До "третьей звезды" - далеко

Пока правительство Москвы и крупные девелоперы только размышляют об инвестициях в недорогой гостиничный бизнес, пустующую нишу уже осваивают частники.

Каждый год Москву посещает 1 млн иностранных туристов и 5 млн соотечественников. И если первые еще могут найти место для цивилизованной ночевки в столице, благо средства позволяют, то для многих россиян приезд в наш город оборачивается сном на вокзале или в общежитии, почему-то именуемом «гостиницей». Такой выбор ночлега отечественными туристами неудивителен. По данным Всемирной туристической ассоциации, средняя стоимость гостиничного номера в Москве составляет $98 в сутки.

 

 

Под крылом московского правительства

Впрочем, стоит отдать должное московскому правительству: в последнее время оно озаботилось постройкой недорогих двух- трехзвездочных отелей. В столице наблюдается огромный дефицит именно таких отелей. Кроме того, существующие гостиницы, доставшиеся городу в наследство от советской эпохи, власти собираются либо подвергнуть безжалостной реконструкции, либо вообще снести.

«До 2005 г. мы построим в Москве сеть из 30 трехзвездочных гостиниц», – заявил еще в мае на выставке REALTEX-2003 Юрий Лужков. Это не первое заявление столичных властей о необходимости строительства в Москве сети отелей категории «три звезды». В 2000 г. даже была принята «Программа развития туризма в г. Москве до 2010 г.».

После трех лет чиновничьей волокиты наконец-то были сделаны практические шаги. Так, еще в начале 2003 г. стало известно, что Департамент инвестиционных программ строительства Москвы (ДИПС) приступает к строительству гостиниц класса «три звезды». Первый шаг ДИПС таков – он начинает финансировать проектирование и строительство гостиницы по адресу Б. Полянка, д. 60/2.

Уже известно, что гостиница будет рассчитана на 150 номеров, или 270 спальных мест. Целевыми клиентами гостиницы станут российские бизнесмены, приезжающие в Москву на несколько дней. В связи с этим площадь стандартных номеров будет лишь незначительно превышать 20 кв.м, а многокомнатных апартаментов в гостинице не будет. Расчетная стоимость проживания в одноместном номере составляет $90, в двухместном – $60.

Всего ДИПС предполагает построить девять подобных гостиниц, для которых сейчас подбираются участки.

Турпоток сокращается

Но все это пока проекты. Зато дорогие, четырех- и пятизвездочные отели в столице плодятся как грибы после дождя. Почему такое происходит? Разве городу и его гостям не нужны недорогие гостиницы? Ответ на этот вопрос однажды дал председатель комитета по туризму правительства Москвы Григорий Антюфеев. По его словам, средний иностранный турист оставляет за одно прибытие в Москву $1000 (сюда входит плата за проживание, питание, развлечения). А средний срок его пребывания в Первопрестольной – 3–4 дня. То есть турист в столицу приезжает, мягко говоря, обеспеченный. В «три», а уж тем более «две звезды» его не затащишь. Так зачем стараться? Дорогих гостиниц у нас навалом, вот пусть иностранный гость в них и живет. А туристы победнее, студенты, например, в Москву и так, сколько бы «двухзвездных» отелей не существовало, не поедут. Для них есть Ибица, Гоа, на худой конец Эстония или Мальта.

При этом дорогие московские отели загружены максимум на 60%, и с каждым годом эта цифра сокращается (в 1997 г. было 70%). По мнению экспертов, такое соотношение «туристов и койкомест» возникает потому, что номера дороги, и к тому же который год количество туристов, посещающих Москву, не растет. Для справки: в 1990 г. столицу посетило 5 млн иностранных туристов, в пять раз больше, чем сейчас.

Бизнес, не интересный для инвесторов

Сегодня в столице насчитывается 166 гостиниц общей площадью почти 3 млн кв.м, в которых 36 тыс. номеров на 65 тыс. мест. По обеспеченности койкоместами на одного москвича наш город находится во второй сотне мировых столиц.

А вот в пик сезона, как рассказали в НИИ Генплана Москвы, загрузка гостиниц категории «три звезды» достигает 80–95%. Кстати, уже разобранный «Интурист» был как раз такой «трезвездочной» гостиницей, куда охотно селились иностранцы.

