В чем преимущества новостроек?

Приобретение квартиры в новостройке имеет ряд преимуществ:

- комфортабельность,

- современная планировка,

- новые коммуникации, соседи равного социального статуса,

- возможность сэкономить, т.к. квартира в проекте дешевле реальной, рассрочка платежей,

- отсутствие сомнительного прошлого, т.е. череды предыдущих сделок с данным жильем. Но чтобы не оступиться на ровном месте, следует иметь хотя бы общее представление о процедуре оформления новой квартиры в собственность.

— Каковы особенности покупки жилья в строящемся доме?

 

 

— Покупка квартиры в новостройке с юридической точки зрения кардинально отличается от сделки с готовым жильем. Правильнее будет сказать, что в новостройке покупается не сама квартира, а право участия ее появления на свет. Пакет документов, особенности и нюансы оформления здесь совершенно иные. Одна из главных особенностей — отсутствие типовых договоров. Условия строительства каждого дома, а также юридическая основа права продажи каждой квартиры у того, кто ее предлагает, индивидуальны. Поэтому к составлению договора о долевом участии и анализу возможных рисков лучше привлечь специалистов.

— Какие типы договоров существуют?

— Договор инвестирования либо соинвестирования, договор уступки прав требования, договор займа.

Договор инвестирования. Инвесторами (соинвесторами) могут быть как физические, так и юридические лица, использующие собственные или привлеченные денежные средства на строительство жилого дома. Если инвесторов несколько, то они — участники долевой собственности на объект инвестиций в размере внесенных денежных средств. Инвестор имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться объектами капитальных вложений и их результатами, осуществлять контроль за использованием средств, направляемых на строительство жилого дома.

Договор уступки прав требования. Инвестор может передать свои полномочия на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим или юридическим лицам, уступив свое право требования, возникшее из договора инвестирования (инвестиционного контракта). Условия инвестирования установлены без вашего участия, любые поправки в договоре недействительны.

Договор займа. Права участников строительства на основе договора займа в значительной степени отличаются от прав инвестора или соинвестора. Если вы дали «в долг», то вам вернут деньги, но не квартиру. Даже если в договоре прописана возможность получения вами жилплощади, требовать вы сможете только возвращения денежных средств. Такие договоры встречаются редко, и к ним нужно относиться крайне осторожно.

— На какой стадии строительства можно приобрести квартиру в новостройке?

Привлечение денежных средств инвестора или уступка прав требования будущей квартиры может осуществляться на любой стадии строительства дома. Но в любом случае до оформления права собственности на нее пройдет немало времени, и ваше спокойствие во многом будет зависеть от содержания заключенного договора.

— На что нужно обратить внимание при составлении договора?

— Внимательно изучите договор, на основании которого вы получаете право на приобретение жилья.

В документе должен быть непременно указан объект, который перейдет к вам в собственность. Инвестор обязуется по окончании строительства дома предоставить определенную квартиру в собственность. В договоре указываются все параметры: строительный адрес дома, подъезд или номер секции; тип проекта дома, этаж квартиры, количество комнат, метраж по проектной документации (эта цифра может измениться после обмеров БТИ, когда дом сдается в эксплуатацию). По результатам контрольного измерения будет понятно: придется ли вам доплачивать за лишние метры или компания должна будет вернуть вам деньги за недостающие.

Договор должен содержать сведения о размерах инвестируемых средств, сроках их внесения и штрафные санкции за нарушение этих сроков.

Стоимость строящейся квартиры может быть указана как в рублях, так и в долларовом эквиваленте. Документ также может предусматривать колебание стоимости жилья при возможном удорожании строительства. Необходимо указать пределы доплаты, например, в процентном отношении к первоначальному взносу.

