Ипотека в Подмосковье

Подмосковное правительство по-военному четко поставило перед собой задачу и намерено ее выполнить. При администрации области создан областной координационный совет по жилищной политике и разработана оригинальная ипотечная программа. В результате жителям области предоставлен шанс улучшить свои жилищные условия. Вопрос лишь в том, сколько времени на это потребуется?

В Московской области «исторически» были проблемы со строительством жилья.

 

 

Активное возведение домов в последние десять лет не только не решило «квартирный вопрос» жителей области, а, наоборот, существенно осложнило обстановку. Например, резко увеличились нагрузки на коммунальные сети, ухудшилась экология и транспортная обстановка, а массовая продажа относительно дешевых квартир привела к неконтролируемому потоку переселенцев, что может грозить социальной напряженностью.
При годовом объеме строительства 3,5 млн кв. м сейчас лишь 10% жилья возводится на бюджетные средства. В настоящее время в области заявили о желании улучшить жилищные условия 40% жителей. Среди них как минимум 200 тыс. семей, которые проживают в аварийном фонде. Кстати, по количеству населения область уже догнала столицу: официально зарегистрировано около 8 млн жителей. Зато по неофициальной милицейской статистике, в Подмосковье проживает 15 млн человек. Таким образом, как минимум 5 млн человек готовы инвестировать областную ипотечную программу.
Отметим, что еще пять лет назад нынешняя ситуация была предсказуема, поэтому с 1998 года в областном правительстве активно стали разрабатывать свою собственную ипотечную программу.

Управляемая монополия
Московская областная ипотечная программа реализуется с 2002 года. Основным звеном этой программы является специально созданная управляющая компания ОАО «Ипотечная корпорация Московской области» (ИКМО).
Схема проста. Гражданин, желающий улучшить свои жилищные условия, обращается в ИКМО, где он получает всю первичную информацию об условиях ипотечного кредитования и организациях, работающих в рамках программы (банках, кредитных кооперативах, страховых и риэлторских компаниях и т. д.). После проверки его платежеспособности под залог приобретаемой недвижимости кредитным кооперативом или банком выдается ипотечный кредит. Разумеется, областное правительство очень хочет сделать кредит доступным и массовым. Однако пока выдают его на «столичных» условиях (30% — первоначальный взнос, 15–24% — ставка и до 10 лет). Неудивительно, что за два года программой воспользовались 158 человек.
После получения кредита у гражданина появляются деньги, необходимые для покупки квартиры, а у кредитного кооператива (банка) — закладная, т. е. ценная бумага, подтверждающая обеспеченность выданного займа. Далее начинается процесс рефинансирования. ИКМО выкупает закладные у кредитных кооперативов (банков), формирует из них пулы и продает их федеральному Агентству ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). В свою очередь АИЖК выпускает ценные бумаги, обеспеченные пулами закладных, и продает их инвесторам (например, в Пенсионный фонд РФ). Так организуется финансовая схема, а система ипотечного кредитования становится самофинансируемой. Это и есть областной ипотечный «эксклюзив», но и он имеет варианты.
Для жителей Подмосковья, желающих участвовать в долевом строительстве жилья, разработана специальная схема получения ипотечного кредита. Суть ее в следующем. Житель области вносит на счет ИКМО 50% стоимости строящейся квартиры, еще 20% он вносит равными долями в течение срока строительства дома. Оставшиеся 30% вносятся за счет средств ипотечного займа, выдаваемого кредитным кооперативом «Подмосковье» под 15% годовых в рублях на срок от 1 года до 20 лет.
Данная схема не исключает получение займа на стандартных условиях, при которых размер ипотечного кредита может достигать 70% стоимости квартиры с процентной ставкой 15% годовых в рублях. Однако в этом случае кредит можно получить только под залог готового жилья, т. е. на момент получения кредита жилье должно быть построено.

Основным звеном областной ипотечной программы является специально созданная управляющая компания ОАО «Ипотечная корпорация Московской области».
Как видим, полноправным участником областной ипотечной программы может быть только организация, установившая договорные отношения с ИКМО. Всем «неприсоединившимся» никто не откажет в возможности существования, но полноправными участниками программы они не являются.

