Приоритетные направления

Без земли ни один дом не построить, ни один газон не засеять. Обладать землей - значит обладать капиталом, и число желающих приобрести участок под строительство, проживание и отдых неуклонно растет. Однако картина земельного рынка, пожалуй, самая пестрая из всех видов реализуемой недвижимости.

По мнению Сергея Елисеева, начальника департамента рекламы и маркетинга компании "ИНКОМ-Недвижимость", на первичном рынке земельных участков наибольшей популярностью пользуются 4 направления:
1. Запад.

 

 

Включает в себя территории, прилегающие к Рублево-Успенскому, Минскому и Можайскому шоссе, а также к Белорусскому направлению Московской железной дороги.
2. Северо-Запад. Сюда входят земли, расположенные вдоль Новорижского и Волоколамского шоссе, а также по направлению Рижской железнодорожной ветки.
3. Юго-Запад. Охвачены земельные участки, имеющие притяжение к Калужскому и частично Киевскому шоссе.
4. Север. Районы каскада подмосковных водохранилищ (Клязьминское, Пироговское и т. д.), расположенные параллельно Дмитровскому, Осташковскому и Ярославскому шоссе, а также лежащие в зоне прохождения Ярославского луча Московской железной дороги.

Первичная продажа земли в иных "частях света" носит скорее эпизодический характер, а в некоторых местах вообще отсутствует. На востоке к ликвидной зоне можно отнести, пожалуй, только Малаховку и Кратово, цены здесь колеблются от $1,5 до 2 тыс. за сотку.

Интересно, что по цене $1,5-2 тыс. за сотку приобретают в среднем 15-30 соток и строят дома 150-300 кв. м, а вот от $5 тыс. и выше приобретаемая площадь колеблется от 40 соток до гектара; здесь возводят коттеджи от $400 за 1 кв. м и больше.

Стоимость земли на вторичном рынке также сильно зависит от престижности направления. Например, восточное направление традиционно считается непривлекательным, а западное, особенно по Рублевскому шоссе, иной раз шокирует своими ценами. Самые дорогие участки - в так называемых "стародачных" местах, где уже сформирована своя жилая зона.

Вообще нет особой разницы, выделена ли земля только что из фонда, или на ней жили еще много лет назад, поэтому при продаже риэлторы уделяют особое внимание "наполнению" предлагаемой территории.

Из чего складывается цена

Для ценообразования загородной недвижимости помимо фактора престижности (сегодня это практически синоним экологически благополучной обстановки) важное значение имеет наличие/отсутствие коммуникаций.

Покупатель ожидает, что даже на самом скромном садовом участочке будут вода и электричество. Повышает ликвидность товара и подведенный магистральный газ или хотя бы возможность подключения "голубого золота". На этом, кстати, многие доверчивые клиенты попадаются. Покупателей очень часто "ловят" на фразе - "газопровод проходит по границе". Многие считают, что если вблизи проложен газопровод - к нему всегда можно подключиться. Это вовсе не так. Во многих местах газ проходит с недостаточным давлением, и дополнительное подключение к трубе просто невозможно.

Централизованная система утилизации сточных вод и канализация могут повысить цену не на одну сотню долларов, но она того стоит. Самостоятельные инженерные изыскания обходятся в несколько тысяч долларов. При этом самое сложное - удовлетворить всем показателям санэпиднадзора по сбрасываемой воде. Особенно это касается домов, расположенных в природоохранных зонах, например рядом с водохранилищем.

Общая стоимость подведения необходимых коммуникаций в 20-километровой зоне от Москвы может варьироваться, по словам Савелия Орбанта, директора управления загородной недвижимости компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", от $5 тыс. до 40 тыс. в зависимости от объема работ и престижности места.

Третьим ценообразующим фактором загородной недвижимости (первые два мы назвали выше: престижность и наличие коммуникаций) является инфраструктура. Ее развитость имеет большее значение для покупателей домов в коттеджных поселках (люди зачастую живут там практически весь год, разумеется, им необходимы различные службы) и меньшее - для покупателей недорогих дач. В последнем случае загородная недвижимость, как правило, играет эпизодическую роль в жизни своих хозяев, - туда приезжают в выходные, иногда проводят на даче отпуск.

