ГРОМКИЕ ИМЕНА: Столичный тендермен

Влияние и вес Юрия Росляка в правительстве Москвы в последнее время значительно выросли. В сферу полномочий первого заместителя мэра в правительстве Москвы, руководителя комплекса экономической политики и развития города входят разработка и реализация экономической, структурной, инвестиционной, финансовой, тарифной и налоговой политики, формирование прогнозов социально-экономического развития города, взаимодействие с субъектами отечественного и зарубежного финансового и фондового рынков, развитие системы лицензирования. В ведении Росляка также находятся инвестиционные конкурсы, а с недавнего времени - еще и комплекс имущественно-земельных отношений города.

- Вопрос разделения столичной земли между федеральной и муниципальной властями приобрел сейчас огромное значение. По вашим же словам, до 20% территории Москвы может оказаться в собственности федеральных властей.

 

 

По другим оценкам - даже до 50%. Это очень значительный объем территорий. Есть ли механизмы, которые позволяют решить этот вопрос мирно, не так, как с разделением исторических памятников города?

- Закон о разграничении земель, который сейчас действует, очень несовершенен и излишне прямолинеен. В том смысле, что объекты, принадлежавшие еще до перехода к рыночным отношениям к уровню союзного значения, априори считаются объектами федеральной собственности. Хотя многие из них - практически 80% - представляют собой открытые акционерные общества. Это свободные рыночные субъекты, и говорить о том, что и земля, занятая предприятием, относится к федеральной собственности, никак нельзя.

Но не это самое главное. К сожалению, сейчас действует концепция фактически бесплатной приватизации земли и получения государством дохода (на уровне федеральном, региональном и муниципальном) только после появления на этих бесплатно отданных участках объектов или бизнеса, представляющих собой экономический интерес для государства.

- Что значит "действует концепция"? Кто ее ввел в действие? Закон о разграничении земель, сам Земельный кодекс или она проводится на политическом уровне?

- Она была сформирована на государственном, чиновничьем уровне и сейчас проводится отдельными специалистами. Трудно говорить, как она будет развиваться дальше, потому что многих из этих специалистов сегодня нет в составе федеральных агентств. Мы такую позицию не поддерживаем по многим причинам. Во-первых, региональные бюджеты не настолько богаты, чтобы позволить за бесценок отдавать земельные ресурсы, особенно в тех условиях, когда этот земельный ресурс уже сформировался по цене, как, например, на рынке Москвы. Второе: нельзя создавать возможность заниматься земельными спекуляциями. Если государство отдаст землю бесплатно или по минимальной, символической цене, значит, реальную рыночную стоимость этого участка получит приобретатель прав на него. И в Москве, к великому сожалению, это стало отдельным видом бизнеса. Появились фирмы, которых интересует только одно - получить право на участок и сразу это право перепродать, положив разницу в карман. Уровень этой разницы сформировался в том числе за счет сложившейся системы определения стоимости земли в Москве на протяжении последних 12 лет (это данные земельного кадастра, итоги по торгам, в том числе публичным).

И город не имеет права отказаться от этих доходов, особенно когда налоговые отчисления все больше распределяются в пользу федерального бюджета. Так, в 2005 г. мы в налоговых отчислениях в федеральный и московский бюджеты, похоже, выйдем не на заложенное в Бюджетном кодексе соотношение 50/50, а на распределение в пропорциях 60% на 40% в пользу федерального бюджета. Это дает властям города дополнительный стимул защищать свои экономические интересы. Мы будем стараться нормальным, цивилизованным, законным путем отстаивать наши позиции, в том числе в вопросе продажи столичной земли по ее реальной рыночной стоимости.

- Каковы шансы договориться с федеральной властью?

- Наше законодательство нельзя еще считать совершенным, у нас многие нормы продекларированы, но механизм их применения не всегда обозначен. Сегодня готовится целый ряд поправок, в том числе в Земельный и Градостроительный кодексы, и в ходе доработки законодательства с учетом опыта и практики Москвы и других регионов такие нормы должны доводиться до механизма закона прямого действия. Мы рассчитываем, что в ходе этой работы, а также в результате административной реформы, упраздняющей дублирующие и порой взаимоисключающие друг друга функции, будет наведен порядок. В том числе решен злосчастный спор о земле Москвы и о порядке ее раздела. По этому поводу нами проводятся серьезные консультации с министром экономического развития РФ Германом Грефом и его первым замом Андреем Шароновым. Мы нашли взаимопонимание по некоторым принципиальным вопросам и продолжаем работать. В итоге сейчас, например, стоимость выкупа земли в центре Москвы фактически выросла в пять раз по сравнению с тем, что первоначально предлагало Минэкономразвития.

