Коммерческая недвижимость. Кофейня — двигатель прогресса

Согласно результатам исследования, недавно проведенного компанией «Ромир», треть россиян не отказывают себе в ежедневной чашке кофе, причем кофеманы в основном живут в больших городах и хорошо зарабатывают. В популярности соответствующих заведений нет ничего необычного — во всем мире это один из самых распространенных форматов. В нашей же стране слабо развитая культура потребления этого напитка, равно как и нынешний кофейный бум, начавшийся в конце 90‑х годов, объясняется вполне понятными историческими и социальными причинами. И сегодня, несмотря на все трудности, кофейни, эти маленькие бойцы фронта общественного питания, рвутся завоевывать рынок. Препятствий на их пути немало, а один из самых сложных вопросов — квартирный зачастую становится вопросом жизни и смерти.

 

 

Главный академик Йоффе доказал: коньяк и кофе…
Неизвестно как насчет коньяка, а кофе человечеству точно не заменит никакая «спорта профилактика», поскольку он давно перестал быть просто энергетическим напитком, даже в нашей «некофейной» стране. Правда, особенности российского менталитета заставили рестораторов отступить от классического европейского формата, расширить ассортимент предлагаемых блюд и добавить в меню алкоголь.

Специалисты выделяют разные типы кофеен, например кофейни для завтрака, отдыха, концептуальные заведения и т. п. Однако, по мнению Елизаветы Эстриной, руководителя отдела консалтинга компании Praedium, для отечественного рынка больше всего подходит универсальная концепция — своего рода кафе с хорошей кофейной картой, куда можно зайти и позавтракать, и пообедать, и поужинать, и рюмочку перед сном пропустить. Тогда появится больше шансов выиграть конкурентную борьбу с небольшими демократичными ресторанами — самым массовым сегментом рынка общественного питания. Правда, есть в Москве и такие кофейни, где главным блюдом в меню является не еда (ассортимент блюд неширок), а особая, часто клубная, атмосфера. Впрочем, и в этом случае кофе как основополагающая идея отходит на второй план.

«Выбирая формат для своего заведения, владельцам следует проанализировать множество факторов, ведь все зависит от конкретного города, района и места. Но что касается непосредственно кофеен для завтрака, то вряд ли такая концепция будет работать в России, — рассказывает Марти Уилан, директор по развитию ASTERA ONCOUR. — На Западе завтрак — это главный прием пищи за день, а не кофе с булочкой на скорую руку. Но надо сказать, что в последнее время число заведений этого формата сокращается и там».

В принципе, делить кофейни четко по форматам и говорить, что это вот утренняя, а это вечерняя, довольно сложно. Поэтому большинство заведений стремится именно к универсальности, подстраиваясь, впрочем, под место размещения и целевую аудиторию. «Признак универсального формата — меню, состоящее из блюд, достаточных для того, чтобы как минимум утолить чувство голода, — считает Андрей Петраков, исполнительный директор консалтинговой компании RestCon. — Причем в любое время дня, другими словами, возможность съесть здесь как завтрак, так и ужин. И вдобавок выпить вина, пива или более крепких напитков. Как раз по этому пути идут ведущие игроки рынка — сети «Шоколадница» и «Кофе-Хауз». А вопрос о том, останется ли это кофейней, можно оставить теоретикам. Если вы хотите называть себя именно так и у вас полно посетителей, но при этом вы не похожи на Starbucks, то тогда кто кого должен копировать?» Кстати, некоторые опрошенные нами эксперты считают упомянутых операторов самыми что ни на есть классическими представителями кофеен западного образца.


Где ловить кофемана?
Считается, что кофейни надо открывать в людных местах с хорошим трафиком. Однако в трактовке этого понятия эксперты разошлись во мнениях. Одни считают, что лучшее место для таких заведений — оживленные улицы ЦАО, особенно основные торговые коридоры, а другие уверены, что и спальные районы достаточно перспективны при условии, что удалось угадать с форматом.

