В Москве запретили продавать квартиры "на котловане", как это отразится на стоимости жилья

Московские власти собираются серьезно ополчиться на "недострой". Теперь жилье в столице будет продаваться только после завершения строительства домов. Как сообщили в столичной мэрии, "городские власти для защиты прав соинвесторов решили ввести ограничения на продажу жилья до полного завершения строительства дома". Помимо этого, строительные компании должны будут формировать резервный фонд квартир в размере 15 проц от общей площади жилого дома. "Все это будет предусматриваться при заключении инвестиционных контрактов", - уточнили в мэрии.

 

 

Ограничения наложены и на инвесторов, которых теперь обязали заблаговременно информировать правительство города о намерениях изменить состав учредителей строительной организации и ежеквартально предоставлять отчет по расходам денежных средств участников долевого строительства. Застройщиков заставят устанавливать на ограждениях вокруг стройплощадки специальные щиты, на которых будет помещаться информация об утверждении проекта на возведение жилого дома и проданных квартирах. В течение ближайших двух месяцев на сайте московского департамента жилищной политики будет опубликован перечень жилых домов, разрешенных к продаже, а также информация о зарегистрированных договорах инвесторов с физическими лицами с указанием квартир. Кроме этого, столичные власти разработают типовой договор долевого участия граждан в финансировании строительства жилья на территории города.

Эти и другие меры призваны решить проблемы многочисленных обманутых соинвесторов жилищного строительства. Как известно, после вступления в силу закона № 214 "О долевом строительстве" многие из них потеряли вложенные в новые квартиры деньги. Тогда банкиры из-за солидарной ответственности с застройщиками за завершение строительства перестали их кредитовать. Было и немало застройщиков-мошенников, которые либо исчезали со всеми собранными деньгами, либо неоправданно затягивали строительство. В итоге по всей стране обанкротилось множество строительных компаний, а участники долевого строительства остались ни с чем. По словам столичного мэра Юрия Лужкова, в городе насчитываются 1779 семей, которые были обмануты недобросовестными строительными компаниями, предлагавшими им вложить деньги в возведение жилья. По словам мэра, "нам известны 17 фирм, которые не в состоянии справится с обязательствами, взятыми перед соинвесторами. По некоторым из них прокуратурой уже возбуждены уголовные дела, касающиеся проведенных ими афер".

Городские власти пообещали решить проблемы москвичей - обманутых соинвесторов строительства жилья до конца 2008 г. Ранее руководитель столичного стройкомплекса Владимир Ресин говорил о том, что только в столице обманутых новоселов насчитывается порядка 25 тысяч. По его словам, московская власть не бросит дольщиков в беде. Все договоры, которые обманутые соинвесторы заключали с недобросовестными застройщиками, теперь будут выполняться другими компаниями. "Те, договоры, которые были у людей, мы переложили на новых строителей", - уточнил В.Ресин. По его данным, московским властям известны "каждое физическое лицо, все условия и контракты". Громкие аресты и возбуждения уголовных дел против руководителей "компаний-недостройщиков" призваны были смягчить волну социального протеста, ведь обманутые соинвесторы митинговали в центре столицы, перекрывали федеральные трассы и обращались лично к президенту Владимиру Путину.

На федеральном уровне попытки разрешить конфликт вылились в оперативное принятие поправок в закон № 214. Они сняли солидарную ответственность с банков и сократили ответственность застройщиков перед дольщиками. Замороженное строительство вскоре после принятия поправок снова начало продвигаться, а рост цен на жилье стал замедляться. Но решение московской мэрии предполагает установление жесткого контроля над отраслью, которая отреагирует на это новым витком роста цен. Во-первых, москвичи потеряют возможность приобрести жилье на стадии котлована по сравнительно низким ценам. Такая возможность, особенно учитывая динамику роста стоимости жилья в Москве, является для многих единственной надеждой улучшить жилищные условия. Во-вторых ужесточение требований к застройщикам защищает соинвесторов, но и удорожает себестоимость строительства. Все это, по мнению участников рынка, даст увеличение цен на недвижимость в столице на 20-30 проц в год, а то и выше.

