Земля и неволя

Задача регулирования земельного рынка в России всегда была одной из самых важных. Если мы посмотрим на сегодняшние злободневные проблемы, такие, как вывод промышленных предприятий, выкуп земли, сверхвысокие ставки ипотечного кредитования, практически все они неизбежно сведутся к земле, а земельное законодательство на сегодняшний день крайне противоречиво. Чтобы разобраться в сути современной ситуации, всегда полезно обратиться к историческим аналогиям. Как же эти вопросы решались до Великой Октябрьской революции и кем они решались? За консультацией мы обратились к доктору исторических наук, профессору МПГУ Наталье Проскуряковой.

 

 

Рынок "на веревочке" - это хорошо забытое старое

Все российские историки отмечают две важнейшие черты регулирования земельного рынка в России XIX века. Первая черта - сверхжесткая позиция государства и вторая - весьма постепенное расширение, с одной стороны, круга лиц, обладавших правом купли-продажи, и с другой, - категорий земельных имуществ, вовлекаемых в рыночный обмен. В дореволюционной России государство полностью взяло на себя роль главного и единственного инициатора всех изменений условий купли-продажи земли, что позволяло ему использовать процесс перераспределения земельной собственности в соответствии с конкретными задачами экономической политики.

200 лет земельного либерализма

Одним из первых шагов в этом направлении стал именной указ от 12 декабря 1801 года Александра I, в котором с целью "поощрения земледелия и промышленности" право покупки ненаселенных имений предоставлялось лицам недворянских сословий: купцам, мещанам, городским и казенным поселянам. Новый закон гласил: "Признали Мы нужным право приобретения всяких... земель без крестьян и владения всем тем, что на поверхности и в недрах их находится, распространить на всех Российских подданных", за исключением крепостных крестьян. Этот указ имел наиважнейшее значение для индустриального развития России. Как иллюстрацию можно привести становление предприятий клана Морозовых, основавших четыре крупнейшие фирмы. Собственность приобреталась ими в основном у дворян.

После отмены крепостного права общее юридическое правило, принятое в начале века, было зафиксировано 508-й статьей Законов о состояниях, согласно которой все городские обыватели, то есть почетные граждане, купцы, мещане, ремесленники обладали правом владения или приобретения всеми разрешенными законом способами любой движимой и недвижимой собственности, в том числе и земельной, но за исключением населенных имений. Очень большое значение для предпринимателей имела 698-я статья того же закона, по которой правом владения всеми видами имущества среди прочих обладали и так называемые "сословия лиц", то есть "товарищества, компании и конкурсы". Процесс акционирования, охвативший русскую промышленность во второй половине XIX века, привел к тому, что в России появились крупные ассоциированные владельцы земельной собственности.

Рамки закона шире, чем рамки реальности

Были ли ограничения на куплю-продажу? Были, и очень жесткие, и касались они всех сословий без исключения. С отменой крепостной зависимости право частной собственности на все виды имущества распространилось и на крестьянское сословие. Тем не менее, свободно продать землю бывший крепостной мог только в том случае, когда "право владения, пользования и распоряжения" соединялось с "укреплением имущества в одном лице". До 1883 года сохранялись временнообязанные отношения помещичьих крестьян до их выхода на выкуп, а с введением "Положения об обязательном выкупе" они становились собственниками своих наделов только по выплате долгов по ссуде. Иначе говоря, право полной собственности для крестьян долгое время оставалось формальным, а надельные земли были исключены из свободного товарооборота.

"Группы риска" оказались не готовы к свободе

В 80-е годы ситуация с куплей-продажей земли в деревне существенным образом изменилась. В 1883 году был принят закон, согласно которому надельная земля при условии погашения долгов по ссуде выносилась на рынок. Результаты такой "демократии" сказались очень быстро: чрезвычайно быстрыми темпами стало развиваться так называемое "кабацко-кулацкое" землевладение, а точнее ростовщичество. И масштаб этого ростовщичества был таков, что в предупреждение социального взрыва в 92-93 годах были приняты серьезнейшие законы, которые вошли в историю как "законы о ростовщичестве".

Власти официально признали, что законы 1883 года реально привели к закабалению сельского населения и, мягко говоря, препятствовали развитию его благосостояния. Законы 1893 года об ответственности за ростовщические сделки крайне интересны. По статье 180-й Устава о наказаниях "сделки на чрезмерно обременительных, несоответствующих местным обычаям условиях, когда взаимодавец воспользовался крайне тягостным положением заемщика", очень строго преследовались в судебном порядке. В чем был положительный смысл этих юридических актов? В 90-е годы XIX века в России еще не было создано условий для открытия учреждений сельского кредита, и бороться со столь негативными явлениями приходилось не экономическими, а административно-полицейскими мерами.