Например, Андрей Петраков полагает, что в кофейне, расположенной на окраине города, должно быть достаточно разнообразное меню, а саму точку следует позиционировать как кафе, поскольку именно эту роль она, по сути, и будет выполнять. Елизавета Эстрина находит освоение территорий за ТТК целесообразным только в том случае, если кофейня открывается в составе торгового комплекса, который является центром притяжения района, а по словам Марти Уилан, решающее значение имеет не место, а близость пешеходного и транспортного трафиков. Юрий Усков, руководитель отделения коммерческой недвижимости «Тургеневское» компании «Инком — Недвижимость», говоря о рецепте успеха кофейни, помимо расположения делает акцент на интересном дизайне помещения, вкусном меню и качественном сервисе.

Более категоричен Игорь Иванов, коммерческий директор финансово-строительной корпорации «Лидер». «Спальные районы для размещения таких объектов не подходят, поскольку будут явные проблемы с посещаемостью, особенно днем, — комментирует он. — Та же судьба ждет и заведения, расположенные в жилых комплексах, даже элитных, если они ориентированы в основном на местных обитателей». Юрий Усков, напротив, считает небольшие кафе и кофейни полноправной частью внутренней инфраструктуры. Недаром этот формат активно развивается в новых районах массовой застройки, например в Куркино или Бутово. Правда, если объект будет расположен в жилом доме, то круглосуточно работать он не сможет, максимум до 24 часов.

А вот в отношении бизнес-центров эксперты были единодушны: кофейням стоит там обосноваться. По мнению Михаила Геца, вице-президента по стратегическому развитию компании Blackwood, сегодня эта практика довольно распространена, и поток клиентов таким заведениям обеспечен. «Возможность в течение рабочего дня быстро выпить чашку кофе, снять накопившийся за день стресс или провести неформальную деловую встречу, не покидая пределов здания, очень ценится сотрудниками компаний-арендаторов», — добавляет Юрий Усков. Правда, если это будет единственное предприятие общепита на объекте, то данный факт станет очевидным минусом концепции офисного комплекса, подчеркивает Айдар Галеев, директор департамента консалтинга и исследований компании «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость». Прежде всего собственнику следует подумать об организации питания полного цикла, а кофейня станет приятным дополнением сервиса, предоставляемого арендаторам.


Кто здесь временные? Слазь!
Несмотря на трудности с подбором подходящих помещений, обычно не торопятся «застолбить» за собой удачное место. Что характерно, даже международные сетевые операторы, которые обычно стремятся выкупать наиболее «шоколадные» площади (например, мировой кофейный гигант Starbucks), в России предпочитают брать квадратные метры в аренду.

«В случае со Starbucks надо принять во внимание две вещи, — комментирует ситуацию Марти Уилан. — Во-первых, отечественный рынок уже достаточно насыщен, и конкуренция на нем высока. Во-вторых, концепция этой сети не поддерживает курение, а у нас до сих пор кофе часто ассоциируется с сигаретой, да и процент курильщиков среди населения довольно высок. Поэтому, арендуя площади для своих кофеен, компания пытается снизить риски и размер начальных инвестиций в проект. На первом этапе очень большое значение имеет скорость развития сети в новой для нее стране, и, следовательно, вкладываться «в стены» для Starbucks пока бессмысленно».

«Ресторанный бизнес очень цикличен, и пик популярности заведения длится не очень долго, — рассказывает Елизавета Эстрина, — со временем ухудшается сервис, устаревают интерьер и концепция, растет число конкурентов. В таких случаях вернуть былую популярность непросто, часто это требует радикальных мер, вплоть до переезда, поэтому владельцы предпочитают не обременять себя лишними активами». Арсений Даббах, исполнительный директор компании «ГУРУС», считает, что дело не столько в нежелании операторов выкупать площади, сколько в отсутствии у владельцев помещений намерений их продавать. «Ситуация на рынке недвижимости сегодня такова, что в данный момент существует некоторый спад и собственники заняли выжидательную позицию в надежде на дальнейший рост цен, — говорит он. — По нашим прогнозам, некоторое движение вверх в этом сегменте начнется к концу 2008 года, тогда, возможно, что-то изменится».