Первые результаты
Судить об эффективности ИКМО можно только по результатам ее работы, а таковых пока нет. Если не считать того, что вообще удалось сделать за «истекший период». Итак:
— Подписано соглашение о сотрудничестве с АИЖК. В итоге ИКМО теперь работает в качестве регионального оператора федерального АИЖК.
— Подписаны генеральные соглашения о реализации программы с администрациями 14 муниципальных образований (города Жуковский, Королев, Подольск, Электросталь, Пушкино, районы Егорьевский, Луховицкий, Одинцовский, Сергиев-Посадский, Ступинский и т. д.). Всего аккредитовано в качестве участников Московской областной ипотечной программы 47 организаций.
— Построены «ипотечные» дома в 8 городах: Одинцово (256 квартир), Жуковский (110 квартир), Луховицы (34 квартиры), Подольск (376 квартир), Сергиев Посад (95 квартир), Электросталь (174 квартиры), Ступино (268 квартир), Егорьевск (57 квартир).
— Создано 15 ипотечных кредитных кооперативов (в Подольске, Одинцове, Серпухове, Раменском, Жуковском, Ступине, Сергиевом Посаде, Королеве, Люберцах и Пушкино). В целях координации их деятельности создана Ассоциация кредитных потребительских кооперативов граждан «Московия».
— В программу привлечено более 350 млн руб. внебюджетных средств.

Медленно, но не верно
На первый взгляд ипотека в Подмосковье развивается даже активнее, чем в Москве. Основано это представление на том, что число нуждающихся в нормальном жилье здесь огромно, имеющих возможность купить его самостоятельно — незначительно, а цены на квартиры относительно невысоки. На самом деле ипотека в Подмосковье развивается очень медленно. Причин этому несколько.
Во-первых, цены на жилье, особенно в городах, которые находятся в радиусе до 50 км от Москвы, растут. Причем темп роста уже сопоставим со столичным. Более того, в области… не хватает строительных площадок. Так называемое «чистое поле» без коммуникаций и инфраструктуры инвесторам не интересно. Да, в городах полным-полно домов-развалюх, занимающих площадь, достаточную для строительства современного жилого комплекса, но хозяева этих развалюх не горят желанием переселяться.
Во-вторых, Подмосковье — это не только жилищное строительство, но и земля, которая только за последний год подорожала в два раза. И даже жители покосившихся срубов на краю областных городов прекрасно знают, сколько реально стоит их участок.
В-третьих, серьезным сдерживающим фактором является и крайне неровный характер развития рынка недвижимости в разных районах области. В настоящее время достаточно хорошо оснащены инфраструктурой (кроме транспортной) населенные пункты в радиусе 20 км от МКАД. До 50 км от МКАД — нет проблем с инвестициями. Зато дальше — типичная российская глушь. Хотя даже в областном правительстве уже не скрывают информацию, что вся земля в Подмосковье уже скуплена. Хозяева полей, колхозов и «неугодий» придерживают землю до будущих выгодных продаж.
В-четвертых, хотя Подмосковье (особенно ближайшее) и относится к числу относительно богатых регионов, иностранные компании не спешат туда со своими инвестициями. Не торопятся предлагать здесь свои кредитные продукты и российские банки. Делать же ставку на муниципальные бюджеты — просто несерьезно (бюджетных денег едва хватает на латание дыр в жилищно-коммунальном хозяйстве).
И наконец, самое удивительное для не знакомых с отечественной действительностью. По мнению многих специалистов, тормозят развитие ипотеки действия чиновников, в частности работников Московской областной регистрационной палаты. Выясняется, что ее сотрудники просто не знают, как регистрировать ипотеку. Нет пока четких инструкций и у нотариальных контор, и нотариусы порой тоже не в курсе, как им заверять закладные. Много проблем у тех, кто выдает ипотечные кредиты, и с органами опеки и попечительства, ибо практически по каждой сделке им приходится доказывать, что родители, беря ипотечный кредит на покупку новой квартиры, не ущемляют прав ребенка.
Несмотря на имеющиеся трудности, областная администрация уверена в победе своей ипотечной программы, которую губернатор Борис Громов назвал «не просто механизмом финансирования покупки жилья, а важнейшим инструментом, способным активизировать развитие экономики региона в целом».

Юрий Алексеев
Первый вице-президент Гильдии риэлторов Московской области:
— