Элитный навсегда

Весна - самое активное время на рынке загородной недвижимости: только за апрель-май совершается до 40% всех сделок от их общего годового объема. На этом рынке произошло много необычных и судьбоносных (не побоимся этого слова) событий: принятие Лесного кодекса (что существенно расширит базу земельного рынка); упорядочивание областным правительством системы распределения участков; принципиальное согласие федерального правительства на приватизацию внутренних водоемов.

Земельная лихорадка

Пока резонанс от этих новаций не слишком сильно отразился на состоянии загородного рынка, единственное заметное телодвижение девелоперов - более активное предложение земли. Так, если за весь прошлый год на открытый рынок поступило 3-4 тыс. га, то за первые три месяца текущего года - около 2 тыс.

 

 

га (такие данные прозвучали на недавно завершившемся экономическом форуме в Давосе). Ряд риэлторов усомнились в последних цифрах, якобы такого объема свободной земли в области нет. Однако достаточно вспомнить прошлогоднее утверждение губернатора Московской области Бориса Громова, что только в трех районах области в руках частников оказалось около 100 тыс. га земли, которую они придерживают из экономических выгод.

Активное освоение загородного рынка происходит не только по причине его скорой либерализации. Дело в том, что высокая доходность строительного рынка в Москве привела к его монополизации - новые инвесторы не могут "взять" проекты в столице: участки под застройку как жилой, так и коммерческой недвижимости уже расписаны на несколько лет вперед. На поверку оказывается, что лишь загородное строительство может аккумулировать эти гигантские деньги - районные администрации в области заинтересованы в приходе новых инвесторов, не препятствует этому и региональное правительство.

Переход количества в качество

Между тем количественно и качественно рынок за "мертвый сезон" (осень-зима) изменился мало (но будем надеяться, что все впереди). Как и прежде, в лидерах оставались Рублево-Успенское и Новорижское шоссе.

Единственная новация, произошедшая с этими двумя направлениями - это ввод риэлторами понятия "третья зона" - т. е. участки, удаленные от МКАД на 40-50 км (ранее они оперировали только понятиями "первая зона" - 0-20 км от МКАД и "вторая" - 20-40 километров). Такое нововведение показывает, что, в первую очередь, на Рублевке, наступает кризис рынка земли на "ближних территориях". Если участки здесь и появляются, то они "приходят" либо со вторичного рынка, либо это земли не очень хорошего качества (бывшие совхозные поля). Но и за "второй сорт" продавцы запрашивают большие суммы - от 30 тыс. долларов за сотку. Если же на рынок выходит небольшое число хороших участков (как правило, это опушки лесов), то цены на них на Рублевке запрашиваются заоблачные - от 50 тыс. долларов за сотку.

Кроме того, в прошлом году Администрация Одинцовского района очень неохотно подключала новых "пейзан" к инженерным сетям, мотивируя значительными нагрузками на них. В результате, девелоперам все же удавалось подводить к участкам коммуникации, но это обходилось им как минимум на 40% дороже (минимальные суммы, в которые обходились подключение электричества, газа, воды и других коммуникаций - от 40-50 тыс. долларов за участок).

Потому и неудивительно, что потенциальные загородные жители все охотнее переключались на удаленные участки, иногда до 70 км от Москвы. Не остались в стороне от этой тенденции и девелоперы, вкладывавшие деньги в дальние наделы в надежде на скорый их бурный рост в цене.

Новорижское шоссе по ценам уже догоняет Рублевское, однако предложение участков здесь пока выше. Ряд девелоперов недавно высказали предположение, что через два года ситуация на этой трассе будет близка к той, которая сложилась сегодня на Рублево-Успенском шоссе (т. е. дефицит предложения плюс заоблачные цены). Такие высказывания не замедлили сказаться на рынке загородной недвижимости: мелкие и средние инвесторы предприняли ряд, как им казалось, опережающих действий. Первое - они начали активно скупать на Новорижском еще оставшиеся земли, чем "подогрели" рынок. Второе - ряд инвесторов поспешили уйти с Новориги на другие, пока недооцененные трассы, предполагая, что скорый дефицит предложения и высокие цены заставят сделать то же самое и потенциальных покупателей коттеджей.

