Инвестиции в новостройки: минимизация риска

В прошедшем году произошел небывалый за всю историю рынка недвижимости рост цен на жилье. Если в начале года аналитики рынка предсказывали рост цен на 12-18 %, то фактически на жилье разного типа цены повысились до 40 %. На московском рынке недвижимости средний уровень цен в 2003 г. превысил отметку $1400 за квадратный метр, а по итогам первого месяца 2004 г. — $1500.

 

 

Количество предложений готового жилья (вторичный рынок) сократилось почти в два раза. Безусловно, в этих условиях повысился спрос на столичные новостройки (первичный рынок).
Бесспорно, Москва может гордиться своим строительным комплексом. Она строит много и в основном быстро и качественно. Сейчас можно найти жилье на любой вкус, в любом районе — все зависит от желания и финансовых возможностей покупателей. Рынок новостроек привлекателен с точки зрения широкого выбора объектов, допустимости оплаты в рассрочку, безналичной формы взаиморасчетов, возможности индивидуальной планировки квартиры. Но самый весомый аргумент — это низкая стоимость жилья, если его приобретать на начальном этапе строительства.
В итоге на многих возводимых объектах практически все квартиры раскупаются еще на этапе подготовки строительной площадки.
В пользу новостроек говорит также динамика роста цен по мере строительства жилья — до 50 % в год в валюте. Другими словами, инвестиции в строительство жилья — это еще и доходный бизнес, который активно развивается крупными риелторскими и финансовыми компаниями. Доля сделок по недвижимости с целью выгодного вложения денег в 2003 г. составила 30 %. Но, безусловно, основная масса инвесторов — это граждане, которые покупают квартиры на этапе строительства не ради извлечения дохода, а с целью получить хорошее жилье в обозримом будущем.
Высок спрос на получение заемных средств для приобретения жилья. Те граждане, которые имели деньги и желание улучшить жилищные условия, похоже, это уже сделали. На очереди слой населения, у которого нет денежных средств в достаточном количестве, но есть стабильный источник дохода. Многие банки осуществляют кредитование населения под залог приобретаемого жилья — ипотечное кредитование. Эти программы в первую очередь рассчитаны на приобретение готового жилья, которое становится предметом залога. Вторичный рынок характеризуется недостаточным количеством качественного жилья. Динамика этого рынка высока, качественное жилье быстро находит покупателя, а продавец, как правило, не готов ждать, пока будет оформлен кредит. Взаиморасчеты в большинстве своем производятся в наличной форме.
О достоинствах рынка новостроек говорилось выше. Но отсутствие предмета залога, если у заемщика нет иного имущества, сдерживает предоставление услуг по кредитованию населения для приобретения жилья на этапе его строительства.
Точнее сказать — сдерживало. Ситуация изменилась после того, как страховые компании предложили рынку новый страховой продукт — страхование финансового риска при инвестициях в строительство жилья (формы инвестиционных договоров могут быть различные — соинвестирование, долевое участие в строительстве, уступка права инвестирования, уступка права требования на результаты инвестирования и пр.).
Страхование финансового риска осуществляют единицы российских страховщиков. При этом, как правило, страхование осуществляется на случай банкротства должника (второй стороны договора инвестирования), а также обстоятельств непреодолимой силы. Банкротство при существующем законодательстве — это чрезвычайно сложная процедура на несколько лет. Катастрофические стихийные бедствия, народные волнения, войны и т.д.
для современной России — событие маловероятное. Но уже есть страховщики, которые предлагают страхование «от всех вероятных рисков» при инвестировании в строительство объектов недвижимости. Страховое событие они описывают следующим образом: невозврат денежных средств, внесенных на строительство, при условии неисполнения обязательства по передаче квартиры в порядке и сроки, предусмотренные договором, по любой причине, не зависящей от страхователя.
Интерес граждан и юридических лиц к страхованию финансового риска при инвестировании в строительство объектов недвижимости понятен — вероятность потерять деньги, порой большие, существует. Но последнее время к этому виду страхования проявили интерес финансовые институты — инвестиционные компании и банки.
О кредитовании граждан для приобретения жилья в новостройках задумываются многие банки. О привлекательности этого мы уже говорили. Какие еще причины? По мнению многих участников программы ипотечного кредитования, рынок ипотеки «перегрет» — кредитных предложений больше, чем спрос на них (безусловно, на условиях предложений). Другое дело рынок новостроек — спрос огромен, приемлемых кредитных предложений практически нет.

В основе схемы кредитования граждан на покупку жилья в новостройках лежит страхование финансового риска инвестора как инструмент возврата инвестиций при крахе инвестиционного проекта. При этом страхование в этой схеме стоит значительно дешевле, чем при кредитовании под залог (ипотеку) недвижимости, а это уменьшает расходы, связанные с получением кредита. Кредитный договор предусматривает два этапа. Первый этап, строительство объекта, — страхуется только финансовый риск инвестора (обязательное требование банка), второй этап, объект построен и он стал предметом залога, — страхуется риск физического уничтожения квартиры и жизнь заемщика (нет необходимости в самом дорогом страховании при ипотеке — страховании риска утраты права собственности на квартиру).

Помимо банковских услуг (кредита, если нет достаточных средств на покупку жилья) граждане используют различные схемы накопления денежных средств с помощью жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) — как правило, для приобретения жилья в новостройках. При этом надо отдавать отчет, что деньги на приобретение жилья для пайщиков, «накопивших» необходимые средства, получают в основном за счет новых пайщиков. А если приход новых пайщиков прекратится, у ЖСК могут возникнуть серьезные проблемы.

Другое дело, если дополнительные средства ЖСК привлекает за счет кредитного ресурса. Такая организация ЖСК устойчивее. Дополнительную устойчивость она приобретает, если кооператив страхует все свои риски, в том числе свой финансовый риск в случае приобретения квартиры для пайщика на этапе ее строительства.

Примеры таких ЖСК уже есть. Банк кредитует не конкретного гражданина, а кооператив. Принятие решения о выдаче очередного кредита осуществляется на основании согласия страховщика застраховать финансовый риск кооператива, связанный с инвестированием в строительство. Экспертизу инвестиционного проекта осуществляет страховщик, изучение личности пайщика проводит кооператив. У банка ко всему прочему снижаются административные расходы, связанные с принятием решения о выдаче кредита.
В пользу описанной схемы свидетельствует и то, что она предусматривает переоформление отношений «кооператив — гражданин» и «кооператив — банк» в отношения «банк — гражданин», если все же у ЖСК возникнут проблемы.

Итак, на сегодняшний день существуют различные схемы приобретения жилья. По-видимому, могут появиться и другие. Надеемся, мы смогли объяснить читателю, что страхование финансового риска, связанного с приобретением жилья по схеме «деньги утром — жилье вечером», является гарантией (возможно единственной) возврата денег.

Недвижимость и цены
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...