- Пока эта договоренность носит неформальный характер?

- Да, она не окончательная. Надеюсь, удастся еще повысить цену выкупа столичной земли. Но уже сейчас результат есть. Например, при фактической цене 49 000 руб. за квадратный метр в центральной части города нам предлагают порядка 8000 руб. - разница достаточно большая. Есть и другой важнейший вопрос - определиться, какую землю можно продавать, а какую нельзя. Поэтому мы предложили Герману Оскаровичу и его специалистам систему, предусмотренную Земельным кодексом. Ее суть в том, что любой земельный участок вне зависимости от того, в чьей собственности он находится, должен иметь градостроительный регламент разрешенного использования.

- Каким образом вы планируете удерживать планы правообладателей земли в Москве в рамках ограничений по использованию участков?

- У Москвы есть Генеральный план. Вопреки общему заблуждению, он не является некой застывшей догмой, что было откровением даже для многих специалистов Минэкономразвития. Генплан Москвы - это не жесткая привязка зданий и сооружений, транспортных магистралей к земле, а схема функционального зонирования. Схема, в которой точно обозначены границы со строгим запретом на определенную деятельность. Например, сейчас очень четко обозначен природный комплекс. На этой территории фактически ничего нельзя делать, за исключением создания и поддержания самой природной зоны. Есть в городе зоны, приближенные по ограничениям к природному комплексу, где могут располагаться только объекты физкультуры, спорта и то, что связано с рекреацией, отдыхом и оздоровлением.

- А если так исторически сложилось, что там расположено промышленное предприятие?

- У нас есть такие природные зоны, где посреди природного комплекса живет какой-нибудь кожевенный завод. Разве можно ему давать право на приватизацию?

- Вы хотите сказать, что с помощью ограничений, введенных на использование земли Генпланом, удастся значительно снизить объем и контролировать порядок приватизации федеральных участков в Москве?

- Это касается не только потенциально федеральных участков, но и всей столичной земли. Сначала мы должны понять, какие территории продавать можно, какие - с ограничениями, а какие нельзя ни в коем случае, иначе дальнейшее развитие Москвы будет невозможно.

- Один из свежих законопроектов, который рассматривается в Москве, предусматривает резервирование территорий для перспективного развития города (для жилищного, дорожного строительства, объектов инфраструктуры). Сколько земли может попасть под это резервирование и не будет выставлено на продажу?

- Все территории, развитие которых представляет государственный интерес. Зоны резервирования соотносятся с Генпланом города, и сейчас, когда мы прояснили функциональное зонирование, мы готовы нанести все границы на карту и обозначить участки, важные для развития города, которые не будут приватизированы. Например, есть определенность со схемой улично-дорожной сети города. Зная, где и какие магистрали должны пройти, мы готовы их будущие границы закрепить. В частности, технические зоны метрополитена для будущих веток метро в Митине. Этот технический коридор закрепляется как территория в государственном ведении. То же самое - с дорогами, с природным комплексом, с линиями электропередачи и с целым рядом аналогичных зон, которые нужны как территории общего пользования.

- Есть ли смысл заранее резервировать участки, которые, кстати, потом могут и не понадобиться, если существует возможность принудительного выкупа?

- Это тоже обсуждалось со специалистами Минэкономразвития. Но механизм выкупа, в том числе принудительного под государственные нужды, не прописан. Вот и представьте, что сегодня по их версии законопроекта мы разрешим приватизировать, например, земельные участки под временными зданиями, сооружениями, павильонами и киосками. А завтра по этой территории должна пройти магистраль. И город, продешевив на передаче земли, должен платить баснословные деньги за выкуп у собственника земли для государственных нужд.

Это ведь не только столичной власти нужно - даже федеральные власти на территории российской столицы тоже будут не в состоянии выкупить земельный участок только потому, что закон сейчас, к сожалению, не предусматривает возможности резервирования земель. Но зато право на их приватизацию предоставлено всем.

