь период аренды основных средств (пп. 4 п. 2 ст. 253, пп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ).

Не исключено, что доказывать свою правоту фирмам придется в суде. Прежде чем спорить с контролерами, нужно тщательно взвесить все за и против. Какое решение примут судьи теперь, после изменения Налогового кодекса, с уверенностью сказать нельзя.

Фактически кодекс теперь допускает при расчете налога на прибыль учитывать один вид затрат двумя способами – через амортизацию или прочие расходы. Фирмы будут выбирать между ними в зависимости от того, получат ли они согласие арендодателя на улучшения. Этот критерий относится к гражданскому законодательству. Экономических оснований применять его при расчете налогов не существует.

Кроме этого, суды могут посчитать, что в рассмотренной ситуации будет нарушен принцип равенства налогообложения (п. 1 ст. 3 НК РФ). Ведь компании, которые учитывают улучшения в составе прочих расходов, не обязаны принимать во внимание ограничения по сроку полезного использования имущества. Последние применяют только в отношении амортизируемых объектов. Следовательно, такие фирмы окажутся в более выгодном положении, чем арендаторы, которые учитывают аналогичные расходы через амортизацию. При этом с экономической точки зрения их траты будут совершенно одинаковы.

Таким образом, нововведения не только не сняли спорные вопросы аренды, но и породили новые. Устранить недостатки законодательства можно, если привести его в соответствие со сложившейся судебной практикой, о которой мы упоминали выше. То есть, необходимо дать арендаторам право учитывать любые затраты на неотделимые улучшения имущества, стоимость которых ему не возмещают, как прочие расходы равными долями в течение срока аренды.

Татьяна Волошина, юрисконсульт компании «Гарант»

Определение понятия «улучшение» в гражданском законодательстве отсутствует. Это приводит к тому, что участники договоров аренды часто спорят между собой. Следует ли считать улучшением, например, установку железной двери в охраняемый офис? Множество вопросов возникает, казалось бы, на пустом месте. Допустим, арендодатель убежден, что кабели, которые арендатор проложил в офисе для подключения к сети Интернет – неотделимые улучшения. Последний же при переезде в другой офис забрал их с собой.

Чтобы не столкнуться с описанными неурядицами, нужно уделить максимум внимания тексту договора аренды. Там необходимо четко прописать критерии улучшений арендованного имущества, а также какие из них можно и нельзя отделять.

Не лишним будет довести до арендодателя и информацию о цене улучшений. Сделать это можно, прописав суммы расходов на них в дополнительном соглашении к договору аренды.

Финансовый директор компании «1-ый Архитектор бизнеса»

Самая распространенная ситуация – арендодатель дал согласие на неотделимые улучшения, но их стоимость арендатору не возмещает. В описанном случае обоим партнерам нужно иметь в виду возможные налоговые последствия.

Начнем с арендатора. По окончании договора аренды он передает владельцу объект вместе с неотделимыми улучшениями. С их суммы арендатору придется заплатить НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Его следует начислить на стоимость улучшений без учета «входного» налога (п. 2 ст. 154 НК РФ). Впрочем, на практике фирмы редко остаются должны бюджету – ведь они принимают к вычету НДС, уплаченный, например, строительной фирме, которая ремонтировала офис.

Арендодателю также нужно быть начеку. Нельзя забывать, что он не имеет права начислять амортизацию на безвозмездно полученные улучшения. Ведь к доходам при расчете налога на прибыль он их также не относит. То есть, первоначальная стоимость «улучшенного» арендатором имущества должна остаться неизменной.

Статья получена: Клерк.Ру

загрузка...