Почему к нам не едет европейский средний класс, объяснила директор туристической фирмы «Плутон» Ольга Кравец: «Европейский турист рассчитывает тратить $100–170 в сутки, как это и принято на континенте. Из них на гостиницу – не более половины ($50–85). Теперь посмотрим, что ему могут предложить в Москве. В центре города найти номер даже за $60 невозможно – цена на него начинается от $80–90 в сутки, и это со всевозможными скидками. Правда, за ту же сумму отели в Москве есть, но качество услуг в них в разы ниже, чем в аналогичных по ценам европейских гостиницах, и европеец тут никогда не заночует. Зато наш, «внутренний турист», к комфорту непритязателен, но даже $60 в сутки за номер он платить не готов. Вот и получается, есть «Хилтоны», «Гранд Марриотты», и тут же – «Алтай», «Байкал» и прочие «дома колхозника». А между ними – ничего».

Да и инвесторы, оказывается, в строительство дешевых отелей вкладываться не намерены. Так, пятизвездочный отель в Москве окупается за 6–8 лет, а «три звезды» – за 10–12. Кто же будет браться за заведомо неприбыльный проект? Государству ничего не остается, как опять вмешиваться в дело. А ему, в лице правительства Москвы, принадлежит значительная доля всех отелей столицы.

Отели для непритязательных

В планах правительства Москвы – продажа как отживших свой век «однозвездных» отелей на окраинах, так и реконструкция вполне презентабельных «Москвы», «Пекина», «России» и «Украины» и других. Вот их-то, вместо строительства новых, и станут переделывать в «три звезды» по европейским меркам.

Уже известно, что существующие корпуса «Пекина» модернизируют, а также дополнят новыми восьмиэтажным зданием и пятиэтажной автостоянкой. Реконструкции подвергнут гостиницы «Алтай», «Останкино», «Турист», «Заря», «Ярославская» и «Золотой колос». По совокупности во всех перечисленных отелях более 4 тыс. номеров, в которых одновременно можно разместить 7,5 тыс. человек, что составляет 10% всего номерного фонда столицы. После реконструкции количество номеров возрастет еще на 25%.

В гостиницах «Останкино» и «Золотой колос» полностью заменят инженерное оборудование и частично перепланируют номерной фонд, создав номера повышенной комфортности. Здания будут надстроены на 2–3 этажа. Аналогичные работы проведут в многокорпусных гостиницах «Алтай» и «Заря». А «Турист» украсят любимыми мэром башенками и колоннами, что увеличит его площадь на 1,2 тыс. кв.м.

Продавцы койкомест

Пока девелоперы решают, какой сектор столичной недвижимости самый прибыльный, куда направить инвестиции, граждане частным порядком повышают капитализацию своей недвижимости. Оказывается, некоторые сегменты частного квартирного предпринимательства весьма и весьма прибыльны. Настолько, что туда впору перемещать капиталы и крупным строительным холдингам, и риэлторам. В первую очередь, это использование жилых квартир в качестве гостиниц.

Как заполняется ниша

Как известно, в Москве катастрофически не хватает недорогих гостиниц, в первую очередь 3-звездных. Но, как известно, пустующие ниши в экономике всегда заполняются очень быстро. Причем, по наблюдениям экономистов, сначала – суррогатом, дешевой подделкой исчезнувшего товара или услуги. Тут можно провести аналогию с вырубленном лесом, на месте которого сначала появляются сорняки, потом – кустарники и мелколесье, и только затем – снова полноценный лес.

С 3-звездочными гостиницами – та же картина. Пустующую нишу заняли частники, сдающие посуточно (или понедельно) квартиры. И такая операция приносит им в 2,5–3 раза больше денег, чем если бы жилье сдавалось, как принято, помесячно. Достаточно упомянуть, что 1-комнатная квартира в срединной части Москвы сдается в среднем за $40 в сутки. Даже если учесть, что она заселена 22 дня в месяц (средний срок заполняемости в 3-звездочных отелях), за это время она приносит своему хозяину около $900. А если бы она сдавалась «классическим» способом, рассчитывать можно было на $350–400.

