Квартира меняет профессию

Тем, кто купил эту большую квартиру под офисное помещение, жить несколько сложнее, ибо тот факт, что вы стали собственником этих площадей, еще не означает, что вы на этой территории можете заниматься предпринимательской деятельностью на законных основаниях. Для этого вам предстоит пройти определенное количество согласований и инстанций. Во что это реально обходится, как это сделать грамотно, сколько времени это занимает, а также действительно ли выгодно жителям первых этажей продавать свои квартиры под офисы? С этими вопросами мы обратились к заместителю генерального директора риэлторской фирмы «Лаурел» Дмитрию Уткину.

Location – это главное

Начнем с того, какие именно помещения востребованы и каковы, так сказать, «оценочные критерии».

 

 

У жильца квартиры и владельца офиса они совершенно различны. Для последнего – это, прежде всего, местоположение. Офисов в Москве не просто не хватает, их не хватает в бойких местах. Скажем, если владелец архитектурной мастерской вполне может позволить себе расположиться достаточно далеко от станции метро и прекрасно себя при этом чувствовать, то для риэлторской компании покупка такого помещения просто не имеет смысла. До ближайшей станции метро должно быть две-три минуты пешком, к тому же весьма желательно, чтобы эта станция была не дальше кольцевой, то есть офис находился в пределах Садового кольца. Таких предложений, по понятным причинам, мало.

Этапы превращения

Допустим, вам удалось приобрести то, что вам нужно. Теперь ваша первоочередная задача – изменить статус помещения (то есть, перевести его в нежилой фонд) и сделать перепланировку. Перевод жилых помещений в нежилой фонд в Москве производится в соответствии с Распоряжением Мэра г. Москвы № 560-РМ от 11.11.94 г. «Об упорядочении перевода жилых помещений в нежилой фонд в жилых домах г. Москвы» и Распоряжением первого заместителя премьера №15-РПЗ от 12.01.95 года «О мерах по выполнению распоряжения мэра Москвы от 11.11.94 № 560-РМ».

В этих документах указаны несколько оснований, необходимых для перевода квартир из жилищного в нежилой фонд, однако наиболее приемлемой схемой такого перевода является признание целесообразности изменения функционального назначения жилого помещения с оплатой разницы стоимости жилого и нежилого помещения.

Список документов, которые необходимо собрать, весьма внушительный: справки БТИ, техническое заключение проектной организации о состоянии несущих конструкций здания, заключение районного архитектора о возможности устройства отдельного от жилой части входа в квартиру, акт обследования квартиры, заключение Госсанэпиднадзора, Госпожнадзора, справка из ЖЭКа о том, что зарегистрированных людей по данному адресу нет и т.д – всего 12 пунктов.

Если вы собираетесь в жилом доме не проживать, а работать, то по закону обязаны сделать отдельный вход. И на данном этапе от АПУ необходимо получить техническое заключение о принципиальной возможности этот отдельный вход сделать. Все эти согласования не бесплатны. Каждой инстанции вы вполне официально платите оговоренную сумму. При этом, естественно, необходимо указывать, какой деятельностью вы собираетесь в этом помещении заниматься. Перечисленные инстанции лишь выдают вам заключения и справки, а вот Межведомственная комиссия на основании всего собранного может и отказать вам в переводе в нежилой фонд в соответствии с вышеуказанными распоряжениями мэра.

Итак, предположим, документы и согласования собраны. Шаг следующий: с полным комплектом бумаг и с соответствующим заявлением вы идете в Межведомственную комиссию по использованию жилищного фонда в г. Москве при Департаменте муниципального жилья и жилищной политики, которая принимает соответствующее решение. На основании выписки из решения этой комиссии Московское городское Бюро Технической Инвентаризации (МосгорБТИ) делает расчет разницы стоимости жилого и нежилого помещения.

Если вы в квартире проживаете, то стоимость, согласно БТИ, одна, а если собираетесь заниматься предпринимательской деятельностью – то уже совершенно другая. Рассчитывая эту цифру МосгорБТИ, учитывает более 20 параметров – тут и состояние дома, и удобство коммерческого использования, и возможность использования прилегающей территории и многое другое. Существует методика расчетов с таблицей коэффициентов. Для вас это выливается в определенную и очень серьезную сумму: в зависимости от ситуации от ста до трехсот долларов за квадратный метр.

Межведомственная комиссия по приватизации и управлению жилищным фондом в г. Москве на основании предоставленного расчета выносит решение об оплате этой суммы, но также может назначить независимую экспертную оценку. Вносятся соответствующие изменения в БТИ, получается соответствующее распоряжение из Департамента муниципального жилья и жилищной политики, последний шаг – это Мосрегистрация, где в Единый Государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним вносятся соответствующие изменения. То есть, вы с этого момента уже не собственник квартир номер 48 и 49, а собственник нежилого помещения номер такой-то по тому же адресу.

Шаг следующий: перепланировка. Естественно, заказывается проект перепланировки. Проще всего это сделать в госучреждениях – у вас будет меньше проблем. А дальше вы идете по вышеупомянутым инстанциям, так сказать, «согласовываете», затем в Межведомственную комиссию, на этот раз на уровне управы или префектуры. С момента принятия этой комиссией положительного решения вы можете на законных основаниях заниматься в этом помещении своей профессиональной деятельностью.

