Обменять, купить, продать - что при этом важно знать?

Продажа, покупка, обмен квартир — всего лишь сделка с недвижимостью? Нет, это важное решение, которое принимает человек, возможно, один раз в жизни. Чтобы избежать ошибок и не наступить на грабли собственной неинформированности, он стремится получить максимум сведений. На вопросы, часто задаваемые читателями журнала, отвечает руководитель отдела вторичного рынка Преображенского отделения МГСН Элина Сапунова.

— Как правильно оценить квартиру?

 

 

Можно назначить цену самостоятельно или это привилегия риелторов?

— Владельцы квартир, решая вопрос, по какой цене продавать жилье, обычно просматривают объявления с аналогичными предложениями в том же районе. Однако цена двух идентичных по площади квартир в одном доме может быть разной и отличаться от среднерыночной в ту или иную сторону. Если вы взаимодействуете с агентством недвижимости, то специалисты, как правило, подготовят для вас сравнительный маркетинговый анализ цен на такое же жилье в интересующем вас районе. В нем будет учтено месторасположение конкретного дома, его внешние и внутренние характеристики (метраж, высота потолков, физическое состояние квартиры, вид из окна, этаж, близость к зонам отдыха, наличие или отсутствие рядом парковки и пр.), а также предложена рекомендательная цена недвижимости. Опираясь на полученную информацию, вы можете самостоятельно определить стоимость объекта.

— Скажите, какие преимущества дает клиенту договор с агентством? Ведь после услуги опытного оценщика можно и самостоятельно заняться продажей, дать рекламу в различные источники и ждать результата, сэкономив при этом на комиссионных агентства?

— В вопросе уже есть ответ. В том‑то и дело, что вы будете сидеть и ждать результата. И не факт, что он последует. В Москве действительно много небольших агентств, которые бесплатно примут вашу информацию, внесут ее в базу данных и будут честно предлагать потенциальным покупателям. Однако специально заниматься вашей квартирой никто не будет, так как вы не заключили договор. Еще один способ — подача объявления в специализированные издания с указанием вашего контактного телефона. Здесь возникает риск нежелательного контакта с людьми, которые попытаются завладеть вашей квартирой преступным путем. Вам вряд ли удастся выяснить, откуда произошла утечка информации. Поэтому гарантировать безопасность может только риелторская компания, которая в течение многих лет работает на рынке недвижимости и дорожит своей репутацией. Если вы заключаете эксклюзивный договор с агентством и сдаете документы на хранение, компания полностью отвечает за вашу безопасность. Как только мошенники узнают, что по вашему объекту заключен контракт и документы хранятся у риелтора, они перестанут проявлять интерес к вашей квартире.

— Обязательно ли присутствие риелтора на показе продаваемой квартиры потенциальным покупателям?

— Просто необходимо. Специалист всегда знает, чем привлечь покупателя, на что следует обратить особое внимание, а на что не надо. Уже на показе могут начаться предварительные переговоры. Стоит отметить, что многие покупатели сознательно избегают контакта с непосредственным продавцом, предпочитая общаться с риелтором, поскольку на показе у покупателя могут возникнуть вопросы, касающиеся юридической стороны сделки, порядка внесения аванса и проведения взаиморасчетов. Продавец не всегда может четко и грамотно сформулировать условия продажи квартиры, что может насторожить покупателя. Опытный риелтор отличается от продавца не только знанием законодательства и юридических нюансов сделки, но и умением профессионально вести переговоры, отстаивая интересы клиента.

— Планирую обменять свою квартиру на большую, но боюсь, что, пока найду покупателя, цены взлетят так, что я не смогу приобрести вариант для себя. Предложат ли мне в агентстве выход из такой ситуации?

— Действительно, многих сегодня страшит столь сложная процедура, как альтернативная купля-продажа, то есть обмен. Это объяснимо, ведь в среднем сделка (подбор покупателя на квартиру и поиск альтернативного варианта) занимает около 1,5–2 месяцев. В этот же период риелтор осуществляет юридическую проверку, необходимую для безопасного владения квартирой в будущем. Понятно, что это не малый срок. Цены растут в среднем на 3–4 % в месяц — и это не предел. Поэтому вполне естественно, что профессионалы, работающие на рынке недвижимости, ищут выгодные для клиента пути решения проблемы. Ориентируясь на требования современных покупателей, мы предлагаем такую услугу: вы выбираете понравившуюся квартиру стоимостью, например, 100 тыс. долл. Пока идет подбор покупателя для вашей собственности, мы выкупаем выбранный вами вариант по цене, частично учитывающей рост цен на рынке (согласно примеру стоимость жилья составит около 106 тыс. долл.). Таким образом, мы подстраховываем клиента от дальнейшего роста цен, в то время как он приобретает понравившийся вариант по зафиксированной цене.

