Земельный вопрос в XXI веке

В нашей стране земля – вечная тема для раздоров и конфликтов. Нерешенный земельный вопрос является одним из самых тяжких наследий советского времени, хотя, надо сказать, в последние годы сделаны серьезные шаги для его решения. О том, каким образом изменился порядок оформления прав собственности на земельные участки и строения, говорили на «круглом столе», недавно состоявшемся в издательском доме «ШАНС».

«Круглый стол» собрал самых разных специалистов, поскольку его тема касается каждого или почти каждого. Законодательство в этой сфере меняется, однако информации не хватает, а значит, требуется прояснять «темные места».

 

 

Приватизационные проблемы

О том, как изменился порядок приватизации земельных участков, рассказал Николай Журавский, специалист профильной комиссии по городском хозяйству, градостроительству и земельным вопросам Законодательного собрания Санкт-Петербурга. По его словам, «в девяностые годы прошлого века в силу компромиссных политических решений недвижимость у нас распалась на две части: здания, строения, сооружения, которые начали стремительными темпами приватизироваться, и землю, приватизировать которую закон не позволял». Такое положение с точки зрения практики цивилизованного мира кажется диким: подобного нигде нет. А потому в последнее время осуществляются попытки объединить процесс приватизации земли и находящихся на ней зданий, строений и сооружений.

Этому поспособствовал и новый Земельный кодекс: теперь земля на праве постоянного бессрочного пользования гражданам больше не выделяется. То же самое касается и пожизненного наследуемого владения. Если есть желание оформить свой участок в собственность, это можно сделать в любой момент; если такового нет – можно пользоваться своим участком на правах аренды. Граждане, которые уже пользуются землей на основаниях бессрочного пользования и наследуемого владения, могут пользоваться ею и дальше, однако никаких сделок с ней (например, продажу) проводить не имеют права. Такую землю можно передать по наследству, но наследники тоже будут лишены права проводить сделки.

Еще одна новация, обеспеченная кодексом, – приобретение прав на пользование земельным участком при переходе прав на здание, строение или сооружение, находящееся на данном участке. Отчуждение здания, строения или сооружения теперь также будет проводиться только вместе с участком. Не может быть отчужден и земельный участок без находящейся на нем недвижимости. Другими словами, продавать и покупать по отдельности участки или находящиеся на нем постройки теперь нельзя. Преимущественное право приватизации участков имеют физические и юридические лица, которые владеют недвижимостью, расположенной на этих участках. Для реализации этого права граждане должны обратиться в органы государственной власти или в органы местного самоуправления с заявлением, получить положительное решение, а затем оформить право на собственность. Отказ в приватизации может быть получен, только если участок входит в специальный перечень, приведенный в Земельном кодексе. Имеется специальное распоряжение администрации Санкт-Петербурга от 31 декабря 2002 года, в котором подробно и конкретно расписано, какие документы нужно подготовить для приватизации и куда их подавать.

Сообщение генерального директора ГУП «Дачное» Виталия Родионова было посвящено особенностям оформления прав на участки в садоводствах. Он упомянул послание Президента РФ, в котором говорится о необходимости упрощения этой процедуры. Есть указ, предписывающий упростить эту процедуру, однако конкретные разработки Минэкономразвития, по мнению Виталия Родионова, упрощению явно не способствуют (скорее – наоборот). Были попытки решить этот вопрос на бюрократическом уровне, но не получилось. Сейчас ситуация находится в конфликтной стадии.

Есть и другие проблемы. Например, оформление прав на земельный участок прямыми наследниками – по-прежнему дело очень непростое. По идее, чтобы иметь возможность передать участок по наследству, достаточно одного свидетельства на право бессрочного пользования (оформление которого стоит совсем недорого). Однако в дальнейшем наследники вынуждены делать кадастровый план и выполнить ряд других дорогостоящих процедур, чтобы надлежащим образом вступить в права наследства. Еще одна проблема связана с общими границами садоводств, поскольку здесь садоводы входят в конфликт с конкретными муниципальными образованиями. Были также развеяны и некоторые мифы, в частности о том, что садоводам выделяется 50% суммы, необходимой для проведения кадастровых съемок. Деньги действительно выделяются, но не физическим лицам, а садоводствам (причем это не столько реальный процесс, сколько утвержденная процедура).

Свои права надо знать

На «круглом столе» обсуждалась также практика проведения кадастровых работ (докладчик – Вячеслав Соколов, начальник отдела кадастровых технологий филиала ФГУП «Федеральный кадастровый центр «Земля» по СЗФО). Он отметил, что в законодательстве особо выделены случаи, когда для оформления права на земельные участки не обязательно проводить кадастровые работы. Между тем далеко не все об этом знают.

Вызвал интерес и вопрос подготовки документов для купли-продажи земельного участка или дома – об этом говорила Татьяна Маркова, руководитель юридической службы АН «Александр-недвижимость». В любом случае необходимо оформить право собственности или, как минимум, быть готовыми к его оформлению, то есть иметь на руках соответствующие правоустанавливающие документы. Причем те правоустанавливающие документы, что выдавались какое-то время назад, до выхода новых законов, остаются в силе (допустим, так называемые «белые» или «розовые» свидетельства о праве собственности на землю образца 1992 и 1993 годов).

К правоустанавливающим документам относятся также договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство или решение суда. Правоустанавливающим документом на садовый дом, стоящий на данном участке, может быть справка правления садоводческого товарищества, договор, свидетельство о праве на наследство и, опять же, решение суда. Однако здесь есть ряд тонкостей, в которых путаются даже профессиональные риэлтеры. К примеру, разница между постановкой на кадастровый учет и присвоением кадастрового номера. Если у человека оформлено право собственности на землю (то есть имеются на руках необходимые правоустанавливающие документы), ему не обязательно становиться на учет, достаточно получить номер. И если где-то местная администрация в обязательном порядке заставляет такого собственника проходить весь цикл кадастровых работ (а это немалые расходы!), это уже нарушение. «Вообще, – подытожила Татьяна Маркова, – не следует слепо подчиняться требованиям чиновников – нужно знать свои права и обязанности».

Разумеется, актуальны проблемы безопасности при проведении сделок. Как избежать рисков? Как распознать мошенников? Эти вопросы освещали двое выступающих – Ростислав Юнацкевич, руководитель департамента недвижимости Государственного научно-образовательного центра, и Андрей Ягудаев, руководитель департамента загородной недвижимости АН «Олимп-2000».

Мало кто помнит, что очень дешевые услуги на рынке недвижимости – повод насторожиться. Впрочем, дороговизна – тоже не обязательно показатель надежности. Всегда следует проверять, насколько профессиональны специалисты, которые оказывают вам услуги, имеют ли они соответствующие сертификаты и аттестаты. Обращаться, конечно, лучше к тем из них, которые полностью несут ответственность за свои услуги. Не стоит отдавать деньги сразу после нотариального оформления договора, до подачи его на государственную регистрацию. Ведь может оказаться, что сделка по той или иной причине не зарегистрирована, но денег вы уже лишились. Встречаются и фальшивые правоустанавливающие документы: здесь нужно быть очень внимательными (по оценкам некоторых риэлтеров, до 70% выставленных на продажу объектов не имеют должным образом оформленного пакета документов).

Все материалы по теме на www.zagorod.spb.ru

Статья получена: www.Zagorod.spb.ru