Как бороться с идеализмом

Что происходит в реальности? Требования инстанций невероятно жесткие и в полном объеме применимы только к некому «идеальному офису», реально в природе, скорее всего, несуществующему, а пребывающему в романтической фантазии законодателя. Нормативная база в этом секторе крайне противоречива, а где «белые пятна» – там, согласно естеству человеческому, и злоупотребления. Речь идет о неких «правилах игры», имеющих отношение к закону более чем отдаленное. И если вы играете в эти игры, их полезно знать или воспользоваться услугами тех, кто их знает лучше вас. Самый оптимальный вариант – обращаться к профессионалам, которые умеют устанавливать «нормальные рабочие отношения» с вышеупомянутыми инстанциями. «Самодеятельность» обойдется вам куда дороже и по деньгам, и по затрате времени и нервов.

Теперь ответ на последний вопрос: насколько выгодно быть владельцем квартиры на первом этаже? Повторимся, все зависит исключительно от местоположения. Здесь чистая арифметика: за сколько квартира покупается и за сколько ее можно продать, превратив в офис. Соответствующие расходы – смотри выше. Необходимо при этом учесть, что деньги на период согласования «зависают». Так что, если мы рассматриваем, скажем, помещение по адресу «Лебяжий переулок, дом 8», то эта операция, безусловно, выгодна, а если, например, «улица Кирпичные Выемки, дом 7» – то это уже как сказать… Тем не менее, при дефиците свободных коммерческих площадей в «злачных местах центра» перевод больших квартир в нежилой фонд часто весьма выгодное предприятие, несмотря на все накладные расходы.

На каждое PRO есть своя CONTRA

Поблагодарив Дмитрия Львовича за информацию, мы решили поспрашивать своих знакомых предпринимателей, эту процедуру проходивших. Подавляющее большинство доверили ее профессионалам. Мы приведем одно мнение (известного дизайнера, владельца дизайн-бюро, расположенного в тех самых «двадцати метрах от выхода из ближайшего метро»). Впрочем, даже это было и не мнение, а «крик души», который автор и попытался воспроизвести.

«Место замечательное. Квартиру купил в момент кризиса и очень для себя выгодно, как я считаю. То, что нужно обращаться к профессионалам, – знаю. Но цена, которую мне выставила серьезная риэлторская фирма, показалась мне запредельной. Это я так считал до всех этих инстанций. Сейчас же я так не считаю, а наоборот, удивляюсь, с чего это в них такой гуманизм проснулся. Рассуждения мои были самые естественные. Лабораторных крыс я не развожу, вирусы я на них не проверяю, производством бенгальских огней не занимаюсь, ресторан не открываю, да и станки ставить в офис не собираюсь. С жильцами у меня отношения (а это в основном бабушки – дом-то старый) замечательные, ибо люди мы тихие, законопослушные, непьющие и всегда готовые помочь – нас уважают. И непонятно откуда было ждать проблем.

Проблемы все-таки явились. С самого начала не сложились отношения с пожарниками и СЭС. Знаешь, пока я занимался согласованиями, меня не покидало ощущение какой-то иррациональности всего происходящего. Когда делали перепланировку, полностью переложили проводку. И вовсе не потому, что это были требования пожарников – самим гореть не хочется, да и техника у нас дорогая. Занимались этим, естественно, профессионалы и очень удивлялись тому, кто (и каким местом) эту проводку клал и почему дом до сих пор не сгорел? Согласовали. Не без помощи знакомого риэлтора. Как-то он договорился. Закрыли вопрос. Но это был не конец.

Эти пожарники к нам регулярно ходят в рабочее время. А мы привыкли в рабочее время работать и деньги зарабатывать. Но пожарники этого понимать не обязаны. Задают странные вопросы, например, есть ли у нас план (комнат в офисе – три, считая туалет, а входная дверь – одна), проводим ли мы регулярные противопожарные учения, поскольку сотрудники должны знать, куда им бежать в случае пожара, есть ли у нас огнетушители (есть, в одной комнате даже два, потому что это, скорее, уже зал, а не комната) и какого они типа, кто их выпустил и зарядил и не просрочены ли они (хотя срок годности у них минимум два года, а комиссия ходит намного чаще). Иррациональность на самом деле в том, что в офисе-то мы проводку поменяли, а во всем доме она какая была, такая и осталась – аварийная. И кого это реально волнует? С бабушек-то денег точно не «снимешь»…

Вообще-то я человек независтливый, но поймал себя на том, что завидую своему приятелю, директору НИИ. Здание – в центре, состояние – аварийное, но… находится под защитой Российской Федерации. Их «инстанции» навещают редко, да и ведут себя при этом иначе. Вот недавно к нему СЭС приходила. И сделала совершенно справедливое заключение о реальном состоянии этого здания. Ну и что? Приятель мой заявил, что денег на ремонт нет, и подписал соответствующую бумагу, что если, дескать, в институте начнется эпидемия холеры, то виноват в этом лично он (правда, признавался он мне кулуарно, что против эпидемии он ничего не имеет, поскольку сотрудников много, а дельных среди них – мало). И плюет он на эти инстанции даже не с Останкинской башни, а еще выше. Мне так нельзя – я человек по статусу и по определению зависимый».

«Белые пятна» в законодательстве всем известны. Поправки, направленные на их устранение постепенно принимаются, и рано или поздно эти «пятна» будут закрыты. Но больно уж «постепенно» этот процесс идет… А мы, живущие и работающие «здесь и сейчас», рискуем просто-напросто не дожить до этого момента, поскольку жизнь человеческая все-таки конечна.

М.Оськин Квартира. Дача. Офис
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...