Земля по-новому

Пожалуй, впервые в России федеральные власти смогли одновременно помочь бизнесу и муниципалитетам. Последним отдали с 1 июля 2006 г. в полное распоряжение большую часть неразграниченных государственных земель (см. федеральный закон от 17 апреля 2006 г. № 53-ФЗ “О внесении изменений в Земельный кодекс РФ…”).

 

 

Это приведет к упрощению процедуры оформления земли в собственность, что благотворно скажется на ведении бизнеса в России и облегчит осуществление инвестиций. Однако в ближайшей перспективе бизнес, как это бывает со всем новым, ждут сложности переходного периода.

Бесконечный кадастр

Почти пять лет, с момента вступления в действие нового Земельного кодекса РФ, продолжается неопределенность, связанная с разграничением прав собственности на землю между Федерацией, субъектами РФ и муниципалитетами.

Действовавшее до 1 июля 2006 г. законодательство исходило из того, что в отношении каждого земельного участка, не находящегося в частной собственности, должен быть определен конкретный публичный собственник — Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование. Иными словами, разграничению подлежали все земли, находящиеся в государственной собственности. Земля могла быть передана конкретным органам власти только на основании составленных и согласованных перечней земельных участков, а процедура такого согласования по каждому отдельному участку длится около года.

Процесс разграничения предполагалось завершить к 2008 г. — созданием федерального земельного кадастра. Однако, по данным Минимущества, с 2001 г. разграничено не более 5% от общего количества государственных земель, причем все это время Федерация работала на себя: почти все разграниченные участки находятся под федеральными объектами, а муниципалитетам не досталось практически ничего. Москва и Санкт-Петербург не в счет: они всегда стояли несколько обособленно от всей России (юридически, экономически и политически). По прогнозам Минэкономразвития России, если темпы разграничения были бы сохранены, то процесс был бы завершен примерно к 2023 г.

Земли, подлежащие разграничению

С 1 июля 2006 г. всеобъемлющее разграничение государственной собственности на землю ушло в прошлое, теперь закреплен двойной режим публичной земельной собственности. При этом режиме одна часть земель будет иметь конкретного собственника — Российскую Федерацию, субъект Федерации или муниципальное образование, а другая часть останется в неразграниченной госсобственности.

Новый закон не предусматривает “остаточного принципа”, когда все специально не поименованные земли относятся к собственности определенной категории публичных образований. В новом законе закрепляется исчерпывающий перечень таких земель.

С 1 июля 2006 г. отпадет необходимость в составлении и согласовании соответствующих перечней земельных участков при разграничении государственной собственности на землю. Не требуется и их последующее утверждение правительством РФ.
Процедура разграничения государственной собственности на землю по новому закону максимально упрощена: для государственной регистрации права достаточно заявления исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления. В заявлении указывается основание возникновения права собственности РФ, субъекта Российской Федерации или муниципального образования на земельный участок. Виза губернатора при этом уже не нужна.

Неразграниченные государственные земли

До 1 июля 2006 г. распоряжение неразграниченными госземлями, в том числе предоставление земельных участков, осуществлялось органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное. Исключений из этого общего правила было предостаточно, что существенно затрудняло процедуру предоставления земельного участка.

Новая редакция закона предусматривает лишь два исключения из общего правила:
— в поселениях, являющихся административными центрами, столицами субъектов России (например, Рязань, Ярославль, Уфа), предоставление земельных участков осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов РФ не установлено, что это право субъекта;
— в Москве и Санкт-Петербурге предоставление земельных участков осуществляется органами исполнительной власти указанных субъектов, если их законами не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований.

Вопрос земельной реформы — один из самых сложных и запутанных, но крайне необходимых регионам и центру. Перевод процессов разграничения земель на местный уровень — это, безусловно, большой плюс и упрощение существовавших ранее механизмов. Последние изменения, безусловно, сделают более прозрачными правила передачи земли бизнесу, помогут ускорить процесс разграничения прав собственности на землю.

Однако ситуацию в первое время осложнит отсутствие ряда подзаконных актов, например перечня необходимых для регистрации документов. Но это лишь трудности переходного периода.

Автор — управляющий партнер юридической фирмы “Пепеляев, Гольцблат и партнеры”
Андрей Гольцблат Ведомости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...