Парковый ансамбль

Иностранные инвесторы заявили о желании строить в Поволжье индустриальные парки. Выходя с этим форматом в регион, они, видимо, надеются на поддержку властей в оформлении земли либо просто стремятся застолбить нишу – это длинные проекты, и к моменту запуска на них может появиться спрос.

В Поволжье объявлено о нескольких коммерческих проектах по возведению индустриальных парков – территорий, которые инвестор обеспечивает коммуникациями и инфраструктурой, необходимыми для развития производства, и сдает в аренду промышленным компаниям и их смежникам. Недавно о планах реализовать такой проект в Самаре заявила компания ImmoRosIndustry, совмест­ное предприятие корпорации «Ростик Групп» и бельгийской Immo Industry, созданное специально под развитие подобной недвижимости в России и странах СНГ. А в прошлом месяце представители российского офиса британской компании Taller Capital Asset Management провели переговоры с министерством инвестиционной политики Саратовской области о размещении в этом субъекте РФ региональной зоны торгово­промышленного развития.

 

 

Для Поволжья это первые девелоперские проекты в области промышленной недвижимости, и эксперты полагают, что если их опыт окажется успешным, он привлечет в эту сферу инвесторов. В первую очередь – крупных региональных землевладельцев.

Медом намазали
Свой интерес к индустриальным паркам инвесторы объясняют тем, что подобных проектов в стране пока нет, при том что они востребованы развивающимся российским бизнесом. С первой частью утверждения эксперты охотно соглашаются, но потребность бизнеса в недвижимости такого рода ставят под вопрос. «Надо признать, что территорией концентрации массового производства сейчас является ЮгоВосточная Азия, а не Россия, – обращает внимание Игорь Лучков, директор департамента оценки и аналитических исследований санкт­петербургской компании ‘‘Бекар Консалтинг’’. – Тенденции развития российской промышленности весьма неоднозначны. Говорить о ее стабильно высоком росте, а значит, и о большой потребности в специализированных площадях, не приходится». А Игорь Горский, управляющий партнер санкт­петербургского «Агентства развития и исследований в недвижимости», замечает, что сегодняшняя практика организации наиболее близких к промышленным паркам территорий (технопарков, особых экономических зон – ОЭЗ) свидетельствует не о потребности в них, а, напротив, о том, что спрос на подобные площадки нуждается в стимулировании. Действительно, резидентов ОЭЗ и технопарков заманивают в резервации субсидиями, дотациями, налоговыми и иными льготами. Наличие подобных преференций – решающий фактор для развития там производственных проектов. Например, такого статуса (особой региональной зоны) добивается татарстанский завод Pozis для развития кластера крупной бытовой техники на базе гражданского производства зеленодольского завода им. Серго.

Учитывая ценность подобных проектов для экономики регионов, инициаторами, как правило, выступают сами местные власти, которые обеспечивают поддержку из регионального и федерального бюджетов, добиваются их включения в профильные программы. Самые крупные поволжские проекты, созданные по принципу зон промышленного развития, находятся в Татарстане. Это ОЭЗ «Алабуга» (резиденты – «Северсталь­авто», развивающая там совместные проекты с Fiat и Isuzu, «Полиматиз»), республиканский инновационный технопарк «Идея» (резиденты – IBM, Siemens, Yokohama Electric Corporation и др.), «КИПМастер» (создан на площадях завода «Ремдизель» в Набережных Челнах, специализируется на выпуске автокомпонентов), открывающийся в этом году в Набережных Челнах «Химград» (резиденты – ОАО «Казаньоргсинтез» и ОАО «Нижнекамскнефтехим»). Из других поволжских проектов стоит отметить нижегородский ИТтехнопарк в Сарове.

Поощряя развитие промышленности в регионе, власти могут обеспечить резидентам производственных зон режим наибольшего благоприятствования и без создания технопарков и ОЭЗ. Например, губернатор Ульяновской области Сергей Морозов обещает резидентам создающейся под Ульяновском промзоны «Заволжье» помощь в землеотводе и подведении коммуникаций. Как результат, там решили открыть свое производство самарский завод «Электрощит», корпорация Mars и пивной холдинг SABMiller.

Власть в помощь
Заинтересованность местных властей в создании индустриальных парков – одна из мотиваций девелоперов в развитии этого вида недвижимости. Такое партнерство гарантирует более быстрые сроки прохождения разрешительной документации, а также поиска и оформления земли под такие проекты. Тем более что для них нужны большие площади: например, для Taller Capital – от 10 га, для ImmoRosIndustry – от 30 га и выше. Причем это должны быть участки с хорошей транспортной доступностью, вблизи основных федеральных трасс. Чаще всего, напоминает Игорь Горский из «Агентства развития и исследований в недвижимости», это земли сельхозназначения, в переводе которых в иную категорию и могут помочь местные власти. К примеру, саратовский мининвест пообещал посодействовать уже упомянутой выше британской Taller Capital в поиске подходящей для компании площадки (около 8 га). Специалисты ведомства не исключают, что проект может быть реализован на условиях частногосударственного партнерства – область могла бы вложиться в строительство землей и коммуникациями. В ImmoRosIndustry говорят, что участки под пилотные проекты уже определены и сейчас ведется работа по их выкупу.

