Квартиры с видом на кремлевские звезды

Cтоличный рынок элитной недвижимости ежегодно пополняется новыми объектами, большинство из которых становятся украшением города и придают ему индивидуальность. Квартиры в элитных домах постоянно растут в цене и считаются хорошим вложением средств.

Перед столичными архитекторами никто не ставил задачи проектировать районы для элитарной публики. Такие поселения формировались стихийно, и только в последние годы на карте города обозначились четкие границы «богатых» кварталов. Один из самых престижных на Остоженке получил название «Золотая миля».

 

 

Интересно, что до начала 90-х годов это был городок Метростроя. Множество мелких заводиков и фабрик в окружении домов барачного типа стали хорошей строительной площадкой, а близость Кремля и других исторических реликвий — незаменимой рекламной «аурой». В настоящее время на небольшой территории сосредоточено максимальное количество элитных новостроек, причем успех продажам обеспечивает не оригинальность проектов, а сугубо территориальный фактор.
Постепенно в элитные превращаются такие районы Центрального административного округа, как Якиманка, Хамовники, Арбат, Замоскворечье, Тверской, Китай-город. Немного меньше элитного жилья строится в районах Пресненский и Мещанский. Аутсайдерами по элитному жилищному строительству в ЦАО являются районы Красносельский и Таганский. За пределами Садового кольца элитные объекты возведены на Фрунзенской набережной и прилегающих к ней улицах, в Сокольниках, в районах Щукино, Мосфильмовский, проспект Вернадского и др. Для строительства элитных объектов в первую очередь рассматриваются престижные городские территории: каким бы роскошным ни был возведенный дом, скажем, в районе Капотни, элитным он никогда не станет.

Элитный дом сегодня
За последние пять лет понятие «элитный дом» претерпело серьезные изменения. Раньше к элитным объектам относили чуть ли не каждый жилой дом, возводимый по индивидуальному проекту. Сегодня брокеры, специализирующиеся на продажах самого дорогого в городе жилья, разработали критерии, соответствие которым позволяет отнести тот или иной объект к элите. Самые высокие требования предъявляются к объектам класса de luxe. Это дом, который не только расположен на территории ЦАО, но в одном из самых престижных районов этого округа. Это малоквартирный особняк, имеющий свою парковку и огороженную охраняемую территорию.
Высокие требования предъявляются к инженерному оснащению дома, высочайшему качеству ремонта общественных зон, профессиональному управлению, охране и многому другому. В домах класса de luxe не приветствуется наличие объектов придомовой инфраструктуры. Свободные помещения на первых этажах занимают службы сервиса, эксплуатации или их отводят под общественные зоны для приема гостей.
Дом, рассчитанный более чем на 40 квартир, автоматически попадает в класс А. Причем в архитектурно-планировочном и инженерном решении он может совсем не уступать дому класса de luxe. Сегодня ведется много споров в отношении позиционирования тех или иных строений как элитных класса А. Большинство консультантов по элитной недвижимости склоняются к тому, что дом, претендующий на такую высокую планку, должен находиться только на территории ЦАО, однако чем меньше в центре города остается земли под новое строительство, тем лояльнее становится подход.
Самая многочисленная база предложений относится к элитным объектам класса В. В данном случае позиционирование объекта не увязывается с территориальным фактором, количеством этажей, квартир и даже обязательным наличием подземного паркинга и своей огороженной территории. Один из основных критериев — это хороший проект, качественная (но недорогая) инженерия, приличная отделка мест общего пользования, наличие охраны и парковки.
Как правило, в домах класса В первые этажи отводятся под размещение объектов инфраструктуры. Это могут быть различные открытые для посетителей, не проживающих в доме, фитнес-центры, салоны красоты, рестораны, магазины, клиники и пр.
Самые роскошные квартиры в элитных домах — пентхаусы. Причем располагаются они, как правило, в домах классов А и В (реже в малоэтажных de luxe), так как главным условием таких квартир являются их видовые характеристики.
Цены на элитную недвижимость в столице очень высоки. Это объясняется большими затратами на строительство эксклюзивного жилья, жесткими условиями тендера в центре Москвы и ограниченным земельным ресурсом (где можно построить элитные дома и обеспечить им хорошие продажи).
В элитном секторе жилья неудачных проектов так же много, как и удачных. Достоянием гласности стала судьба продаж жилого комплекса класса В, возведенного ЗАО «Тема» по адресу: Можайское шоссе, д. 2. Дом неординарной архитектуры возводил шведский концерн «Сканска», и качество строительства было на высоте. Однако продажи квартир шли плохо, неоднократно цены снижались. Причина: застройщик просчитался, выбрав для строительства хорошего дома неудачную площадку на пересечении столичных магистралей.
Одним из самых часто встречающихся «дефектов» являются плохие видовые характеристики, когда из окон квартиры стоимостью миллион долларов приходится любоваться проезжей частью оживленного шоссе (дом «Помидор» на Ленинградском проспекте), стенами завода (на Зубовском бульваре) или соседними полуразвалившимися домами коммунального заселения.
Цена на жилплощадь в элитном доме тесно связана со всеми его характеристиками. Сегодня самое дорогое жилье находится в районе Остоженки. К примеру, в 1-м Зачатьевском пер., вл. 8/9 (класс А) цена на квартиры площадью 170–269 кв. м достигла $1,575–2,286 млн.
Астрономически высокие цены на жилье — сегодня удел не только престижной «Золотой мили». Так, в жилом комплексе Park House около станции метро «Краснопресненская» квартиры выставлены на продажу за $987,4 тыс.–3,420 млн. Жилплощадь в элитных домах класса В зависит как от места их расположения, так и от потребительских характеристик. К примеру, в доме на ул. Зоологической, вл. 26 (станция метро «Краснопресненская»), 1 кв. м обойдется от $3 тыс. до 3,9 тыс., на ул. Б. Остроумовской, вл. 19–21 («Сокольники»), — $2–2,5 тыс., в жилом комплексе «Корона Эйр» («Проспект Вернадского») $1,5–1,76 тыс. и там же в высотном доме «Вертикаль» — $1,68–2,16 тыс.