— Планирую купить квартиру детям. Друзья посоветовали обратиться в агентство недвижимости. Объясните, чем конкретно мне поможет риелтор?

— Искать нужный объект недвижимости через специализированные агентства быстрее, эффективнее и выгоднее, ведь риелторы не посредники, а партнеры, профессионалы своего дела, которые сопровождают сделку от начала и до конца. Их знания и опыт позволяют подобрать вариант, который устроит вас на 100 %. При этом вы можете быть уверены в безопасности сделки, качестве и результате. Кроме того, получая заказ, агентство сразу же предложит вам несколько вариантов (проверенных и надежных) из собственной базы. Стоит отметить, что риелторские компании с хорошей репутацией никогда не берут деньги за многочисленные просмотры. При этом вы получите полноценную и качественную всестороннюю поддержку, в том числе и юридическую.

— Могу ли я самостоятельно проверить историю приобретаемой квартиры? Что для этого нужно сделать?

— Советую доверить вопрос юридической проверки профессионалам, так как здесь существует много нюансов, которые трудно учесть в комплексе, тем более дилетанту. Однако на вопрос о юридической безопасности приобретаемого объекта, безусловно, нужно обратить особое внимание. Например, если у квартиры «богатая» история, вполне вероятно, что при одной из предыдущих сделок были допущены те или иные проколы. И если упустить их из виду, то настоящее соглашение признают недействительным. Таким образом, именно от юридической чистоты напрямую зависит безопасность сделки.

— Можно ли быть уверенным, что покупатель подождет, пока я оформлю все документы для продажи, а не выберет что‑то другое? Слышал, он должен внести задаток. В каком размере?

— Все взаимоотношения покупателя и продавца не просто слова и обещания. В подтверждение серьезности своих намерений покупатель вносит аванс за квартиру. Если жилье реализуют не через агентство, то покупатель никогда не заплатит физическому лицу сумму более 500–1000 долл. Бывают случаи, когда, несмотря на внесенный аванс, клиент находит вариант лучше или дешевле. Тогда он просто оставляет внесенную сумму и приобретает другую квартиру. Солидному агентству как юридическому лицу покупатели платят большие суммы, которые составляют 3–5 % стоимости квартиры, так как агентство не выдает покупателям расписки, а официально принимает деньги в кассу (пробивает чек), поэтому они не боятся потерять свои деньги.

— Опишите подробно порядок получения денег через банковские ячейки. Нельзя ли просто взять деньги с покупателя наличными?

— До того как договор купли-продажи пройдет государственную регистрацию, деньги за квартиру покупатель не отдаст, ведь он опасается, что сделку не зарегистрируют. Продавец, наоборот, ничего не подпишет, пока не убедится в платежеспособности покупателя. Поэтому расчет через банковскую ячейку является наиболее приемлемым для обеих сторон. Выглядит это так. В день сделки стороны до подписания договора встречаются в заранее оговоренном банке. Покупатель приносит требуемую сумму, которую закладывают в ячейку продавца. На время государственной регистрации договора купли-продажи доступ к ней полностью блокируют. Только после регистрации продавец (уже без покупателя) в удобное для него время забирает причитающуюся ему денежную сумму, предъявив банку зарегистрированный договор купли-продажи на имя указанного в банковском договоре покупателя.

— На что следует обратить внимание при принятии решения о сотрудничестве с агентством?

— Агентства с хорошей репутацией, как правило, находятся на рынке не один год. Помимо нескольких офисов в разных районах у них есть обширная база квартир, а самое главное, здесь всегда представят грамотно составленные документы, в которых использованы ценные наработки опытных риелторов и юристов.

— Почему до сих пор далеко не все обращаются к услугам профессиональных риелторов?

— Существует несколько причин. Во‑первых, все люди разные: одни уверены в собственных силах, другие сомневаются в возможности оказания подобных услуг на профессиональном уровне, не понимают назначения риелтора. Да и многочисленные мошенничества на рынке недвижимости, распространенные несколько лет назад (и до сих пор имеющие место), бросили тень на множество надежных и компетентных агентств, которые вполне легально и профессионально работают на рынке. Во‑вторых, есть люди, которые стремятся все делать самостоятельно, доверяют только себе. Они имеют на это право. Однако не стоит забывать, что век назад многие сами лечили себе зубы, а сегодня при первых признаках зубной боли мы идем к стоматологу… Каждый должен делать свое дело. На Западе риелторские услуги — единственный способ поиска квартир, домов и так далее. Цивилизованный рынок недвижимости в России только складывается, но уже очевидно, что без профессионалов в решении вопросов, связанных с покупкой, продажей и обменом жилья, обойтись невозможно.

Недвижимость и цены
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...