Перевод квартиры в нежилой фонд

А.П. Кирюшина, сотрудник отдела контроля за использованием жилищного фонда Департамента муниципального жилья и жилищной политики Правительства Москвы

Предприниматель без образования юридического лица

Для перевода в нежилой фонд предпринимателям обычно интересны квартиры на первых этажах, в проходных местах и с возможностью организации отдельного входа. Особенно привлекательными являются квартиры с возможностью организовать вход в помещение с центральных проспектов городов, крупных улиц населенных пунктов, для определенных видов бизнеса — с междугородних трасс и шоссе. Однако для многих крупных городов сегодня сложилась ситуация, когда все привлекательные объекты в центре уже выкуплены, а цена расселения коммунальных и обычных квартир на центральных улицах и проспектах стала высока, предприниматели (в терминологии риелторов — инвесторы) обратились к спальным районам и стали выкупать первые этажи кирпичных и блочных домов возле станций метрополитенов и пригородных поездов, железнодорожных вокзалов, около рынков, крупных торговых центров и на магистралях. Вложения в недвижимость на окраинах по соотношению вложения-прибыль более выгодны, чем в центре.

 

 

Хотя, конечно, торговый оборот там может быть и пониже.

Новые правила игры в 2005 году

Для использования квартиры, принадлежащей индивидуальному предпринимателю, под офис и другие нежилые помещения необходимо перевести квартиру в нежилой фонд. Новые правила такого перевода были установлены вступившим с действие с 1 марта 2005 года Жилищным кодексом РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ. В Жилищном кодексе РФ впервые предусмотрена специальная глава, регламентирующая перевод жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые. В Жилищном кодексе РСФСР данному вопросу была посвящена единственная статья (ст. 9 «Перевод жилых домов и жилых помещений в нежилые»), которая, кроме того, не регламентировала перевод (возврат) нежилых помещений в жилые. Глава 3 Жилищного кодекса РФ подробно регламентирует процедуру оформления перевода, разграничивая перевод жилых помещений в нежилые и жилых помещений в нежилые, устанавливая свои особенности для каждого вида перевода.

Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое допускается при соблюдении условий Жилищного (от 29.12.2004 № 188-ФЗ) и Градостроительного (от 29.12.2004 № 190-ФЗ) кодексов.

Закреплен перечень условий, при которых перевод жилого помещения в нежилое не допускается :

— если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;

— если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;

— если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается , если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (орган, осуществляющий перевод помещений).

Жилищный кодекс РФ закрепляет исчерпывающий перечень документов , которые собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (заявитель) должен представить в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения:

— заявление о переводе помещения;

— правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

— план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

— поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

— подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представления других документов, кроме указанных выше.

Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган.

Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о переводе или об отказе в переводе помещения выдает или направляет заявителю по адресу, указанному в заявлении, документ, подтверждающий принятие соответствующего решения. Форма и содержание данного документа устанавливаются Правительством РФ. Одновременно с этим орган, осуществляющий перевод помещений, информирует о принятом решении собственников помещений, примыкающих к данному помещению.

Жилищным кодексом РФ установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое . Такими основаниями являются:

— непредставление определенных Кодексом документов;

— несоблюдение предусмотренных Кодексом условий перевода помещения;

— несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на конкретные нарушения.

Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее, чем через три рабочих дня с момента принятия такого решения, и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке .

Процедура перевода жилого помещения в нежилое

Приведем примерный перечень правоустанавливающих документов, представляемых для внесения изменений в ЕГРП при переводе помещений из жилого в нежилой фонд (на примере г. Москвы):

— Распоряжение Комитета муниципального жилья или Департамента жилищной политики и жилого фонда о переводе помещения в нежилое;

— Протокол Межведомственной комиссии о переводе помещения в нежилой фонд или выписка из протокола;

— Распоряжение о разрешении изменения функционального назначения помещения;

— Документ, подтверждающий, что право заявителя на жилое помещение зарегистрировано в ЕГРП, или правоустанавливающий документ на жилое помещение, приобретенное до 1998 года.

Мытарства по переводу помещения в нежилой фонд

Всю процедуру перевода жилого помещения в нежилой фонд можно разделить на 3 этапа:

1. Межведомственная комиссия по использованию жилищного фонда решает вопрос возможности использования данного жилого помещения как нежилого (под офис, магазин, аптеку и т.д.). На комиссию предоставляются следующие документы:

— заявление с указанием причин перевода;

— технический паспорт БТИ, поэтажный план, экспликация;

— выписка из домовой книги о том, что в квартире никто не проживает;

— справка ДЕЗ о функциональном назначении квартир, расположенных на одном этаже с переводимой квартирой;

— заключение Госсанэпидемнадзора;

— заключение Госпожарнадзора;

— техническое заключение организации, обеспечивающей содержание дома;

— техническое заключение;

— учредительные документы;

— документы на собственность.

