Столица высоты боится?

Масштабную программу высотного строительства "Новое кольцо Москвы" подверг резкой критике ее главный идеолог - мэр Москвы.

Семь вопросов Юрия Лужкова по высотному строительству, заданные им на заседании правительства Москвы

1. Геологический: Специалисты Института геоэкологии не раз говорили о том, что в городе есть районы, где нужно воздержаться от высотного строительства. Рекомендуют ли они строить высотки в тех местах, где их предполагается возводить по программе "Новое кольцо Москвы"?

2.

 

 

Транспортный: Стоит ли размещать высотные здания в узлах, где уже существует перегрузка, в первую очередь транспортная?

3. Архитектурный: В центре столицы высоток не будет. Но даже если мы собираемся строить их за пределами центральной части, насколько они уместны рядом с историческими ансамблями и усадьбами? Как это все будет соседствовать - при том что далеко не все новые высотки имеют превосходные архитектурные формы?

4. Кадровый: Достаточно ли у нас опыта для строительства высоток? Есть ли у нас абсолютно надежные подрядные организации, которые обеспечат это строительство?

5. Технологический: Имеются ли нормативные основы для высотного строительства в России и Москве, которые нам абсолютно необходимы?

6. Принципиальный: Что мы собираемся размещать в высотках? Офисы? Мы договорились, что в исторической части города строительство офисных помещений город резко ограничит. Но разве нам нужно развивать потенциал офисных помещений в других районах?

7. Инвестиционный: Что это будет за строительство? Муниципальное? Нет. Философия такая - пригласить инвесторов, и пусть они строят, зарабатывают. Но городская земля является бесценной. И мы уже приняли решение - жилье в подавляющем большинстве будет строиться по городским заказам. Зачем нам развивать не городское строительство?

Возможно, из-за того, что за несколько дней до обсуждения программы на столичном правительстве случилось очередное ЧП с очередным уникальным объектом - "поехала крыша" у Ледового дворца в Крылатском, Юрий Лужков был особенно суров. Мэр не только отправил на доработку схему размещения объектов "кольцевой" программы, но и сформулировал семь вопросов, на которые нужно ответить, прежде чем решить, готова ли Москва строить высотки и в них жить. "Известия" с помощью экспертов попытались ответить на вопросы мэра.

1. У нас под ногами - ненадежные грунты

В Америке небоскребами считаются дома выше 70 этажей. Самое рослое здание столичной программы "Новое кольцо Москвы" (НКМ) - 56-этажное. Но даже низкорослые московские высотки часто весят больше 100 тысяч тонн, а это слишком серьезная нагрузка на столичные грунты, предупреждают сотрудники ФГУП "Геоцентр-Москва", поясняя, что под Нью-Йорком, Сингапуром или Куала-Лумпуром - твердые скальные породы, а у нас под ногами - ненадежные пески и глины.

Специалисты Института геоэкологии РАН, оценившие возможность освоения 50 участков, выбранных столичным правительством для вертикального рывка, признали благоприятными лишь 12 из них. Еще на 18 строить можно, но потребуются дополнительные затраты. 22 участка вообще названы "сложными для освоения". На территориях, "потенциально опасных по интенсивности развития карстово-суффозионных процессов", предполагается, например, построить 37-этажный жилой комплекс в районе Богородское. 42-этажный многофункциональный комплекс с гостиницей на въезде в Москву с Варшавского шоссе в районе Южное Чертаново хотят возвести на чреватом сюрпризами участке с сильно сжимаемыми водонасыщенными песчано-глинистыми породами. А восточной части участка в районе Очаково-Матвеевское, где должен разместиться 32-этажный комплекс, угрожают оползни.

Надо сказать, что инвесторы, вложившие деньги в высотное строительство - и по программе НКМ, и вне ее, - этих проблем уже хлебнули. Так, под жилой комплекс "Эдельвейс" на Давыдковской улице пришлось забить несколько десятков 50-метровых свай, да к тому же снабдить их датчиками, передающими информацию о состоянии грунтов. А, например, 39-этажную башню жилого комплекса "Олимпия" держат 182 сваи диаметром 1200 мм, уходящие под землю на 32 метра.

2. Высотные планы против транспортных

Высоткам вполне по силам осложнить и транспортную проблему. Особые споры, по словам главного архитектора города, вызывают небоскребы, размещенные в зоне запланированных, но еще не построенных магистралей - к примеру, дублера Можайского шоссе, Четвертого транспортного кольца, Южной рокады.

- Есть опасения, что сооружение высоток может опередить транспортное строительство, - поясняет Александр Кузьмин. - Например, до появления дублера Люблинской улицы о новом строительстве в этой зоне вообще сложно говорить.

- Чтобы транспортные планы "сошлись" с высотными, нынешние расходы на строительство дорог нужно увеличить в полтора-два раза, - подтвердил "Известиям" и главный инженер НИиПИ Генплана Москвы Юрий Коротков.

Но камень преткновения не только в дорогах. А потянет ли высотную нагрузку, например, столичная энергосистема? По словам руководителя департамента топливно-энергетического хозяйства Москвы Евгения Склярова, энергоемкость только одного объекта НКМ - 45-этажного многофункционального комплекса в проезде Серебрякова - составит 12 МВт. Для сравнения, пиковое энергопотребление столицы прошлой зимой составило 16,2 тыс. МВт. То есть примерно тысяча высотных комплексов могут сожрать всю электроэнергию, необходимую 12-миллионному городу.

