Коммерческая недвижимость: гостиницы

В России, где рынок недвижимости находится на этапе активного развития, пожалуй, самые непростые времена переживает сегмент гостиничного бизнеса. И хотя по оценке экспертов московские отели находятся на первом месте в Европе по уровню максимальной первоначальной доходности, инвесторы не спешат вкладывать средства в их строительство, предпочитая другие, гораздо более прибыльные и менее рискованные секторы.

Программы столичных властей
Сегодня Москва испытывает довольно ощутимый дефицит гостиничных мест, ведь в последние два-три года номерной фонд, существующий с советских времен, существенно сократился. Для того чтобы восполнить пробелы в этой сфере, правительство Москвы разрабатывает и предлагает новые программы по строительству и реконструкции отелей. Так, на открытые аукционы выставляют предназначенные для их возведения земельные участки.

 

 

Недавно в рамках реализации городской программы создания отелей среднего класса были проданы с торгов права на строительство пяти объектов. Помимо этого утверждены проекты и адреса нескольких десятков трехзвездочных гостиниц, потребность в которых в последнее время особенно возросла.
По этой же причине была разработана программа реконструкции и модернизации многокорпусных сооружений, расположенных в Северо-Восточном административном округе. Двух- и трехзвездочные отели, построенные в 1950‑х годах, могут одновременно принимать до 7 тыс. человек, что составляет 10 % от вместимости всего номерного фонда города. Предыдущая частичная модернизация гостиниц вокруг ВВЦ была проведена в 1980‑е годы и позволила поддерживать уровень предоставляемых услуг в течение 10–15 лет. Однако сегодня материально-техническая база данных объектов окончательно устарела. Поэтому часть фонда предполагают переоборудовать, изменить планировку, обеспечить площади под кафе и рестораны, конгресс-холлы, магазины и иные необходимые помещения. Здания же, не подлежащие реконструкции, будут снесены и выстроены заново по современным проектам — такая мера экономически оправдана. Сегодня корпусная система перестает быть эффективной: приходится содержать большое количество персонала, платить за аренду земельного участка, за зеленые насаждения, находящиеся на территории гостиницы. Все это ставит ее в менее выигрышное положение по сравнению с объектом, имеющим такое же количество мест, но расположенным в высотном здании. В результате реализации программы модернизации и реконструкции многокорпусных отелей предполагается увеличить номерной фонд на 1 тыс. номеров, что соответствует строительству трех-четырех новых объектов. В многокорпусных сооружениях удастся объединить и оптимизировать усилия по развитию предприятий, увязав их с интересами города. К 2010 году 18 реконструированных отелей на северо-востоке столицы смогут разместить более 15 тыс. гостей.
Для стимулирования фирм, так или иначе связавших свою коммерческую деятельность с гостиничным бизнесом, ГАО «Москва» — как уполномоченная правительством Москвы компания по инвестиционному развитию данного рынка — разработало проект «Строим отель!». Цель его — информирование заказчиков, застройщиков, владельцев и менеджмента о комплексе используемых в гостиничном деле решений, продуктов, товаров, услуг и их поставщиках, а также о существующих в международной практике требованиях к соответствующей инфраструктуре.
В начале 2005 года в Москве насчитывалось около 160 отелей с общим номерным фондом 65 тыс. мест. К 2010 году власти планируют построить 224 гостиничных комплекса, 40 из которых появятся до 2006 года. В ближайшее время будут введены в строй семь четырех- и пятизвездочных объектов в Центральном округе. А в других районах города продолжится строительство трехзвездочных гостиниц — этот сегмент должен составить основной резерв номерного фонда столицы.

Многообразие гостиничных предприятий
Если верить утверждениям московских властей, то типология отелей должна стать гораздо разнообразней нынешней. В дополнение к существующим предполагается создать гостиницы различного уровня обслуживания (от одной до четырех звезд), пансионы, предоставляющие ночлег и завтрак (B&B), меблированные комнаты для длительного проживания, хостелы (молодежные гостиницы), гостиницы-клубы (теннис-клубы, бизнес-клубы и т. п.), апартаменты при офисах, апарт-отели для проживания иностранных и отечественных предпринимателей, удаленные от центра семейные гостиницы с развитой инфраструктурой для детского отдыха, специализированные бизнес-отели, недорогие гостиницы экономического класса, современные конгресс-центры, мотели и кемпинги разных уровней, в пригородной зоне — пансионаты, дома отдыха и турбазы. Отдельный интерес представляют многофункциональные объекты, предлагающие среди прочего и гостиничные услуги. Это могут быть торговые, спортивные и развлекательные центры, рестораны, офисы, бизнес-центры, в которых выделяют, как правило, небольшие площади под номерной фонд. Продолжает наращивать популярность и сегмент мини-отелей. Малой гостиницей считается объект, номерной фонд которого состоит из 10–100 жилых комнат. К этой категории относятся апарт-отели, гостевые дома, бутик-отели.

Гостиничная индустрия: инвестиции и строительство
Процесс получит активное развитие в случае, если планы столичных властей и девелоперов совпадут. Эксперты признают, что московский гостиничный рынок потенциально очень привлекателен, спрос на отели достаточно велик и постоянно растет. Однако девелоперских компаний, которые специализировались бы на этом бизнесе, в городе практически не существует. Несмотря на значительные уступки и льготы, предоставляемые правительством Москвы, желающих заниматься отелями, в том числе инвесторов, пока немного. Ситуация, в частности, объясняется длительным сроком окупаемости. Так, для гостиницы туристического класса со стоимостью номера около 100 долл. в сутки он равен пяти–семи годам. По сравнению с секторами офисной и торговой недвижимости доходность от данного дела невысока. Кроме того, жизненный цикл отеля в три-четыре раза больше, чем у офиса, а при все возрастающей капитализации может стать выгодной простая перепродажа его после строительства. Многие эксперты отмечают, что объекты, рассчитанные только на туристов, могут испытывать трудности из‑за сезонности. Не хотят рисковать и банки. По словам генерального директора Hotel consulting & Development Group Александра Лесника, для финансовых учреждений важно наличие международного оператора в проекте. Это гарантия функционирования гостиницы и выполнения бизнес-плана.
Крупные западные сети, используя свои всемирно известные бренды, управляют высококлассными московскими отелями уверенно и профессионально. Это дает хорошие результаты. Формируются также отечественные управляющие компании и гостиничные сети: на рынке получили известную популярность бренды «Юмако», «Интурист», «Прогресс». Выдвинулся и новый собственник, собирающийся создать сеть из 20–25 отелей, — группа компаний «Металлоинвест-Маркет».

Перспективы регионов
Все чаще девелоперы обращают внимание на перспективные с туристической точки зрения регионы. Некоторые эксперты считают, что объем строительства отелей в регионах возрастет на 20–25 %. Сегодня в России насчитывается 4,5 тыс. гостиниц. С учетом развития внутреннего туризма потребность в расширении номерного фонда в регионах становится все более очевидна. В каждом привлекательном с данной точки зрения регионе возведение 10–15 трехзвездочных отелей может привлечь еще больший поток гостей. Пока самые активные рынки сегодня приходятся на Москву, Санкт-Петербург и Краснодарский край. Однако в последнее время география гостиничного бизнеса значительно расширилась. Отелей стало больше в Вологодской, Владимирской, Новгородской областях, в Карелии и на Камчатке.

Юлия Милованова Недвижимость и цены
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...