Интересы детей при совершении сделок

На страницах журнала мы обсуждаем темы, которые волнуют граждан, решающих жилищные проблемы: даем разъяснения, толкования определенных законодательств, подробную информацию о том, как поступить в той или иной сложной ситуации, возникающей на пути совершения сделки. Одним из часто задаваемых является вопрос об участии детей в сделках купли-продажи недвижимости. В представленном материале мы вновь обращаемся к данной проблеме.

Ввиду того что несовершеннолетние дети не являются полностью дееспособными, в законодательстве РФ предусмотрены определенные механизмы защиты прав данной категории населения при заключении гражданско-правовых сделок, в том числе с недвижимым имуществом.

Несовершеннолетние — это граждане РФ, не достигшие 18 лет.

 

 

Гражданский кодекс РФ (далее — ГК РФ) подразделяет их на две категории: малолетние — до 14 лет и несовершеннолетние — от 14 до 18 лет. Данные категории граждан отличаются тем, что у второй группы больше прав по заключению гражданско-правовых сделок.
Малолетние в возрасте от 6 до 14 лет вправе самостоятельно совершать:

- мелкие бытовые сделки;
- сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды и не требующие нотариального удостоверения либо государственной регистрации;
- сделки по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения.

Все остальные сделки за малолетних совершают их законные представители. Например, если по договору дарения квартиры одаряемым является ребенок в возрасте до 14 лет, то документ от имени юного гражданина подписывает его законный представитель (один из родителей, опекун).

В соответствии с п. 3 ст. 28 ГК РФ имущественную ответственность по сделкам малолетнего, совершенным им самостоятельно, несут его родители, усыновители или опекуны, если не доказано, что обязательство нарушено не по их вине. Кроме того, данные лица отвечают за вред, причиненный малолетним.

Что касается несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет, то они вправе производить сделки только с письменного согласия своих законных представителей (родители, усыновители и попечители). Например, при продаже квартиры, одним из собственников или единоличным собственником которой является несовершеннолетний, договор купли-продажи он подписывает самостоятельно, если на то есть письменное согласие законного представителя. Исключение составляют лишь некоторые виды сделок, которые можно совершать без согласия законных представителей, например:

- распоряжаться своими заработком, стипендией и иными доходами;
- осуществлять права автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности;
- вносить вклады в кредитные учреждения и распоряжаться ими в соответствии с законом;
- совершать мелкие бытовые сделки, а также сделки, разрешенные для малолетних.

Следует учесть, что суд при наличии достаточных оснований может ограничить или лишить несовершеннолетнего права самостоятельно распоряжаться своим заработком, стипендией или иными доходами. Об этом должны ходатайствовать родители, усыновители или попечители.

Имущественную ответственность по вышеназванным сделкам несовершеннолетние несут самостоятельно.
Если гражданин в возрасте от 14 до 18 лет совершит сделку без письменного согласия законного представителя, то суд признает ее недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителей.

Бывают ситуации, когда нельзя оспорить сделку, произведенную несовершеннолетним. Это происходит в случаях, если гражданин указанного возраста приобрел дееспособность в полном объеме до достижения совершеннолетия, например:

- вступил в брак до 18 лет. Приобретенная таким образом дееспособность сохраняется в полном объеме и в случае расторжения брака до достижения 18 лет. Если же брак признан недействительным, то суд может принять решение об утрате несовершеннолетним супругом полной дееспособности с момента, определяемого судом;
- несовершеннолетний, достигший 16 лет, работает по трудовому договору или занимается предпринимательской деятельностью. В гражданском праве это называют эмансипацией. Претендующий на эмансипацию должен отвечать следующим требованиям закона: достичь 16 лет, а также работать по трудовому договору или с согласия законных представителей заниматься предпринимательской деятельностью. Однако наличие подобных условий не является основанием для автоматического признания эмансипированным. Законом предусмотрено два варианта процедуры эмансипации в зависимости от согласия обоих родителей, усыновителей или попечителей.

При наличии согласия обоих родителей, законных представителей эмансипацию проводят по решению органа опеки и попечительства, а при его отсутствии — по решению суда. В законодательстве РФ не предусмотрены отмена или лишение эмансипации. Став эмансипированным, несовершеннолетний сохраняет дееспособность в полном объеме независимо от обстоятельств (прекращение трудовых отношений или предпринимательской деятельности). Однако в этом случае следует помнить, что объявление гражданина указанного возраста полностью дееспособным является основанием для прекращения действия решения суда, вынесенного ранее, о взыскании алиментов в пользу этого несовершеннолетнего.

Если над несовершеннолетним устанавливают попечительство, то приобретение дееспособности в полном объеме автоматически без особого на то решения прекращает данное попечительство.

Ранее при сделках с недвижимостью, если затрагивали права несовершеннолетних, необходимо было получать согласие органов опеки и попечительства. Однако с 1 января 2005 года согласие органов опеки и попечительства необходимо только в том случае, если в отчуждаемом жилом помещении проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затронуты права или охраняемые законом интересы указанных лиц. Таким образом, если родители несовершеннолетнего решили продать квартиру, то согласие органов опеки и попечительства не нужно. Данное изменение в законодательстве позволило не доказывать этим организациям, что интересы ребенка от продажи недвижимости не пострадают. Однако от этого нововведения пострадают интересы ребенка, родители которого недобросовестно относятся к своим родительским обязанностям.

Напомним, что опеку устанавливают над малолетними, а также над гражданами, признанными недееспособными. Попечительство назначают над несовершеннолетними, а также над ограниченно дееспособными гражданами. Как для опекунов, так и для попечителей существуют определенные требования закона при распоряжении имуществом своих подопечных. В соответствии со ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать (попечитель — давать согласие) сделки по отчуждению, в том числе по обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделки, влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выделение из него долей, а также любые другие сделки, влекущие уменьшение имущества подопечного.

Кроме того, опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе производить сделки с подопечным, за исключением передачи ему имущества в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

Законом предусмотрены также меры по охране прав детей при наследовании. Например, при наличии зачатого, но еще не родившегося наследника раздел наследства осуществляют только после его рождения.

Кроме того, в целях охраны законных интересов несовершеннолетних необходимо уведомить орган опеки и попечительства о составлении соглашения о разделе наследства и о рассмотрении в суде дела о его разделе.

Михаил Арбенин Недвижимость и цены
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...