Гарантии властей способны привлечь в такие проекты и крупных региональных землевладельцев, которые также заявляют о своем желании разместить на имеющихся у них площадях индустриальные комплексы. Например, это предлагает компания «Кстовский индустриальный парк» (КИП, Нижегородская область), представляющая интересы собственников площадки разорившейся местной птицефабрики. По словам Павла Солодкого, члена совета директоров КИПа, собственники территории провели маркетинговые исследования, изучили рынок и решили, что наиболее целесообразно будет создать на их площадях индустриальный парк. Его направленность пока не определена. Известен лишь один резидент – нижегородская компания «ГрандНН», собирающаяся разместить на площадях КИПа завод по производству растворимого кофе. Она займет 33 из 130 га, имеющихся в распоряжении КИПа. Проекту общим объемом инвестиций в 7,5–10 млрд рублей обещают бюджетную поддержку – он представлен к рассмотрению инвестиционного совета при губернаторе.

Под будущего заказчика
Сами инвесторы утверждают, что поддержка властей – хоть и важный, но не судьбоносный фактор для их замыслов. Елена Харитоненко, руководитель коммерческого отдела российского представительства Taller Capital, говорит, что девелопер сам готов инвестировать и привлекать ресурсы для строительства торгово­промышленных зон. А Владимир Мехришвили, старший вицепрезидент корпорации «Ростик Групп», подчеркивает, что индустриальные парки, которые будет развивать ImmoRosIndustry — это полностью коммерческий проект, финансируемый исключительно за счет собственных средств компании.

Рассматривая промзоны как девелоперские проекты, инвесторы полагают, что смогут привлечь арендаторов развитой инфраструктурой (наличием торговых, офисных, складских площадей, коммунальных сетей, транспортной развязки и т.п.) и возможностью получить эффект синергии от размещения рядом смежных производств холдинговых компаний, которым необходимо строить производственный цикл, или компанийпартнеров.

Но эти преимущества будут работать только при условии четкой отраслевой концепции технопарка. «В первую очередь девелопер должен понять, кого он хочет объединить на своей территории, а затем уже – разрабатывать проект и предлагать его потенциальным заказчикам», – подчеркивает Игорь Лучков. Игорь Горский тоже уверен в том, что невозможно построить универсальный индустриальный парк без четкого понимания его предназначения. Для ИТзоны необходимо оптоволокно, для вредного производства – мощные очистные сооружения, а для мебельной фабрики не нужно ни того, ни другого, приводит он примеры. «Инвесторы промзон должны либо провести мощный макроэкономический анализ, чтобы спрогнозировать рост в определенном сегменте промышленности, как, например, сделали в Питере инвесторы ИТтехнопарков, либо строить под конкретного заказчика», – полагает он.

И, кажется, инвесторы это понимают. По словам Елены Харитоненко, Taller Capital намерен в первую очередь строить на своих площадках офисную, торговую и складскую недвижимость, а потом уже – производственные здания. А Владимир Мехришвили замечает, что все парки ImmoRosIndustry будут возводиться по принципу tailormade, то есть под заказ, и их окончательная конфигурация и инфраструктура будет зависеть от логистических или производственных потребностей арендаторов. Пока в числе «обязательных» резидентов промышленных парков ImmoRosIndustry называется только гостиничная сеть Hilton, которая собирается расположить на территориях девелопера отели под брэндами Hampton Inn и Garden Inn.

Добро пожаловать!
Эксперты полагают, что девелопмент промзон – это дело будущего. Во­первых, это альтернатива вложениям в офисную и торговую недвижимость, рынку которой предсказывают скорое – в перспективе двухтрех лет – насыщение. Во­вторых, эксперты прогнозируют появление спроса на аренду территорий в промзонах. По мнению Игоря Горского, его формирование будет стимулировать процесс переноса промышленных предприятий из центра городов на окраины. «Часто его сдерживает именно отсутствие инфраструктуры – собственники и рады бы перенести завод, но некуда. Если им предложат подготовленные территории, они согласятся на переезд и смогут расплатиться имеющимися у них площадками в центре», – предполагает эксперт.

А нижегородские девелоперы Кстовской промзоны надеются на тенденцию перевода производств из Москвы в регион. По словам Павла Солодкого, Нижний становится удаленной окраиной Москвы, и этой тенденцией он стремится воспользоваться, агитируя региональных инвесторов, задумывающихся об организации совместных предприятий с москвичами либо иностранными партнерами, разместить свое производство в КИПе. В качестве примера он приводит проект создания завода—производителя оборудования для ресторанов и кафе нижегородской «Синтагмы Групп». Такая же тенденция наблюдается и в Саратове – туда, например, переводит свое производство электронной техники и торгового оборудования московский холдинг «Инкотекс».

Эти процессы еще только начинаются, и у девелоперов промзон пока есть время на подготовку проектов. Тем более что возведение индустриальных парков требует много времени и длинных денег. По оценке Игоря Лучкова, только подготовка участка размером 100 га займет почти три года, а срок окупаемости такого проекта составит не менее десяти лет.

Наталья Дядик Эксперт
Статья о недвижимости получена: IRN.RU