- В Мосгордуме сейчас разрабатывается схема совместного управления конфликтными участками столичной и федеральной властью, создания совместных управляющих компаний, активом которых станут сами земельные участки. Предлагалась ли уже такая система отношений федералам и как была ими оценена?

- Такого рода схемы вырабатывались в Москве. Я думаю, подобная форма совместного управления федеральными участками, чтобы не разрушать единства города, возможна. Пока я бы не сказал, что она представляет интерес для федеральной власти. Но, надеюсь, они логическим путем придут именно к такой модели. Земля - это актив, который должен быть вложен в предприятия, в бизнес. Он должен принести пользу и российскому, и городскому бюджету.

- Правильно ли я понимаю, что вы рассматриваете землю столицы как ресурс для наполнения ее бюджета и именно поэтому не готовы продавать ее, пока не получите право делать это по максимальной ставке?

- Земля - это актив, и мы не собираемся потакать тенденциям, которые стоимость этого актива будут занижать. Мы заинтересованы проводить политику интересного, в хорошем смысле слова корыстного для бюджета характера. Мы в этом ключе выступаем эгоистами, защищая интересы почти 10 млн москвичей, которые хотят получать и современную инфраструктуру, и современный уровень дотаций, соотносимый с уровнем жизни. Это непросто. Например, на отмене злополучного налога с продаж город за год потерял 26 млрд руб. Возникла дыра, которую мы вынуждены латать другими способами и из других источников. А источник у нас один - повышение доходности от управления городской собственностью, рост налогового потенциала территории.

- Кто сейчас выполняет функции перешедшего в Совет Федерации Олега Толкачева? Определена ли кандидатура на его бывшую должность или эти обязанности решено перепоручить вам?

- Комплекс имущественно-земельных отношений, который возглавлял Олег Михайлович, вошел в состав комплекса экономической политики и развития города. Конкретно должность руководителя Департамента имущества, прежде совмещавшуюся с должностью руководителя комплекса, сейчас занимает Владимир Силкин, ранее - заместитель префекта Северо-Восточного административного округа.

- Ваши позиции в правительстве Москвы в последнее время укрепились. В частности, в вашем ведении находятся все, за исключением гостиничных, инвестиционные конкурсы - по сути, легальные входные билеты на московский рынок недвижимости и строительства. Конвейер конкурсов и аукционов Москва не без проблем пытается запустить не первый год. Будет ли работа созданного тендерного комитета эффективнее?

- Тендерный комитет будет выполнять основную ключевую функцию в системе отношений города и инвесторов. Самим механизмом конкурсного размещения городского заказа и права реализации инвестиционных проектов город занимается с 1992 г. , однако опыт проведения конкурсов показал, что они недостаточно эффективны. Возникают претензии, часто справедливые, к подготовке конкурса, его реализации и получению самого заказа.

Часто возникала ситуация, когда разрешение на строительство, например жилого комплекса, давалось без ясных границ участка, предельных параметров объекта, даже точного функционального назначения в надежде согласовать и уточнить проект в процессе реализации. Значит, на следующих этапах это подразумевает возможность прямого контакта чиновника и предпринимателя. В итоге чиновник всегда находится под подозрением в личной заинтересованности, а предприниматель потратит уйму времени на абсолютно ненужную для него работу.

Получив готовую, согласованную и четко описанную градостроительную документацию от специалистов, занимающихся градостроительным регулированием, конкурсный "товар" должны оценить специалисты-экономисты. Они должны заниматься только экономикой, все подсчитать, поставить точку и расписаться. А затем передать в ту структуру, которая занимается самой процедурой проведения конкурса. Каждый должен заниматься своим делом. Тот, кто ведет вопросы архитектуры, должен сделать все, чтобы подготовить инвестиционный проект к реализации на конкурсной основе. Он должен сделать все, чтобы этот "товар" был абсолютно чистым, со всеми согласованным и не требовал доработки.

- О принципе всесторонней подготовки конкурсов и лучших схемах их организации и проведения говорят в Москве давно. Что реально делается?