2. Комиссия по приватизации и управлению жилищным фондом определяет стоимость перевода квартиры в нежилой фонд. На эту комиссию предоставляются следующие документы:

— Копия выписки из протокола заседания Межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда;

— Справка БТИ с расчетом разницы стоимостей квартиры при ее использовании в жилом и нежилом фонде;

— Учредительные документы — для юридических лиц и документы, удостоверяющие личность, — для физических лиц;

— Документы, подтверждающие право собственности на помещение.

3. Регистрационная палата . Заключительным этапом перевода помещения в нежилой фонд является регистрация права — уже на нежилое помещение. Для этого необходимы следующие документы:

— Заявление;

— Квитанция об оплате государственной пошлины;

— Доверенность;

— Документы по описанию объекта права (документы БТИ);

— Документы по описанию субъекта права (учредительные документы, свидетельство об ИНН, коды Госкомстата и т.д.);

— Правоустанавливающие документы (распоряжение Комитета муниципального жилья, протокол МВК о переводе помещения,

распоряжение префекта о разрешении изменения функционального назначения помещения, свидетельство о праве собственности).

Поведение в нежилом помещении, соседствующим с жилыми: что такое «хорошо» и что такое «плохо»

Для задействования квартиры, принадлежащей индивидуальному предпринимателю, под офисное, торговое помещение или на другие цели (за исключением размещения в ней производства, которое по уровню шумового и иных воздействий нарушает нормы эксплуатации жилых помещений) необходимо перевести ее в нежилой фонд. Однако на такую квартиру будут распространяться все ограничения на производство работ (в том числе погрузо-разгрузочных), а также на шум, вибрацию и иные воздействия, установленные для эксплуатации жилых помещений (несмотря на то, что помещение является нежилым), поскольку такое помещение соседствует с жилыми (см. Справку). Так, в Москве ночным временем считается промежуток с 22 до 6 часов, в других населенных пунктах местными законами могут устанавливаться несколько иные правила (например, Закон Санкт-Петербурга от 12.01.2004 № 793–2 устанавливает, что шуметь в жилых помещениях нельзя с 23.00 до 7.00 часов). Однако, в любом случае, ограничения существуют.

Справка

Закон г. Москвы от 29.09.1999 № 37 «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы»

Статья 10. Ограничения по производству работ в жилых домах

1. При разработке и согласовании предложений по продолжительности и режиму производства работ заявители и управляющие жилыми домами обязаны учитывать ограничения, установленные настоящей статьей.

2. В жилых домах в период проведения работ по переустройству помещений запрещается:

— производить работы в воскресные и праздничные нерабочие дни;

— начинать работы, сопряженные с шумом, ранее 9.00 часов и (или) заканчивать их позднее 19.00 часов.

Закон г. Москвы от 12.07.2002 № 42 «Об административной ответственности за нарушение покоя граждан и тишины в ночное время в городе Москве» (с изм. от 29 января 2003 г.)

Настоящий Закон на основании Конституции Российской Федерации, Устава города Москвы устанавливает административную ответственность физических и юридических лиц за нарушение покоя граждан и тишины в ночное время на защищаемых территориях и помещениях в городе Москве.

Статья 1. Основные понятия

Для целей настоящего Закона используются следующие основные понятия:

Ночное время — период времени с 22 до 6 часов.

Защищаемыми от нарушения покоя граждан и тишины в ночное время помещениями и территориями в городе Москве являются:

а) помещения больниц, диспансеров, санаториев, домов отдыха, пансионатов;

б) квартиры жилых домов, помещения детских садов, домов-интернатов для детей, престарелых и инвалидов;

в) номера гостиниц и жилые комнаты общежитий;

г) подъезды, кабины лифтов, лестничные клетки и другие места общего пользования жилых домов, больниц и санаториев, диспансеров, домов отдыха, пансионатов, гостиниц и общежитий, домов-интернатов для детей, престарелых и инвалидов;

д) территории больниц и санаториев, диспансеров, домов отдыха, пансионатов, детских садов, домов-интернатов для детей, престарелых и инвалидов, гостиниц и общежитий, придомовые территории;

е) площадки отдыха на территории микрорайонов и групп жилых домов.

Статья 2. Действия, нарушающие покой граждан и тишину в ночное время в городе Москве

1. К действиям, нарушающим покой граждан и тишину в ночное время на защищаемых территориях и в защищаемых помещениях в городе Москве, относятся:

а) использование телевизоров, радиоприемников, магнитофонов и других звуковоспроизводящих устройств, а также устройств звукоусиления, в том числе установленных на транспортных средствах, объектах мелкорозничной торговли — киосках, павильонах, лотках, повлекшее нарушение покоя граждан и тишины в ночное время;

б) игра на музыкальных инструментах, крики, свист, пение, а также иные действия, сопровождающиеся звуками, повлекшие нарушение покоя граждан и тишины в ночное время;

в) использование звуковых сигналов охранной сигнализации автомобилей, повлекшее нарушение покоя граждан и тишины в ночное время;

г) использование пиротехнических средств, повлекшее нарушение покоя граждан и тишины в ночное время;

д) производство ремонтных, строительных, разгрузочно-погрузочных работ, повлекшее нарушение покоя граждан и тишины в ночное время;

е) иные действия, повлекшие нарушение покоя граждан и тишины в ночное время на защищаемых территориях и в защищаемых помещениях в городе Москве.