В договоре необходимо указать сроки сдачи дома госкомиссии и размеры неустойки, которую заплатит вам инвестор за срыв графика строительства. Наличие подобного пункта в договоре позволит при необходимости защищать свои интересы в суде. На этот случай нужно указать условия возврата денег либо исполнения договора на приемлемых для покупателя условиях. Кроме этого, в договор следует внести пункт о порядке возврата денег при расторжении договора по инициативе инвестора или вашей.

— Кто несет дополнительные расходы за удорожание строительства?

— Если главный инвестор является одновременно и заказчиком, то покрывать дополнительные расходы будет он. Подрядчик, который обязался построить жилье за фиксированную цену, сможет требовать увеличения размеров сметы только при форс-мажорных обстоятельствах, например, дефолт. Если в договоре пункт об ответственности за удорожание строительства отсутствует, то все дополнительные расходы лягут на соинвесторов.

— А какие документы должен предоставить инвестор, подтверждающие его права на участие в финансировании строительства дома и получение в нем жилой площади, являющееся предметом договора?

— Покупатель вправе ознакомиться с имеющимися договорами и соглашениями, заключенными в ходе реализации инвестиционного проекта от инвестиционного контракта до договора, подтверждающего передачу прав по инвестированию строительства объекта или его части самому инвестору. Необходимо убедиться в том, что права на интересующую вас квартиру не переуступлены и нет претензий на нее со стороны третьих лиц. Кроме того, важно установить ответственность сторон за нарушение условий контракта и форму возврата средств в случае возникновения форс-мажорных обстоятельств. Правда, провести такую масштабную проверку без помощи профессионалов практически невозможно.

— А какие документы необходимо иметь покупателю?

— Покупатель должен предоставить продавцу-инвестору ряд документов:

- паспорт или иной удостоверяющий личность документ;

- свидетельство о рождении детей в возрасте до 14 лет;

- нотариально заверенное заявление супруга(и) (если таковой(ая) имеется) о его (ее) согласии на приобретении права инвестирования приобретаемой площади, либо нотариально заверенное заявление о том, что соинвестор в браке не состоит.

— От чего может зависеть цена квартиры в новостройке?

— Современное строительство ведется панельными и монолитными домами. Себестоимость монолитного жилья лишь немного выше панельного, но квартиры в монолитах оказываются значительно дороже из-за того, что площадь их гораздо больше. Однокомнатные квартиры, например, достигают 60 кв. метров.

— Оправдывают ли себя цены на квартиры в монолитных домах?

— К достоинствам монолитно-кирпичного жилья относятся улучшенные по сравнению с панельными зданиями эксплуатационные характеристики домов, в том числе теплозащита и звукоизоляция. В таких домах большие комнаты, а также возможность свободно перепланировать свою квартиру.

В свою очередь, домостроительные комбинаты перечисляют такие плюсы панельных домов, как быстрые сроки строительства, строгое соблюдение сроков ввода в эксплуатацию и оптимальное соотношение цена — качество. Постоянное совершенствование технологий и применение новых материалов значительно улучшили качество этого вида строительства. К недостаткам панелей стоит отнести стандартные планировки, низкие потолки.

— Насколько выгодно покупать квартиры в новостройках по сравнению с готовым жильем?

— Покупка квартиры в новостройке – это выгодное и надежное вложение средств, т.к. пока дом строится, цена за квадратный метр все время растет. Квартира на нулевом цикле стоит значительном меньше, чем такая же квартира в уже построенном доме. А когда дом ввели в эксплуатацию и поставили на баланс, открыли прописку и оформили собственность, квартиры еще поднялись в цене. Поэтому вложение средств в новостройку — это своего рода бизнес.

Единственной опасностью является вложение денег на стадии сбора документов, т.к. в этом случае застройщик или инвестор могут не получить разрешения на строительство по каким-либо причинам, и в этом случае вам вернут деньги. Но т.к. цены постоянно растут, то вы уже не сможете приобрести такую квартиру, какую могли за эту же цену купить несколько месяцев назад.

Анна Черных Квартира. Дача. Офис
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...