Тенденции на рынке элитного жилья
Скоро появится несколько объектов класса А, которые, безусловно, сыграют свою роль в ценообразовании на рынке в целом. В середине месяца начнется строительство клубного дома класса de luxe по адресу: ул. Полянка, д. 2. Сегодня цены установлены на отметке $4–7 тыс. за 1 кв. м, но скоро ожидается значительный рост. Легко проследить динамику роста цен на другом объекте, расположенном по адресу: Тружеников переулок, вл. 2. В настоящее время на этапе котлована нижний порог цены составляет $4,1 тыс. за 1 кв. м, в то время как год назад на этапе начала разработки проектной документации — $2,5 тыс. за 1 кв. м. За последний месяц повысилась цена в доме по адресу: Коробейников переулок, вл. 1/2. Нижняя планка цены выросла с $5,2 тыс. до 6 тыс. за 1 кв. м. Еще одно повышение цен было в клубном особняке по адресу: Хлыновский тупик, д. 4. Перед новым годом цена на этом объекте подскочила с $3,5 тыс. до $4 тыс. за 1 кв. м.
Выходит на рынок жилой комплекс по адресу: ул. Староволынская, вл. 11. По словам руководителя пресс-службы компании «Проминдустрия АГ» Алексея Хайкова, заказчиком объекта выступает Управление делами президента РФ. Проект разработан «Архитектурным бюро Остоженка», подрядчик — компания Strabag. Стоимость 1 кв. м составляет $2,57–8 тыс. Интересно, что дом по сути является первым на рынке элитной недвижимости, который продается девелоперской компанией самостоятельно.
Стоит отметить, что сегодня уже сформировался рынок пентхаусов, который развивается более высокими темпами, чем рынок квартир. По мнению специалистов, самый удачный пентхаус — в новом клубном особняке «Дворянское гнездо» в Б. Левшинском переулке, д. 11. Его отличительной особенностью является архитектурное решение — две просторные террасы с французскими балконами. Из панорамной круглой гостиной, имеющей эффект второго света, за счет стеклянной куполообразной крыши открывается прекрасный вид на переулки Старого Арбата. Общая площадь пентхауса составляет 500 кв. м. Вторичный рынок может похвастаться предложением по адресу: ул. Пречистенка, д. 40. Двухэтажный пентхаус с зимним садом на плоской кровле, полностью занимающий 9–10-е этажи и не имеющий общих стен с соседями. За счет этого образовался уникальный для современных зданий световой периметр: в квартире 21 окно. Площадь квартиры — 360 кв. м, зимнего сада — 80 кв. м.
В число районов, которые специалисты называют перспективными, попала Плющиха. Тут создана вся необходимая инфраструктура, которая позволяет развиваться строительству ускоренными темпами. Уже сейчас здесь реализовано несколько достаточно удачных проектов, которые позволяют сохранить принцип «адекватности окружения», что выгодно отличает Плющиху от близлежащих Хамовников. Основными местами застройки являются площадки в непосредственной близости от Новодевичьего монастыря и вдоль Саввинской набережной.

Константин Ковалев
Управляющий партнер компании Blackwood:
— В 2004 году существует большой потенциал для дальнейшего роста цен на элитную недвижимость. Рост цен будет обусловлен как достаточно высоким неудовлетворенным спросом, так и ограниченным количеством новых площадей под застройку в ЦАО. Кроме того, продолжится рост «верхней планки» цен из-за постоянного улучшения качества новых домов. Наиболее вероятный рост в среднем по районам, если учитывать цены на новые дома, составит более 20–25% в год. Самым высоким спросом по-прежнему будут пользоваться дома наивысшего класса, несмотря на то что именно в этом сегменте рынка будет наиболее заметное увеличение стоимости.

Михаил Маликов
Генеральный директор компании «Авгур Эстейт»:
— Сейчас на московском рынке элитной недвижимости наблюдается жесточайшая конкуренция. Разрабатываются проекты, которые лежали «под сукном» много лет, реконструируются самые сложные объекты. Все спешат — стараются успеть продать в период «бума», который мы наблюдаем сейчас. В результате часто объявляются продажи, когда застройщик еще не вышел на площадку. Так, на мой взгляд, продаваться элитное жилье не должно.
Должна произойти стабилизация рынка: Москва не может застраиваться бесконечно. Но при этом будет продолжать расти разрыв в цене между типовым и элитным жильем. Если еще совсем недавно было непонятно, где заканчивается «бизнес» и начинается «элита», то сейчас эта разница стала более ощутимой. В центре уже декларируются проекты стоимостью $15 тыс. за 1 кв. м, а на окраинах жилье продается по $1–2 тыс. Представить себе такие разрывы 5–7 лет назад было невозможно. Я считаю, что увеличится разделение Москвы на районы в зависимости от уровня доходов жителей.

Людмила Чичерова Квадратный метр
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...