Тем не менее, рынок краткосрочной аренды в Москве пока еще очень небольшой, но бурно развивающийся. По различным оценкам, сегодня таким способом сдается около 2–3 тыс. квартир (всего же в Москве арендуется не менее 450 тыс. квартир). Однако год назад число таких «мини-гостиниц» составляло не более тысячи.

Причем эту нишу занимают именно частники, так как компаниям или риэлторским агентствам невыгодно заниматься этим бизнесом из-за трудоемкости процесса. И, тем не менее, даже среди риэлторов находятся те, кто рискует заняться «гостиничным хозяйством». По некоторым данным их в Москве насчитывается около 10, все они располагают 8–10 квартирами.

При этом риэлторы в основном делают ставку на довольно состоятельных туристов. Поэтому и квартиры у них соответствуют статусу постояльцев – это либо «однушки» в центре ($50–80 за сутки), либо переделанные коммуналки (2–4 номера, $50–60 за каждый). Получается, что уже при упоминавшемся уровне заполняемости такая 1-комнатная квартира способна приносить до $1500 в месяц, а коммуналка – до $3–3,5 тыс. Правда, эти «компании» вынуждены до 10% оборота тратить на рекламу в СМИ (в основном англоязычных изданиях, выходящих в Москве, и на Интернет), и еще 15–25% – на коммунальные платежи и обслуживание квартиры.

Лица бизнесменов

Но особенно прибылен вариант самых дешевых «гостиниц» (наверное, это и есть «одна звезда»). Но такие «номера» очень популярны в основном у гастарбайтеров, на которых и держится вся сезонная работа в Москве.

В Москве найти таких арендодателей несложно. В основном они собираются на так называемом ночлежном базаре на Земляном Валу, недалеко от Курского вокзала, на площади Киевского вокзала (там, где сейчас установлен очередной непонятный памятник), на площади у Белорусского вокзала (рядом с большой парковкой). Стоит сюда прийти, чтобы своими глазами посмотреть, что такое «народный бизнес». Обычно тут собираются пожилые женщины. Основное предложение: спальное место в комнате, рассчитанной на троих, стоит 150–200 рублей. Хозяйки сразу предупреждают, что они ночью запирают постояльца на ключ, а утром будят и кормят завтраком (за него просят 30 руб.). Одна такая хозяйка, лет 60-ти, призналась мне, что ее «однушка» на «Планерной» приносит ей 15–16 тыс. руб. летом и 10–12 тыс. зимой. «Это с учетом завтраков», – дополняет бабушка.

Почти гостиница

В столице есть 4 крупных оператора, занимающихся мини-гостиницами. В некоторых домах в центре Москвы они выкупили несколько этажей, и теперь эксплуатируют их как доходные дома. Понятно, что апартаменты в основном предназначены для состоятельных граждан.

Например, меблированная 3-комнатная квартира на улице Павла Андреева (М. «Добрынинская») с бытовой техникой и кондиционером и охраной обходится в $100–120 за ночь (в зависимости от сезона). Если постоялец планирует проживать неделю, квартира обойдется из расчета $80–100. Кроме предоставления жилья, компании встречают будущих клиентов в аэропорту и делают им временную регистрацию.

Наибольшая заполняемость таких квартир отмечается в мае-октябре. Поэтому в остальное время владельцы сдают ее помесячно, как обычное дорогое жилье – за $1–1,5 тыс.

У кого поучиться

Эксперты предрекают развитие московского мини-гостиничного дела по образу и подобию питерского. По различным оценкам, в городе на Неве посуточно сдается около 12 тыс. квартир. При этом стоит иметь в виду, что жилищный фонд второй столицы меньше московского в два раза.

В отличие от Москвы до 70% всего рынка мини-гостиниц Санкт-Петербурга контролируют риэлторские агентства. И номера тут на любой вкус: комнаты или отдельные квартиры, с завтраком или полупансионом, а также с горничной.

Трехкомнатная квартира с евроремонтом и бытовой техникой, расположенная в центре города (например, на Дворцовой набережной), стоит $120–150 в сутки (в эту сумму включен полный пансион). Сдача внаем обычной квартиры в спальном районе приносит владельцам 250–350 руб. ежедневно.

Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...