- Сейчас готовятся изменения порядка конкурсной продажи проектов, которые в ближайшее время будут согласованы и опубликованы. Изменения предусматривают в первую очередь жесткие разграничения функций структур, участвующих в подготовке конкурсов, установление ответственности на всех этапах и временного регламента. Но главное - мы будем переходить от конкурсов, где много вспомогательных и субъективных критериев отбора победителя, к аукционам. Если все согласовано, единственным критерием торга может и должна быть только цена - экономическое возмещение, которое инвестор готов предложить городскому бюджету. Аукцион - это самая свободная, самая открытая форма, которая дает возможность любому инвестору самостоятельно оценить свои возможности в нормальной, открытой конкурентной борьбе.

- Только один критерий победы - цена предложения?

- В большинстве случаев - да. Естественно, есть проекты, которые могут требовать определенных дополнительных условий на этапе квалификационного отбора, например, если речь идет о высотном строительстве, к которому можно допускать только фирмы с необходимыми проектными мощностями, квалифицированными специалистами, лицензиями. Такие заранее сформулированные требования мы будем выносить на этап предварительной квалификации участников конкурса.

- В тендерах могут принимать участие иностранные компании?

- У нас нет ограничений. Но, скажу вам по опыту, на практике такое бывает редко. Например, в последние четыре года мы активно работали с Всемирным банком над проектом реконструкции мостов в городе. Проводились открытые международные подрядные торги, в которых принимали участие в том числе и иностранные фирмы. Однако за единственным исключением (итальянская фирма взялась за реконструкцию одного моста) победителями оказывались отечественные компании.

- По каким инвестиционным проектам и программам в Москве проводятся конкурсы, а по каким - аукционы? Почему?

- Сейчас все инвестиционные проекты за редким исключением будут проходить через процедуру открытых аукционов - именно их подготовкой и организацией и будет заниматься недавно образованный Комитет по проведению аукционов. Времена закрытых конкурсов ушли в прошлое.

- Участники рынка жалуются, что долю города в проектах, которая до сих пор продолжает выражаться в получении части построенной инвестором площади, будет запрещено выкупать. В то время как раньше это было обычной практикой для инвесторов. Формально отдав городу 40% площадей, они могли постепенно выкупить их. Как определяется сейчас ставка выкупа и действительно ли планируется ввести такой запрет?

- Это устаревшая информация. В последнее время город перешел на систему инвестиционных контрактов, когда свою долю он получает не в виде определенного процента квартирного фонда, а деньгами, которые инвестор перечисляет в бюджет. Это позволило решить целый ряд проблем, возникавших ранее. Ведь далеко не всегда жилье, построенное инвесторами, можно было использовать для социальных нужд. Для получения средств приходилось его реализовывать на рынке или заниматься обменом. На это уходили и время, и деньги. Теперь же город имеет стабильный источник доходов, на которые и строит социальное жилье для очередников и по программам переселения из ветхого и пятиэтажного фонда.

- Частный вопрос: почему на многие конкурсы (например, по программе "Новое кольцо Москвы") не пускают журналистов?

- Вы первая посвятили меня в эту проблему. Не думаю, что явление носит принципиальный характер. Скорее это было связано с какими-то временными техническими или организационными трудностями. Все проводимые в городе аукционы делаются специально открытыми для общественности, чтобы любой желающий мог проследить за ходом торгов и убедиться, что городское имущество реализуется с максимальной эффективностью, а городской заказ размещается, наоборот, с экономией бюджетных средств.

- Немало участков, в том числе и в центральной части города, приобретались инвесторами для последующей продажи, но сейчас простаивают. Рассматривается ли возможность повлиять на такие долгострои и снова привлечь эти участки на рынок?

- Тот, кто своевременно вложил деньги в землю, сегодня может получить хорошую прибыль. Система контрактов, оформленных в предыдущие годы, была несовершенна. Сейчас ведется кропотливая работа по инвентаризации этих контрактов, и мы намерены предложить инвесторам условия ускорения их реализации, но уже с обязательным условием соблюдения сроков реализации проектов. Для города слишком большая роскошь годами иметь огороженную площадку просто потому, что инвестор вложил туда деньги. Мы будем искать экономический и правовой способы стимулировать инвесторов к выполнению своих обязательств.

