Тайны обмена

В советские времена обмен квартирами был практически единственным способом заиметь другое жилье. Сегодня большинство сделок проводится путем купли-продажи, даже если налицо самая обыкновенная мена.

Поменяться госжильем
В Жилищном кодексе РФ целая глава посвящена обмену муниципальными жилыми помещениями. Любой наниматель, правда, с письменного согласия всех проживающих с ним членов семьи, имеет право поменять одну квартиру на другую. Так что если вас не устраивает, что вы живете, к примеру, на первом этаже, так как мешает постоянный шум с улицы, а ваша соседка - старушка с пятнадцатого страдает от того, что ей из окна не видно, кто заходит в подъезд и поэтому подружкам на лавке даже сплетню никакую не расскажешь, то можно взять и обменяться квартирами.

 

 

А если вашим родственникам такая перспектива не по душе и соглашаться на такой переезд они не хотят, то вы (в принципе, как и любой другой зарегистрированный на этой жилплощади) вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом будут учтены «заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении».

Главные сложности обмена муниципальными квартирами появляются, если в них проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане. Такой обмен получится только с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Последние в свою очередь могут и отказать, если обмен нарушает права или законные интересы указанных лиц. К примеру, в вашей 60-метровой «двушке» проживает маленький ребенок, а вы хотите переехать в двухкомнатную площадью 41. Значит, жилищные условия вашего чада ухудшатся, на это органы опеки вряд ли пойдут…

Есть целый ряд и других ограничений на обмен. К примеру, вам не разрешат переехать в новую квартиру, если настоящая признана непригодной для проживания. Хотя возникает вопрос, а кто же захочет меняться на аварийное жилье? Во-первых, люди пьющие за определенную сумму денег с удовольствием согласятся съехать с квартиры в более-менее приличном состоянии в трущобу, где проваливается пол и обваливается потолок. Во-вторых, въедешь ты в аварийную квартиру, а через пару лет, может, и новехонькую от государства получишь… Но еще раз повторим: такие махинации запрещены законом. Нельзя обменять квартиру в сносимом, аварийном доме или в доме, который собираются переоборудовать для нежилых целей. В здании, которое в скором времени будет капитально отремонтировано, тоже запрещен обмен.

Если квартира, в которой вы живете, оспаривается в судебном порядке, если вам предъявлен иск о расторжении или изменении договора социального найма или если в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, то вы с насиженного места никуда деться не сможете.

Как оформить?
Во-первых, сразу хочется напомнить, что муниципальные квартиры, в которых мы живем, не наши, как мы привыкли думать, а государственные. Значит, наймодатели должны дать свое согласие на обмен квартирами. О причинах, по которым может последовать отказ, мы уже поговорили. Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями. Всеми видами обмена занимается ГУП «Мосжилсервис», куда и нужно подавать заявление о своем желании. Там вам понадобится и целый свод документов:

а) справка органа, осуществляющего регистрацию граждан по месту жительства, о лицах, проживающих в жилом помещении (выписка из домовой книги);

б) копия финансово-лицевого счета на жилое помещение; возможна замена на единый жилищный документ;

в) подлинный экземпляр договора найма жилого помещения (ордер);

г) справка об отсутствии задолженности по оплате жилого помещения и плате за коммунальные услуги;

д) в необходимых случаях:

- документы, подтверждающие регистрацию брака, нахождение в родстве с участниками обмена или членами их семей;

- согласие органа опеки и попечительства - при обмене жилого помещения, если в нем зарегистрированы по месту жительства несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся участниками сделки.

При любом расхождении в размере площади (общей, жилой), адресе и других реквизитах в приложенных к заявлению документах запрашивается поэтажный план и экспликация жилого помещения из БТИ, иные документы для подтверждения сведений, указанных в заявлении об обмене.

«Договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие каждого наймодателя обмениваемого жилого помещения являются основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями, и одновременного заключения каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями. Расторжение и заключение указанных договоров социального найма осуществляются наймодателем не позднее, чем через десять рабочих дней со дня обращения соответствующего гражданина и представления им указанных в настоящей части документов» - вот как описана процедура обмена в Жилищном кодексе РФ.

Но если, совершая эту сделку, вы применяли антисоциальные и антизаконные действия, к примеру, обманным или насильственным путем заставили старушку поменяться с вами квартирами, то договор об обмене могут признать недействительным. Тогда все переедут на прежние места, а вы в лучшем случае возместите бабушке все убытки, возникшие при обмене.