Вопрос охраны актуален для всех собственников независимо от достатка. Воруют, как известно, все. Поэтому охраняемые поселки имеют особую привлекательность в глазах покупателей, что, естественно, сказывается на цене предложения.

Четвертым фактором, имеющим значение для выставления цены, можно назвать окружение дома. Сюда относится, находится ли участок в сосновом бору или в чистом поле, есть ли рядом водоем и можно ли в нем купаться, нет ли поблизости свалок, промышленных предприятий, не будут ли у вас над головой пролетать самолеты, не придется ли просыпаться от шума проходящих поездов и т. д.

Красота пейзажа стоит денег. Например, если есть желание засыпать под шум ветра в кронах деревьев, а ждать, когда они вырастут, не хочется, придется платить. Как сказал С. Орбант, "земля с лесом принадлежит государству, значит, распоряжаться ею может Мингосимущество. Именно поэтому купить или арендовать землю у Гослесхоза нельзя. Но если перевести землю из одной категории в другую, то можно получить ее в собственность. Смена категорий - это дополнительные расходы. Например, в районе Барвихи земля с полевой травой продается по цене $3 тыс., а с лесом - уже от $6 тыс. за сотку".

Отдельно стоит сказать о социальном окружении. По мнению всех риэлторов, оно имеет большое значение. Люди хотят жить среди равных себе по материальному достатку и социальному положению. Это вызвано не только психологическими причинами, но и размером оплаты всевозможных удобств и коммунальных услуг - не каждый может оплачивать комфорт коттеджного поселка.

Такой важный фактор, как удаленность участка от МКАД, заслуживает отдельного разговора.

Меньше платишь, дальше едешь

Излюбленные места покупателей расположены в радиусе 10-20 км от МКАД. За продажу земель, удаленных более чем на 50 км, многие риэлторы просто не берутся. Объяснение простое: с увеличением расстояния резко падают цены. Как сказал С. Елисеев, "только в радиусе 20-30 км держатся высокие цены. Потом идет резкое снижение, что называется, по экспоненте". В ряде случаев стоимость оформительских расходов превышает продажную цену. С 70-го км начинается так называемый "рублевый пояс", т. е. оценка земли производится уже не в долларах, а в рублях. Например, по Симферопольскому шоссе в пределах 20 км от кольцевой дороги земли могут стоить $600-700 за сотку и даже дороже. Стоит же отъехать на 50 км, и цена снижается до $200-300. Такова ситуация и по другим направлениям. Бывают, правда, варианты, когда более дорогая земля располагается дальше, чем дешевая. Такие колебания цен вызваны не только стоимостью самого участка, но и набором коммуникационных сетей и социальных услуг.

Твердой зависимости цен от километража по всем направлениям нет. Так, один километр по Рублево-Успенскому шоссе условно приравнивается к двум-трем километрам по Новорижской трассе, где не бывает автодорожных пробок. Поэтому чаще учитывается время, за которое можно добраться на место.

Названные выше факторы ценообразования способны изменить стоимость одной сотки в десятки раз. Разброс цен на землю в Подмосковье составляет от $100-200 до $5-10 тыс. за сотку.

Деревянный дом для среднего класса

Согласно утверждению С. Орбанта, "в настоящее время на рынке загородной недвижимости наблюдается значительный рост покупательской активности, вызванный стабилизацией экономической и политической ситуации в стране. Цены на земельные участки ежегодно поднимаются, по разным оценкам, от 2-5 до 10-15%. Если 4-5 лет назад Рублевка росла в цене быстрее, чем все остальное, то сегодня прослеживается иная тенденция: в пределах 40 км от МКАД дорогое дорожает, дешевое дешевеет. Людям нравятся участки до 20 соток, площадь дома - до 300 кв. м. Одним из перспективных направлений представляется Новорижская трасса. Но, к сожалению, сегодня там продается очень мало земли".

Риэлторы ожидают повышения цен, правда, очень плавного, без резких скачков. Изменения популярности направлений пока не ожидается, потенциальных покупателей интересуют запад, север и юг. В перспективе может увеличиться спрос на более дешевые участки, с хорошими деревянными домами, как на места периодического отдыха для людей со средним достатком.

Пока основное предложение сосредоточено либо на наделах внушительных размеров в коттеджных поселках, пригодных для постоянного проживания, либо на маленьких дачных участках с небольшими летними домиками.

Алексей Трембицкий Квадратный метр
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...