Земля "второго эшелона"

Как отражение этих процессов в конце зимы снова со стороны инвесторов проснулся интерес к таким трассам, как Калужская, Минская, Киевская и Дмитровская. На популярность последней повлияли и "модные" факторы, главный из которых - позиционирование Дмитровки как места "для настоящего отдыха". Это и рост числа горнолыжных клубов (сегодня их уже четыре), и яхт-клубов (аж восемь). Кроме того, здесь пока относительно невысока стоимость земли. И еще один фактор - на Дмитровке нет крупных городов, самый большой - это Дмитров (около 100 тыс. жителей), который к тому же недавно был признан самым благоустроенным городом Подмосковья. Отсюда и хорошая экологическая характеристика здешних мест.

Вечно проигравшие

Как и прежде, остались в аутсайдерах такие трассы, как Симферопольская, Горьковская, Казанская, Щелковская. Рост цен происходил и здесь (в пределах 10% за год), но, как говорят риэлторы, "земля тут дорожала заодно со всем рынком". В числе недостатков этих четырех шоссе не столько экология, сколько общий антураж и "легенда" места - это близость густонаселенных городов, не лучшая социальная среда и инфраструктура, большое число машин на трассах. Эти факторы еще долго не будут позволять юго-востоку и востоку позиционировать себя как "территории для отдыха", и цены на землю в ближайшие 5 лет не перешагнут 3-4 тыс. долларов за сотку (это, правда, не относится к немногочисленным стародачным поселкам, расположившимся тут еще 50 лет назад - Малаховка, Кратово, где сотка земли может стоить в исключительных случаях до 10 тыс. долларов).

Каждому по потребности

Зато довольно сильно изменились потребительские предпочтения на рынке загородной недвижимости. Так, возрос спрос на относительно небольшие участки (8-12 соток), на "средних" по престижности трассах (например, на Ярославском или Можайском шоссе), на средние по площади дома (150-180 кв. метров). Такая среднестатистическая загородная недвижимость сегодня оценивается примерно в 150 тыс. долларов. Однако в коттеджных поселках такие варианты встречаются крайне редко, и потому покупатели искали такие участки с домами в "стихийных поселениях".

А вот еще один сегмент спроса со стороны "переходного" класса от среднего к богатому (к ним сегодня социологи относят семьи с ежегодным доходом около 100 тыс. долларов) на рынке присутствовал довольно широко. Статистически такую загородную недвижимость можно представить так: это тоже "средняя" по престижности трасса (например, Осташковское или Дмитровское шоссе), дом со всеми коммуникациями площадью 200-300 кв. м в коттеджном поселке на участке в 15-30 соток. В среднем он оценивался в 250 тыс. долларов.

Изо всех уголков страны

Интересно посмотреть и на социологический портрет покупателей загородной недвижимости, благо 10-12 лет существования рынка позволяет это сделать с относительной точностью. Так, согласно исследованиям ряда экспертов, около 50% граждан, приобретающих дорогие коттеджи (от 200 тыс. долларов) - это москвичи, примерно 30% - это приезжие из нефтегазодобывающих областей и Сибири, 15% - выходцы из ближнего зарубежья, оставшиеся 5% - это, как выражаются социологи, "неидентифицированные граждане".

Эти цифры показывают как "интернациональность" рынка, так и, главное, что он продолжает оставаться "рынком не для всех", т.е. для самых обеспеченных граждан России (и действительно, даже на супердорогом жилищном рынке Москвы приезжие составляют 30-35%, а не 50%, как на загородном). И таковым он будет еще оставаться очень долго по вполне объективным причинам (дефицит земли, дорогое обслуживание дома, наличие в семье дорогого автомобиля, лучше внедорожника, и др.). Ряд риэлторов вообще полагают, что коттеджный рынок Московского региона будет считаться элитным всегда.

Свежие предложения на рынке загородного жилья читайте в среду в приложении "Коттеджи. Участки. Дома".

Борис Бешт Квартира. Дача. Офис
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...