Было ваше, стало наше
Теперь поговорим об очень странном виде обмена. Когда квартирами меняются наниматель и собственник жилья. Кстати, в главном жилищном документе России об этом ни слова. Зато он позволяет местной власти принимать дополняющие нормативные акты, не противоречащие жилищному кодексу. В Москве таким документом стало распоряжение Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы

№ 275 от 23 июня 2005 года «Об утверждении временного положения об обмене жилых помещений в городе Москве». Оно позволило обмен жилых помещений между нанимателями государственного фонда и собственниками жилых помещений. Главный «конек» такой сделки, что обмен допускается только со взаимной передачей прав и обязанностей. Имеется в виду вот что: после того, как между собственником и нанимателем произошел обмен квартирами, то есть собственник въехал в неприватизированное жилье, а наниматель ступил за порог квартиры, находящейся в собственности, бывший собственник оформляет договор социального найма и лишается собственности (происходит государственная регистрация договора отчуждения), а бывший наниматель получает документы, подтверждающие его право собственности.

Вы наверняка подумаете: кому в голову придет мысль расстаться со своей собственностью и жить в чужой квартире? Представьте ситуацию, когда вы проживаете в приватизированной «однушке» вчетвером, и денег, чтобы улучшить свои жилищные условия, нет. А тут вы узнаете, что баба Клава из соседнего старого дома живет в такой же однокомнатной квартире и мечтает, чтобы она стала ее собственностью, так как хочет сделать доброе дело и подарить ее внуку.

Почему бы вам не поменяться… Есть шанс, что дом снесут, а вам предоставят большую квартиру по метражу, а баба Клава станет собственником «однушки» в более новом доме. Или вы каким-то волшебным образом получили от государства в свое время две квартиры, одну – приватизировали, а права повторной приватизации у вас нет. А с помощью такого смешанного обмена у вас появляется шанс стать собственником еще одной жилплощади.

«Льзя» или нельзя?
В каких случаях вам разрешат обмен, а в каких нет, сказать сложно, так как во временном положении (п. 4.2) указано, что «материалы об обмене жилой площадью рассматриваются на заседаниях комиссии по жилищным вопросам при правительстве Москвы или комиссиях при территориальных органах исполнительной власти (в префектурах административных округов) в соответствии с нормативно-правовыми актами Российской Федерации, города Москвы и настоящим положением». Единственный четкий запрет, который значится в этом распоряжении, что «не допускается обмен жилыми помещениями с использованием обменного фонда, в результате которого одна из сторон может стать нуждающейся в жилых помещениях в соответствии с действующим законодательством».

Если вы собственник квартиры, для того чтобы такая сделка состоялась, вам понадобится согласие всех сособственников, а в заявлении должны присутствовать подписи и всех зарегистрированных по вашему адресу совершеннолетних. К заявлению собственника жилой площади, подлежащей обмену, прилагаются также:

а) договор об обмене жилыми помещениями (нотариально удостоверенный либо составленный в простой письменной форме);

б) документы, подтверждающие право собственности (свидетельство о праве на наследство, свидетельство о праве собственности, договор передачи, договор отчуждения, в том числе купли-продажи, дарения, мены и т. д.);

в) выписка из домовой книги о наличии всех лиц, зарегистрированных по месту жительства в данном жилом помещении, или справка об отсутствии таковых;

г) копия финансово-лицевого счета из жилищно-эксплуатационной организации по месту жительства собственника или другие документы, ее заменяющие;

д) справка об отсутствии задолженности по оплате жилого помещения и плате за коммунальные услуги;

е) в необходимых случаях:

- документы, подтверждающие регистрацию брака, нахождение в родстве между кем-либо из лиц, остающихся проживать в жилом помещении, часть которого подлежит обмену, и теми, кто туда въезжает;

- документ, подтверждающий согласие сособственника, не проживающего в жилом помещении, на обмен;

- документ, подтверждающий согласие на обмен временно отсутствующих, зарегистрированных по месту жительства в жилом помещении, подлежащем обмену.

- согласие органа опеки и попечительства и т. д.

В случае, когда обмениваемое жилое помещение находится в собственности одного гражданина, в котором он и иные лица зарегистрированы по месту жительства, обмен может быть разрешен только при одновременном выезде всех совместно проживающих с собственником членов семьи и иных лиц.

Существует еще один способ обмена жилыми помещениями, когда обе квартиры находятся в собственности. Тогда нужно заключать договор мены. Но, как мы уже говорили вначале, в наше время договор мены утратил свою популярность, и многие собственники решают этот вопрос путем заключения договоров купли-продажи.

Людмила Денисова Квартирный вопрос
Статья о недвижимости получена: IRN.RU