Осенний марафон законодателей

В настоящее время Госдума рассматривает сразу несколько законопроектов в жилищной и строительной сфере. Юрист М2 рассказывает о том, как эти нововведения повлияют на рынок недвижимости, если будут приняты.

Почти все поправки касаются Жилищного кодекса (ЖК РФ) или предназначены для внесения в закон № 214 об участии в долевом строительстве.

Документ для ясности
Прежде всего законодатели предлагают включить в Жилищный кодекс новую статью, посвященную ответственности должностных лиц управляющей организации. Предлагаемая норма устанавливает, что они несут ответственность согласно действующему законодательству РФ.

 

 

Кроме того, в случае наложения каких-либо штрафов или применения иных санкций в отношении управляющей компании она имеет право компенсировать понесенные расходы за счет конкретного должностного лица.

По мнению разработчиков, эта норма заставит управляющие компании лучше исполнять свои обязательства и допускать меньше нарушений. Однако скорее всего этим надеждам не суждено сбыться. Предлагаемая поправка носит слишком размытый, общий характер — в ее практическую ценность верится с трудом.

Также в ЖК РФ хотят внести уточнения перечня коммунальных услуг. К ним помимо водо-, газо- и энергоснабжения, вероятно, причислят услуги по водоотведению и вывозу бытовых отходов. Кроме того, планируется освободить жильцов квартир, которые расположены на первых этажах или в подъездах без лифтов, от оплаты содержания лифтового оборудования. В настоящее время эти расходы включены в состав платы за содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Остается непонятным, как удастся исключить затраты на лифтовое оборудование из квартплаты отдельных жильцов, которую рассчитывают ЕИРЦ. Чисто технически такое возможно, но будет ли на практике исполняться такая норма — большой вопрос.

Сносить или ремонтировать?
В текст Жилищного кодекса также собираются ввести новые понятия: аварийные и ветхие помещения. В настоящее время ЖК РФ не содержит их определений. Если поправки пройдут, аварийным будет признаваться жилое помещение, которое в связи с физическим износом непригодно для проживания, поскольку не позволяет обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан. Соответственно, аварийным домом определяется тот, в котором большая часть квартир признана аварийными. Такие дома подлежат сносу.

Ветхим жилым помещением будет считаться то, которое в силу своего износа непригодно для проживания, но подлежит капитальному ремонту. Сами понятия позволят наконец говорить о том, какие дома относятся к ветхим или аварийным.
Кроме того, в ЖК РФ депутаты намерены включить нормы, согласно которым признавать дома аварийными и подлежащими сносу станут уполномоченные органы. С того момента, как принято такое решение, у компетентного органа автоматически (в силу закона) возникнет обязанность по сносу дома и предоставлению жильцам другого помещения.

Действенность нормы будет основываться на том, что решение о признании дома ветхим или аварийным принимается исходя из технических характеристик, определенных (пусть и в самом общем виде) законодательством. А раз уж дом признан аварийным, у госорганов просто не остается иного выхода, кроме как переселить граждан в другой дом. Правда, законодатели не учли, что иногда вместо нового жилья переселенцам предоставляют квартиры в таких же аварийных зданиях. Но если и эту проблему со временем удастся решить, многие люди смогут рассчитывать на жизнь в нормальных условиях.

О дольщике бедном замолвите слово
По признанию самих законодателей, большинство поправок, предлагаемых к внесению в закон «Об участии в долевом строительстве...», направлено на защиту интересов простых граждан. Во-первых, надо прописать обязательное участие претендентов на звание застройщика в конкурсе. Специальная комиссия оценит все предложения и выберет самое выгодное. Для достижения прозрачности всех этапов конкурса любая информация должна быть доступна всем желающим.
Кроме того, предлагается ввести нового участника правоотношений — банк. Он, по замыслу законодателей, станет собирать на специальном счете средства участников долевого строительства и, как только наберется необходимая сумма, перечислять ее застройщику. Причем банк должен гарантировать участникам долевого строительства возврат их денег, если по каким-либо причинам они не получат оплаченные квартиры.

Также оформляются договоры между застройщиком и дольщиком. Не вполне понятно содержание предварительного договора между банком и соинвестором, поскольку у банка еще нет никаких договоренностей с застройщиком. Да и у самих дольщиков не возникло никаких прав и обязательств, связанных с конкретной компанией.

Более того, законодатели планируют уточнить понятие договора долевого строительства, введя в состав его участников банк. Получается, что банк, застройщик и соинвестор встречаются только при заключении договора долевого участия. Тогда в чем заключается предварительный договор банка и участника? С соинвестором вроде бы все понятно: он может по предварительному договору взять на себя обязательство внести денежные средства. Но какие обязательства принимает на себя на этом этапе банк?

Крен в сторону потребителя
Законодатели пытаются предусмотреть максимум гарантий для частных лиц и минимум — для застройщиков. Если Госдума примет рассматриваемые поправки, перед дольщиками за все будут отвечать застройщик и банк, выступающий одной из сторон по договору. Более того, им придется предварительно застраховать свою деятельность. Такое обязательное страхование гражданской ответственности, а также гарантии банка и исполнительного органа власти должны в полной мере обеспечить соблюдение всех прав соинвесторов.