2. Положения настоящего Закона не распространяются:

а) на действия юридических лиц и граждан, направленные на предотвращение правонарушений, предотвращение и ликвидацию последствий аварий, стихийных бедствий, иных чрезвычайных ситуаций, проведение неотложных работ, связанных с обеспечением личной и общественной безопасности граждан в соответствии с законодательством Российской Федерации;

б) на действия юридических лиц и граждан при отправлении ими религиозных культов в рамках канонических требований соответствующих конфессий;

в) на правонарушения, за которые федеральным законодательством предусмотрена административная ответственность.

Статья 8. Органы, уполномоченные рассматривать дела о нарушении покоя граждан и тишины в ночное время

Дела об административных правонарушениях, предусмотренных статьей 2 настоящего Закона, рассматриваются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях, административными комиссиями районных Управ по делам об административных правонарушениях.

По законодательству РФ жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания в них граждан независимо от его срока. Для реализации этого законоположения были приняты Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы — СанПиН 2.1.2.1002–00 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям», утвержденные Главным государственным санитарным врачом РФ 15.12.2000. Согласно разделу 6.1 «Допустимые уровни шума» указанного документа допустимыми уровнями постоянного шума являются уровни звукового давления L, в дБ, в октавных полосах со среднегеометрическими частотами: 31,5; 63; 125; 250; 500; 1000; 2000; 4000; 8000 Гц. Для ориентировочной оценки допускается использовать уровни звука l_А, дБА (п.6.1.1.) Допустимыми уровнями непостоянного шума являются эквивалентные (по энергии) уровни звука L_Aэкв., дБА, и максимальные уровни звука L_Aмакс., дБА. Подобные уровни шума установлены и Санитарными нормами СН 2.2.4/2.1.8.562–96 «Шум на рабочих местах, в помещениях жилых, общественных зданий и на территории жилой застройки» (утв. постановлением Госкомсанэпиднадзора РФ от 31.10.1996 № 36), а также Государственными стандартами СССР, действующими и сегодня, ГОСТ12.1.036–81 (СТСЭВ 2834–80) «Система стандартов безопасности труда. Шум. Допустимые уровни в жилых и общественных зданиях».

Допустимые уровни шума действительны при измерении определяемого уровня звука по Государственному стандарту СССР ГОСТ 23337–78 (СТ СЭВ 2600–80) «Шум. Методы измерения шума на селитебной территории и в помещениях жилых и общественных зданий» (введен в действие постановлением Госстроя СССР от 09.10.1978 № 194) (п.1 Примечания к ГОСТ 12.1.036–81). Так что предпринимателю, который намерен организовать свой бизнес в помещениях или на территориях, соседствующих с жильем, надо взвесить возможности своего бизнеса соблюдать все наложенные Законом ограничения. Иначе неизбежна ситуация конфликта с жильцами и привлечения к административной ответственности. Хотя административная ответственность может применяться как в форме штрафа, так и в виде предупреждения, нарушая правила изо дня в день, вряд ли можно надеяться обойтись предупреждением. Поэтому, прежде чем вкладывать порой значительные средства в перевод помещения и его переоборудование с учетом требований законодательства, следует оценить свои возможности.

Трудности перевода

По законодательству РФ нежилые помещения должны иметь отдельный вход, изолированный от жилой части здания (лестничные клетки в данном случае относятся к жилой части здания). Так, перевод в нежилой фонд в г.Москве регламентирован Распоряжением Мэра г. Москвы от 11.11.1994 № 560-РМ. Он возможен только на первых этажах жилых строений. Необходимо, чтобы дом, в котором расположена квартира, не стоял в планах капитального ремонта и реконструкции, не был признан аварийным и не подлежал сносу. В квартире никто не должен быть зарегистрирован. Также должна иметься возможность устройства отдельного изолированного входа в квартиру с улицы (обычно из одного оконного проема).

Обычно специалисты проводят предварительный анализ потенциала будущей коммерческой недвижимости в два этапа. Сначала — осмотр недвижимости и анализ ее расположения. Риелторы оценивают технические тонкости помещения, а также близость к метро, проходимость улицы и т.д. Обычно после этого происходит отсев 5 — 10% объектов. Затем проводится анализ возможности согласования. На этом этапе анализа отсев составляет примерно 5 — 10%. В случае, если предварительные оценки были проведены, риски «зависания» согласования минимальны. Процесс перевода в среднем занимает 6 — 8 месяцев, в зависимости от сложности проекта.

Статья получена: Клерк.Ру

загрузка...