- В ближайшем квартале московское правительство должно рассматривать перспективу объемов строительства жилья и коммерческой недвижимости на 2005 - 2006 гг. Содержит ли этот документ что-то принципиально новое для города?

- Мы стараемся работать в системном режиме, в том числе в планировании, прогнозировании развития города. Такого рода планы являются для нас приоритетными. И они существуют уже не только с перспективой на 2005 - 2006 гг. , но и до 2010 г. В целом на ближайшие шесть лет задачи определены: снести весь ветхий пятиэтажный фонд - 3 млн кв. м - и, соответственно, построить для этого как минимум 4,5 млн, а то и 5 млн кв. м жилья для переселения. В 2005 г. мы заканчиваем программу реконструкции пятиэтажек в Центральном административном округе. А в Северном, например, нам еще предстоит реконструировать 1 млн кв. м. Сейчас основная проблема - сложно обеспечить нормальный коэффициент переселения. Бывает, что он не получается выше 1,3 - 1,4. Инвестору это невыгодно, поэтому мы и переходим на строительство домов для переселения только за счет бюджетных средств. Деньги на это мы получаем от реализации проектов по коммерческому строительству жилья, которое проходит конкурсные процедуры. Это проекты объемом 30 000 - 100 000 кв. м. В рамках аукциона инвесторы воюют друг с другом, в итоге увеличивая своими предложениями долю города в денежном выражении, и часто превосходят стартовые цены на 15% , на 20% , а порой даже и на 40%. Эти деньги мы зачисляем в бюджет и за счет них строим жилье для переселения.

- По каким ставкам бюджет оплачивает подрядчикам строительство муниципального жилья?

- Ставки сильно варьируются в зависимости от целого ряда факторов. Например, на многих территориях не имеет смысла строить типовое жилье, потому что лишь застройка по индивидуальным проектам позволяет максимально эффективно использовать данную землю. Плюс к этому в стоимость квадратного метра сразу закладывается цена прокладки внутриквартальных сетей и благоустройства, которые тоже могут быть разной степени сложности в зависимости от застройки. Панельные серии домостроительных комбинатов более жесткие по вариантам застройки на участках. При монолитном строительстве можно проектировать дома более гибко, даже на участке со сложными границами.

- Охарактеризуйте программу приватизации столичных ГУПов. Какое будущее их ждет?

- В городе существует программа ликвидации ГУПов в тех сферах, которые являются исключительно рыночными и собственность в которых нам не нужна. Поэтому каждый год мы уточняем число государственных унитарных предприятий, которые подлежат приватизации или вообще ликвидации. Но все их ликвидировать невозможно, поскольку часть из них обеспечивают выполнение функций, сохраняемых в государственном ведении. Например, ГУПом является Московский метрополитен, акционирование которого не предполагается, ГУПом является и Московский водоканал - это опять же объекты и системы, которые должны отвечать рыночным требованиям, но находиться под контролем государства, поскольку оказывают услуги, необходимые для обеспечения жизнедеятельности граждан.

- Назовите конкретные действия по повышению эффективности управления муниципальной недвижимой собственностью. Пока Москва зарабатывает на этом не более 2,5% годового бюджета.

- Ваша цифра неверна. В прошлом году доходы города от недвижимой собственности составили более 8,5% бюджета.

Что же до направлений повышения эффективности использования городского имущества, то их несколько. Во-первых, это борьба с субарендой, когда арендатор, имеющий льготы от правительства Москвы, полученные помещения пересдает коммерческим структурам по рыночной цене. Мы считаем, что если организация имеет право на льготы, то должна заниматься своим социально или общественно значимым делом, в противном случае средства от аренды должен получать городской бюджет.

Во-вторых, это уже упоминавшаяся система аукционов, которая позволит выбирать наиболее выгодные для города предложения инвесторов.

В-третьих, оптимизация управления пакетами акций города в различных организациях и предприятиях. В тех случаях, когда доля города невелика и он не имеет возможности реально влиять на развитие ситуации, от акций предполагается избавляться, продавая их по рыночной цене. В других случаях - наоборот: когда предприятие прибыльно и этот бизнес интересен городу, мы будем стараться довести пакет до размера контрольного, чтобы реально управлять организацией в целях повышения эффективности и увеличения неналоговых поступлений.

Алена Шевченко Ведомости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...