Помимо этого предлагается отменить ч. 6 ст. 5 закона, которая предусматривает начисление неустойки за несвоевременную уплату по договору. Действительно, о какой неустойке речь, если все средства заранее формируются на счете в банке и только потом в полной мере перечисляются застройщику?

Вместе с тем законодатели намерены лишить участников возможности передавать права по договору долевого участия. Соответствующую статью предложено просто исключить из содержания закона. Вполне вероятно, что эта мера призвана уменьшить простор для различных злоупотреблений, связанных с несовершенством законодательства.

Наиболее интересные для потенциальных покупателей новостроек нормы посвящены определению исполнения обязательств сторонами договора. Обязательства застройщика будут считаться выполненными с момента постройки и передачи дома, а также с момента исполнения всех договорных условий и требований закона. Эта туманная формулировка и таит в себе подвох для застройщиков. По мнению законодателей, сейчас дольщиков фактически заставляют принимать квартиру, а они далеко не всегда могут сразу адекватно оценить результаты работы. Поэтому есть предложение отказаться от действующей ныне практики, когда обязательства застройщика считались исполненными с момента передачи квартиры.
Кроме расплывчатой фразы, относящейся к исполнению обязательств застройщиком, законодатели включили условия исполнения застройщиком своих обязательств в норму, посвященную исполнению обязательств... участником. Формулировка буквально следующая: «Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с условиями договора и принятия объекта долевого строительства, при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома <…>, а также работ и услуг, исполненных застройщиком надлежащим образом в соответствии с требованиями, установленными законодательством Российской Федерации и условиями договора долевого строительства». Кому из застройщиков придет в голову искать норму о выполнении им своих обязательств среди норм, посвященных дольщику?

На самом деле эта норма способна помочь частным соинвесторам в борьбе против недобросовестных застройщиков. Она прямо предусматривает, что обязательства считаются исполненными не с момента подписания непонятного людям акта приема–передачи, а после выполнения ряда конкретных задач и условий.

Павел Осипов
Юрисконсульт компании Tenzor Consulting Group:
В середине 2006 года были приняты поправки в закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Данные изменения появились, чтобы навести порядок в отношениях между застройщиками и дольщиками. Люди вкладывали огромные деньги в строительные проекты, застройщики дальше рытья котлована не продвигались. Дольщикам позднее говорили: «Это бизнес, а бизнес — это риск. Вы соинвесторы, значит, несете риски, связанные не с покупкой квартиры, а именно со строительством». Самая известная строительная «пирамида» «Социальная инициатива и компания» обманула не одну тысячу людей.

По данным Минрегионразвития, за 2006 год не было исполнено более 50 тыс. договоров долевого строительства жилья. 17 тыс. физических лиц, выступавших в роли дольщиков, признаны потерпевшими.

Согласно действующему сейчас законодательству, застройщики не имеют права привлекать деньги физических лиц до получения разрешения на строительство. Кроме того, долевой договор должен пройти процедуру государственной регистрации. Но на практике продажа квартир в новостройках заключается в том же порядке. Большинство строителей предпочитают использовать вексельные схемы для привлечения средств частных лиц.

Суть новых поправок в том, чтобы использовать кредитные организации в качестве посредников между застройщиками и населением. Банки будут размещать деньги дольщиков на банковских депозитах. Застройщики смогут получить их только после того, как банк наберет средства на всю стоимость строительства. И это при условии, что застройщик получил разрешение на возведение и уладил другие формальности. Таким образом, законопроект фактически сделает банки контролерами застройщиков.

Кредитным организациям и дольщикам такая схема должна быть выгодна, но вопрос в том, как отреагирует на новации строительный рынок. Скорее всего начнется жесткий передел сфер влияния. Компании-застройщики не выдержат конкуренции при таком раскладе, так как не смогут обходиться собственными средствами для возведения жилых зданий, им придется привлекать банковские кредиты.

Заключается трехсторонний договор, в котором прописываются обязанности каждой из сторон, особое внимание следует уделить ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора, а именно:

• срыв срока сдачи объекта в эксплуатацию;
• некачественную отделку;
• рост цены 1 кв. м (если она не фиксированная) и другие актуальные моменты.

Но проблема заключается еще и в специфике бухгалтерского и налогового учета строительных организаций. Застройщики, как правило, не обладают большим капиталом, строительная техника и участок взяты в аренду, оплата стройматериалов и работ осуществляется после реализации квартир либо самими квартирами.

Очевидно, при такой форме ведения бизнеса банки либо совсем перестанут кредитовать строителей, либо повысят процент за риски. Увеличившиеся ставки повлекут за собой повышение цен, так как строители будут закладывать данные расходы в себестоимость квартиры. К тому же многие застройщики просто не смогут работать при таких схемах — объем возводимого жилья уменьшится.

Но большим плюсом станет тот факт, что с рынка уйдут «левые» фирмы, ведь банк — коммерческая структура, у которой есть юридический отдел и служба безопасности: они основательно проверят фирму, прежде чем дать ей даже рубль.

Иван Куприянов М2 - Квадратный метр
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...