Средние ставки аренды и цены продажи помещений, расположенных в торговых коридорах Москвы, под заведения общепита

Торговый коридор	Аренда (долл./кв. м в год)	Продажа (долл./кв. м)
Тверская	3530	21500
Кузнецкий Мост	2800	20000
Арбат	2300	19100
Пятницкая	1200	5000
Кутузовский проспект	3000	9000
Ленинский проспект	1400	8500
Проспект Мира	1300	6500
Ленинградский проспект	1150	6000

По данным компании Blackwood


Кофейный симбиоз
Там, где кофейни рассматривают не только в качестве плательщика за помещение, но и как элемент концепции, — в торговых и торгово-развлекательных центрах, гостиницах и деловых комплексах они являются желанным арендатором. Особенно это касается сетевых брендов, способных генерировать большой поток посетителей. Поскольку арендодатель заинтересован в подобном сотрудничестве, он может предоставить такому оператору разного рода льготы. Правда, материализации хорошего отношения собственника в виде значительного снижения ставок (примерно в два раза) добился, по словам экспертов, только Макдоналдс. По крайней мере, другие случаи если и были, то широкой огласки не получили. Наоборот, по словам Михаила Геца, расценки на места на фуд-корте довольно высокие, и особые условия предоставляют редко. Возможно потому, что такие заведения по отдельности якорями все-таки не считаются, а также из-за богатого выбора операторов, что позволяет арендодателям устанавливать для них свои условия.

Еще один интересный и перспективный тандем — кофейня-кинотеатр, поскольку любой современный мультиплекс обязательно предложит своим посетителям ряд дополнительных услуг. В первую очередь, разумеется, речь идет об организации концессионного бара, предлагающего поп-корн, колу, пиво, чипсы — все то, что зрители берут с собой в зрительный зал. Кроме того, многие операторы расширяют линейку предприятий общественного питания при кинотеатре за счет кафе и ресторанов. «Дело в том, что сегодняшние мультиплексы правильнее называть киноцентрами, поскольку в них представлен полный спектр развлекательных услуг, — говорит Максим Черноморец, начальник отдела маркетинга сети кинотеатров «Киномакс», — и зачастую посетители приходят туда именно с целью провести досуг, а не только посмотреть новый фильм. В этом случае кофейни незаменимы, ведь они предполагают более комфортабельную, чем в барах, обстановку и широкий выбор блюд, десертов и напитков. В то же время по сравнению с ресторанами, кофейни выигрывают в плане расценок и быстроты обслуживания. Кроме того, если до начала сеанса осталось 15–30 минут, где же провести это время, как не за чашечкой кофе».

При этом не все киносети предпочитают открывать собственные заведения общепита, поскольку это сопряжено с дополнительными финансовыми и административными затратами. Для них привлечение стороннего оператора является способом избежать лишних расходов, да еще и получить гарантированную прибыль в виде арендной платы. Главное — подобрать подходящего партнера, соответствующего целевой аудитории мультиплекса. «Гость киноцентра не станет разбираться, кому принадлежит точка, — замечают в «Киномаксе», — поэтому в случае каких-либо проблем с качеством обслуживания, тень может пасть на всех». Сам оператор работает по смешанной схеме: развивает сеть собственных кофеен под брендом «Сан‑кафе», но в то же время в регионах нередко приглашает сторонних операторов, если уверен, что в данном конкретном проекте аутсорсинг окажется для компании более рентабельным.
Кулакова Наталья Недвижимость и цены
Статья о недвижимости получена: IRN.RU