Ипотека: инструкция по выживанию

Термин «ипотека» все понимают по-разному. Кто-то считает, что ипотекой называется кредит в банке, выдаваемый на покупку квартиры. Кто-то думает, что это не только кредит на квартиру, но и залог покупаемой квартиры в качестве гарантии (обеспечения) возврата кредита. Правы те, кто уверен, что ипотека — это залог недвижимости. Поскольку нас интересует жилье, в данной статье мы будем говорить только об ипотеке жилья.

Итак, чтобы оформить договор ипотеки (залога недвижимости), надо иметь предмет залога. Нельзя снять с головы шляпу, если у тебя нет головы или шляпы. Нельзя заложить имущество, которое тебе не принадлежит. Поэтому в договоре ипотеки необходимо указать, с какого момента он начинает действовать. Представьте себе стандартную ситуацию: гражданин Икс взял кредит в банке на покупку квартиры. Что у него будет написано в договоре? Ничего конкретного. Скорее всего будет использована стандартная фраза: «Обязательства Должника по настоящему Договору обеспечены залогом недвижимости в соответствии с Договором залога...» В договоре залога будет указано, что имущество становится предметом залога с момента регистрации права собственности должника на него. Таким образом, получается, что банк предоставляет деньги под перспективу.

Деньги в перспективе

Этой ситуации можно избежать. Для этого необходимо составить трехстороннее соглашение между покупателем квартиры, банком и компанией-продавцом квартиры. В соглашении можно указать, что с момента регистрации права собственности покупателя на квартиру она (квартира) передается банку. Однако такие действия можно при желании оспорить. Дело в том, что законодательство запрещает препятствовать использованию заложенного помещения его хозяином. Вместе с тем закон допускает и возможность передачи квартиры банку на хранение до момента полной выплаты долга (погашения кредита). И это не единственный подводный камень в законодательстве об ипотеке.

Предположим, что дом уже почти достроен, квартиры раскуплены. Один из покупателей воспользовался ипотекой. И вдруг, в атмосфере всеобщей радости и ожидания новоселья, строительство дома прекращается. Возникает ряд любопытных вопросов. Когда будет достроен дом и люди получат свои квартиры? Почему приостановлено строительство и кто возместит убытки? И когда у должника банка появится право собственности на квартиру, а у банка — обеспечение кредита? Ведь до момента регистрации права собственности на квартиру гражданин, взявший кредит в банке, фактически его гарантирует только своим честным словом. Кредитный отдел банка в полном составе отправляется лечить нервы. Юридический отдел отправляется получать деньги банка через суд. Несчастный гражданин, обязанный по решению суда вернуть кредит, долго и нудно судится со строительной компанией, приостановившей строительство. Через год все встречаются в санатории для людей, страдающих расстройством нервной системы.

Процедурные вопросы

Но все не так плохо. Гражданин оформил кредит, получил жилье. Банк стал счастливым обладателем прав на квартиру в новом доме. Мы ничего не забыли? Как же! Надо правильно оформить договор! Тут и начинается самое интересное. Договор ипотеки должен быть заверен у нотариуса и пройти государственную регистрацию. В договоре обязательно должно быть указано, какое именно имущество является предметом залога (т. е. какая именно квартира, какой дом подлежит залогу), какова стоимость (оценочная) этого имущества и в связи с чем необходимо его заложить. Иначе говоря, в договоре ипотеки должна содержаться максимально полная информация и про предмет залога, и про обстоятельства, в связи с которыми возникла необходимость в залоге.

Дальше — больше. В принципе договор кредита не требует обязательной государственной регистрации. Однако, если приложением к этому договору является договор ипотеки, оба договора должны пройти одинаковые процедуры по регистрации. То есть кредитный договор должен быть не только нотариально удостоверен, он также должен пройти государственную регистрацию. Процедура государственной регистрации производится по месту нахождения имущества, по заявлению владельца имущества. Для государственной регистрации договора ипотеки необходимо предоставить регистрирующему органу нотариально заверенный договор ипотеки, его копию и ряд иных документов, связанных с договором и необходимых для рассмотрения заявления о государственной регистрации.

Несмотря на то что законодательство предусматривает возможность передачи заложенной недвижимости (в нашем случае квартиры) во владение банка (залогодержателя), то же законодательство запрещает ограничивать право пользования имуществом для собственника. Это значит, что банк не имеет права потребовать от собственника квартиры съехать из нее на время залога (ипотеки).

Возникает странная ситуация. В соответствии с действующим законодательством хозяин заложенного имущества может заложить его еще раз. Но только с согласия банка. Также хозяин имущества может продать его, сдать в аренду и иными способами распорядиться своим имуществом. Однако все это возможно только при условии, что банк не возражает. Получается замкнутый круг. Если имущество закладывается по договору ипотеки, собственник обязан предупредить банк о притязаниях на имущество со стороны третьих лиц (арендаторы, покупатели и т. д.). Если имущество продается или сдается в аренду, его собственник также должен сообщить получателю о правах третьих лиц на него. В противном случае сделку можно признать недействительной.

Наряду с оформлением договора ипотеки можно удостоверить права банка в закладной. Закладная является ценной бумагой, где указаны все необходимые данные для идентификации договора. При оформлении закладной возникают некоторые нюансы на будущее. Так, для передачи прав по закладной достаточно сделать передаточную надпись. А для передачи прав без закладной законодательством предусмотрен специальный порядок.

Поскольку система регистрации договоров действительно несколько запутана и согласование нужно получать практически на каждое действие, законодатель предусмотрел «страховочный вариант». «Страховочным вариантом» является обязанность хозяина квартиры застраховать ее на всю стоимость от уничтожения, кражи и т. д. В том случае, если квартира перестанет существовать или документы на нее украдены, полученное ее собственником страховое возмещение переходит к банку в том размере, какой необходим для расчета по договору ипотеки.

В том случае, если кредит вовремя не возвращается, права на квартиру переходят к банку. При этом банк реализует квартиру и получает свои деньги обратно. Если квартира была продана, вместе с ней к покупателю перешли обязанности по ипотеке. Таким образом, после продажи заложенной квартиры в договоре ипотеки появляется новый участник.

Итак, вас не пугает возможность оказаться должником банка, вы готовы на все ради новой квартиры и не боитесь, что с ней может что-то случиться, ипотека придумана специально для вас. Однако если нет такой уверенности в своих возможностях и в сохранности квартиры, лучше копить деньги на покупку жилья и не рассчитывать на ипотеку.

Когда верстался номер
Государственная Дума приняла 15 октября текущего года в третьем чтении Закон «Об ипотечных ценных бумагах». В соответствии с законом банкам предоставляется право выпускать ипотечные ценные бумаги. Само по себе это неплохо. Данная мера позволит большему количеству людей пользоваться программами ипотечного кредитования. Фактически это еще одна возможность получить желаемую квартиру. Ранее кроме покупки недвижимости было лишь получение кредита. Теперь, если гражданин купит ипотечные ценные бумаги, то не он будет должен банку за кредит, а банк — гражданину.
Основная сложность заключается в том, что для выпуска ипотечных ценных бумаг банки должны следовать нормам Банка России. А таких норм пока нет. Кроме того, все банки обязаны согласовывать с Банком России каждый выпуск ценных бумаг. Процесс согласования займет определенное время. Так что принятый закон начнет реально действовать еще очень не скоро.