ФЗ № 214 и без того поставил застройщиков в жесткие рамки. Согласно принятым недавно поправкам, им придется выбрать один из двух вариантов: продажа строящегося жилья посредством жилищных сертификатов или через договор долевого участия в строительстве. Обе схемы подразумевают довольно жесткие требования к застройщикам. Например, застройщик может выступать эмитентом только тогда, когда "имеет оформленный земельный участок под строительство и проектную документацию на объект". Аналогичные правила действуют и в случае привлечения денежных средств по договору долевого участия: сбор денег можно начинать только после получения разрешения на строительство и госрегистрации права собственности или права аренды на земельный участок. Вся подготовка к строительству занимает у застройщика порядка полутора лет, а, значит, продажа жилья на старте становится невозможной. Теперь купить квартиру можно будет и вовсе после завершения строительства, а, значит, по полной стоимости.

Жилищные сертификаты - это разновидность облигаций, которые дают право владельцу на получение фиксированного количества квадратных метров в строящемся доме. Некоторые участники рынка видят в их появлении позитивные стороны. Сертификаты закрепляют право их владельцев на получение от застройщика жилья и требуют от самих застройщиков определенных гарантий того, что дольщики не останутся на улице. Таким образом, можно будет предотвратить появление новых обманутых дольщиков. Но многие застройщики с большей опаской относятся к жилищным сертификатам. Нарекание вызывают требование о заключении договора поручительства, потому что эта процедура ведет к дополнительным расходам что, в свою очередь, удорожает стоимость строительства. Кроме того, застройщиков настораживает право владельца сертификатов по первому требованию вернуть вложенные средства. Иными словами, эта мера также будет способствовать дальнейшему удорожанию квартир на стадии продаж, полагают специалисты строительного рынка.

Впрочем, многие эксперты рынка недвижимости отмечают, что запрет на продажу квартир в недостроенных домах если и повлияет на цены на недвижимость в столице, то в минимальной степени. Стоимость квадратного метра здесь и без того растет, как на дрожжах, и уже достигнут тот ценовой предел, выше которого подорожание просто не имеет смысла. При средней зарплате в 20-30 тысяч рублей /в зависимости от отрасли/, приобрести жилье по ипотечному кредиту и тем более сразу, пусть даже "на котловане" невозможно. При постоянном росте стоимости жизни в столице людям не под силу накопить даже 10 проц на первый взнос за квартиру /а это порядка 20-30 тысяч долларов/, не говоря уж о недостроенном жилье. Тем более квартира в недострое стоит порядка 60-70 проц от ее рыночной стоимость после завершения строительства. Времена, когда можно было вложить "в котлован" 25 тысяч и получить на выходе полноценное жилье, давно миновали. Да и люди, напуганные скандалами с обманутыми дольщиками, с все меньшим желанием вкладываются в такие квартиры, предпочитая переплатить, но получить гарантии. Действительно, многие предпочитают ждать, пока дом будет построен хотя бы на две трети, и только после этого совершать покупки. Ведь если котлован под дом готов, а строительство не ведется длительное время, это может говорить о финансовой несостоятельности застройщика со всеми вытекающими последствиями. А купить квартиру в почти построенном или полностью построенном доме – особенной разницы нет. Скорее, на цену жилья повлияют поправки в ФЗ № 214 – как было сказано выше, они поставят застройщиков в жесткие рамки, что скажется на цене конечного продукта. Впрочем, до тех пор, пока есть спрос – есть и предложение, и цена растет, пока есть покупатели. А, значит, цены на жилье будут подниматься и подниматься до тех пор, пока у покупателей не иссякнут деньги. А это, судя по всему, произойдет нескоро – ведь для тех, у кого есть возможность купить квартиру за 200 тысяч долларов, добавить еще 30-40 тысяч долларов не так уж тяжело.

ПРАЙМ-ТАСС
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...