3. Три небоскреба уже не прошли проверку на "красоту"

В свое время звучало немало опасений, что новые высотки изуродуют Москву. Но высотки НКМ достаточно далеки от центра и тщательно проверены на "вредность" с помощью ландшафтно-визуального анализа. Тремя небоскребами из списка НКМ даже решили пожертвовать, чтобы не угрожать лучшим столичным видам, в том числе - на Симонов монастырь и комплекс Рогожского старообрядческого кладбища. Их решили не строить.

Впрочем, эстетическая сторона вопроса отступает на второй план под напором более насущных проблем.

4. Строить "сухопутные подлодки" мы еще только учимся

Как сделать высотные здания безопасными и удобными, какой материал - бетон или сталь - выбрать для каркаса здания? Чтобы разворачивать масштабное высотное строительство, нужны серьезные многоаспектные исследования - и конструкций, и материалов.

По мнению академика РААСН В. Травуша, небоскреб - это подводная лодка, поставленная на попа: те же рассечение на отсеки, разница в давлении, сложности эвакуации. Но проектировать и строить "сухопутные подлодки" мы еще только учимся. Судить об этом можно хотя бы по сентябрьскому пожару в одной из строящихся "кольцевых" высоток - 33-этажном комплексе у метро "Семеновская", который тушили 10 пожарных расчетов. Как оказалось, дом загорелся из-за нарушения элементарных правил безопасности при проведении сварочных работ.

5. Вместо норм - добрая воля застройщика

Московские городские строительные нормы (МГСН) для зданий от 75 до 400 метров, в разработке которых участвовал весь цвет научной мысли Москвы, действуют уже два года. Считается, что для столицы, начавшей строить небоскребы при полном отсутствии нормативного поля, это большое достижение. Беда в том, что по федеральному закону "О техническом регулировании" региональные нормы имеют не обязательный, а лишь рекомендательный статус. А федеральных технических регламентов проектирования и строительства высоток как не было, так и нет. В общем, все решает исключительно добрая воля застройщика. У которого всегда есть соблазн сэкономить - и на качестве материалов, и на системах безопасности.

6. Жилые высотки опасны для здоровья

Граждане в Америке и Европе приобретать жилье в небоскребах не стремятся. В них чаще всего размещают офисы, иногда - гостиницы. Возможно, из-за "антиофисных" настроений столичного мэра некоторые из высоток НКМ из офисных превратятся в жилые. Но к лучшему ли это? Вот, например, одну из 9 "кольцевых" высоток, которые наметили построить на территории Северо-Восточного округа Москвы (она должна появиться в 5-м микрорайоне Марфино), по словам префекта СВАО Ирины Рабер, из офисной решили сделать жилой. Но тогда рядом нужно построить новую школу и детский сад, а земли для них нет.

Как нет и особого желания москвичей обитать на высоте.

- 52% опрошенных горожан не против жить в высотном доме, - сообщил участникам высотного заседания депутат Мосгордумы Александр Милявский. И тут же уточнил: - Однако только 13% из них хотят жить в высотке выше 15 этажа.

В итоге вышло, что за высотное будущее проголосовали 7 из 100 столичных жителей.

- Содержание таких зданий обходится в разы дороже: подсчитано, что повышение дома на каждые 5 этажей увеличивает затраты на его эксплуатацию на 10%, - говорит советник Российской академии архитектуры и строительных наук Анатолий Эпштейн. - Но дело не только в этом. Евросоюз распространил рекомендации не строить жилые дома выше 7 этажей совсем не случайно. Высотные дома, обычно монолитные или крупнопанельные - электромагнитные резонаторы, губительно влияющие на здоровье людей.

7. Что почем?

Главный довод в пользу высоток - экономия "золотой" московской земли. Жилая площадь панельного 17-этажного дома массовой серии П-44 составляет 22 тыс. кв. м. Площадь расположенной на таком же участке земли высотки может достигать 115 тыс. кв. м. Но этого аргумента мало. Необходимо учесть экологический, транспортный, социальный эффект городских затрат на высотное строительство. Но изначально программа высотного "Нового кольца Москвы" ориентировалась на частные капиталы. Широко известно, что затраты инвесторов на сооружение объектов НКМ могут составить $5,5 млрд. Примерно столько же составят и их доходы - именно 100-процентую рентабельность столичных высоток обещают чиновники иностранным инвесторам во время заграничных вояжей. Но что получит город? Деньги от реализации высотной программы, заявляет мэрия, пойдут на переселение москвичей из хрущоб. Но сколько именно и когда город рассчитывает получить? Об этом информации нет. А без нее начинать высотный рывок просто недальновидно - тем более на "золотой" столичной земле.

Новое кольцо Москвы
Программу "Новое кольцо Москвы", по которой в городской периферии до 2020 года должно появиться 60 небоскребов, столичное правительство приняло в 1999 году. Москве принадлежат 100% акций ОАО "НКМ", которому поручили управление проектом. В мае 2000-го камень с "посланием потомкам" в основание первой высотки НКМ - 43-этажного жилого "Эдельвейса" - заложил лично мэр Москвы. С 2004 года участки под высотное строительство стали выставляться на торги. Позже строить небоскребы стали предлагать вместе с реконструкцией окружающих кварталов, чтобы они не вырастали среди "хрущоб". Сегодня ведется проектирование и строительство 9 объектов НКМ. В ближайшее время обещают выставить на торги еще 12 объектов, в следующем году - 10, до 2015 года - еще 18.

Наталья Давыдова Известия
Статья о недвижимости получена: IRN.RU