Промышленные зоны: новая жизнь заводов и фабрик

Идея возводить новые экономически привлекательные объекты на месте убыточных предприятий, ветхих домов и нерационально используемых территорий возникла в США, и довольно скоро это стало обычной практикой во многих странах. Там же, в Соединенных Штатах, и появился термин «редевелопмент», означающий комплексную реконструкцию с изменением концепции.

В России и само явление, и понятие, его обозначающее, прижились не сразу. Экономические катаклизмы начала 90‑х серьезно ударили по отечественной промышленности, многие предприятия встали или продолжали работать себе в убыток. Стихийная приватизация заводов и фабрик, частая смена собственников и отсутствие грамотного управления объектом также не способствовали подъему производства.

 

 

Огромные территории с морально устаревшими и обветшавшими зданиями не соответствовали их градостроительному значению и потенциалу и плохо влияли на экологию, особенно в мегаполисах. Выходов из подобной ситуации существует несколько, поэтому каждый конкретный случай надо рассматривать отдельно.

Первый путь — сохранить действующее предприятие или даже реанимировать выпуск продукции. Недавно правительство Москвы утвердило перечень промышленных зон столицы, не подлежащих ликвидации или выводу за черту города. (К 2007 году названный документ будет сформирован окончательно и утвержден.) Данная инициатива направлена на защиту производственных территорий от рейдеров, ведь работающие заводы и фабрики служат важным источником пополнения столичного бюджета. В то же время занимаемые такими объектами земельные участки во многих случаях можно использовать более разумно, а излишки отдать под строительство тех же офисов.

Если в отношении какого-либо производства такой вариант представляется дорогим и малоэффективным или же предприятие не имеет прямого отношения к городской инфраструктуре (то есть не обслуживает нужды жителей), то имеет смысл пойти по второму пути, а именно перепрофилировать депрессивную территорию. Однако прежде чем застраивать освободившиеся площадки офисами, торговыми центрами и тем более жильем, необходимо оценить размер инвестиций и рентабельность проекта, а также принять во внимание трудности, с которыми наверняка столкнется девелопер.

Реконструкция промзон может проходить в глобальном масштабе и требовать значительных финансовых, человеческих и административных ресурсов, включая поддержку властей на муниципальном или даже федеральном уровне. Застройщики расчищают и рекультивируют большие территории, переносят или ликвидируют производства, прокладывают коммуникации, создают и развивают транспортную инфраструктуру. Редевелопмент местного значения предполагает лишь изменение концепции объекта, как правило, небольшого, например превращение здания бывшего НИИ в бизнес-центр или складской комплекс.

В случае реконструкции промзоны основная головная боль застройщика не столько сами работы или вопросы привлечения инвестиций и выстраивания отношений с городской администрацией, сколько обеспечение квалифицированного управления проектом на всех стадиях его реализации. Редевелопмент — задача не только комплексная, но и предполагающая индивидуальный, часто нестандартный подход и большую гибкость в решении проблем. Вряд ли стоит приступать к воплощению подобных идей без предварительной проработки концепции развития территории, подробного маркетингового анализа и прогноза. Надо учитывать месторасположение промзоны в столице (как на текущий момент, так и в свете градостроительных планов администрации), транспортную доступность, экологическую составляющую, стратегическое значение территории и ее экономический потенциал. Разумеется, нелишним будет оценить конкурентную среду и определиться с целевой аудиторией проекта. Кроме того, поскольку строительство такого масштаба — долгий процесс (обычно занимает не менее двух-трех лет), следует принять во внимание и возможное изменение ситуации на рынке и требований арендаторов.

На этапе разработки архитектурного решения нужно уделять внимание не только внешнему и внутреннему дизайну или соблюдению строительных нормативов. Объект должен соответствовать запросам потенциальных пользователей, быть функциональным и безопасным. В ряде случаев надо сохранять исторический облик каких-либо сооружений на его территории или в границах всего района или же, наоборот, руководствоваться планом развития последнего, учитывая нагрузки на существующие коммуникации, инженерные сети и инфраструктуру. Поэтому так важно комплексное видение проекта, необходимое для эффективного взаимодействия девелопера и архитектора.

Еще один значимый этап — финансовый анализ проекта и привлечение заемных средств. При предварительной оценке затрат на реализацию задуманного труднее всего определить долю города (размер и вид компенсации), стоимость прокладки внешних сетей или подключения к уже существующим, перебазирования или ликвидации производства, а также спрогнозировать объем сумм, которые придется потратить на преодоление различных бюрократических препятствий.

Разумеется, муниципальные власти заинтересованы в сохранении и преумножении промышленного потенциала города, поэтому проект редевелопмента промзоны с переносом производства на другую территорию городская администрация одобряет гораздо чаще. Однако вопросами сохранения рабочих мест и перемещения целого завода придется заниматься застройщику, а значит, изменять назначение территории следует с таким расчетом, чтобы покрыть затраты на переезд.

В данном случае размер инвестиций в освобождение площадки фактически сопоставим со стоимостью строительства нового завода или фабрики. Правда, по договоренности с девелопером муниципалитет может в той или иной форме компенсировать расходы на перебазирование предприятия, например освободить от оплаты долевого участия в прокладывании коммуникаций и инженерных сетей или снять другие социальные обременения.

В связи с этим любопытен зарубежный опыт, когда интерес инвесторов к проектам по редевелопменту промзон поощряется на государственном уровне. Например, в США, штат Нью-Джерси, органы самоуправления при поддержке EPA (Агентства по защите окружающей среды) предлагают оплатить 75 % стоимости расчистки промышленных территорий за счет местного бюджета. В другом штате, Огайо, инвесторам в течение 15 лет после реновации позволяют выплачивать налоги из расчета стоимости одного или нескольких старых зданий на территории. Штат Миссури предлагает до 100 % кредитного финансирования на очистку земельного участка и подготовку к новому строительству. Программа TIF (Tax increment financing), широко используемая за рубежом, дает возможность ее участникам компенсировать расходы на расчистку территории за счет освобождения от уплаты налогов в течение определенного времени.

Впрочем, даже если объем работ, по замыслу девелопера, должен ограничиться лишь изменением назначения постройки (или построек) и благоустройством территории, то дополнительные затраты, как правило, все равно возникнут. Так, например, при создании бизнес-центра неизбежна организация новых парковочных мест, а для складского комплекса — площадок для разворота и стоянки грузового транспорта.
Мария Черезова Недвижимость и цены
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...