Широко известный закон от 14 декабря 1893 года, запрещающий продажу надельных земель, стал логическим завершением постановлений, упомянутых выше. Устанавливались новые, очень жесткие правила купли-продажи крестьянских наделов. Для участка, стоимость которого не превышала пятисот рублей, требовалось согласие двух третей членов конкретного сельского общества, а также утверждение Губернского присутствия по крестьянским делам. Если же стоимость отчуждаемого надела превышала пятьсот рублей, то сделка должна была получить санкцию министров внутренних дел и финансов. Одновременно с этим запрещался залог надельных земель у частных лиц и в частных учреждениях, даже при условии погашения выкупной ссуды.

Как дать право собственности без права пропить оную?

Как оценивался этот закон российскими историками? В советское время оценка была однозначна - закабаление крестьян. Сегодня позиция иная, а именно: правительство ставило заслон не развитию капитализма в сельском хозяйстве, а развитию ростовщичества в деревне в целом, в том числе и связанного с куплей-продажей земли. Более того, создавались препятствия для ускоренной люмпенизации деревни в условиях, когда город не мог обеспечить работой все высвобождающиеся руки. Эти явления в то время государство отслеживало весьма пристально. И только в начале ХХ века с отменой выкупных платежей крестьяне, укрепив наделы в личное владение, вновь обрели право свободной продажи своих земель, но только лицам, приписанным к данной общине.

К этому времени все категории земель, исключая церковные и монастырские, выносились на рынок. Что касается казенных земель, то они поступали в продажу или отдавались в аренду только по усмотрению правительства и с разрешения императора. При этом государство, передавая в частные руки свои земли, всегда преследовало определенные хозяйственные цели. Пожалуй, самый яркий пример - отчуждение казенных земель при строительстве железных дорог акционерными компаниями.

Сословно - национальные нюансы землевладения

Посмотрим на эту проблему с точки зрения сословно-классовой структуры общества. Крестьянские наделы подвергались наибольшим ограничениям, что было, в частности, закреплено законами гражданскими. Традиционно в наиболее привилегированном положении были дворяне, но ограничения существовали и для них. К примеру, имение с неполным правом собственности и, следовательно, с особым порядком наследования (заповедные, временно заповедные и майоратные земли) не подлежали безусловной продаже, в случае совершения сделки требовалось Высочайшее разрешение. Еще пример. Несмотря на то, что закон предписывал церкви и монастырям использовать принадлежащую им земельную собственность для обеспечения своей жизнедеятельности, лица духовного звания не имели права ни покупать ее, ни продавать.

В Российской империи ограничения имели и национальный характер. После знаменитого Польского восстания именным указом 1865 года в девяти западных губерниях, где преимущественно проживали украинцы и белорусы, полякам запрещалось приобретать новые имения. Здесь правительство поставило перед собой четкую и недвусмысленную задачу: устранить всякую возможность усиления класса польских помещиков в этих областях. Нельзя не отметить здесь редкую гуманность законов: законы и права прежних владельцев никоим образом не стеснялись, и они сохраняли за собой поместья, приобретенные до опубликования указа, имения высылаемых участников восстания не конфисковались, но подлежали обмену на равноценные в других губерниях, и только в начале ХХ века пошло постепенное снятие ограничений. Еще более жестким ограничениям подвергались лица иудейского вероисповедания.

Община: казнить нельзя помиловать

Конечно, говоря о российском земельном законодательстве, нельзя не упомянуть о знаменитой столыпинской реформе, которая дала возможность крупным собственникам выходить из общины. Подробности этой реформы мы рассмотреть не можем за недостатком места, но интересно отношение современных историков (и не только российских) к вышеупомянутой реформе. Здесь историки делятся на два непримиримых лагеря. Как заметил один из ведущих российских историков, отношение к этой реформе не рациональное, а скорее религиозное: один из лагерей считает, что если бы предложенные Столыпиным преобразования были доведены до конца, то мы действительно получили бы великую Россию, а другой - что разрушение исконной русской общины однозначно влекло за собой и разрушение государства российского. Октябрьская революция эти разногласия сняла: как известно, сослагательного наклонения история не приемлет.

М.Оськин Квартира. Дача. Офис
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...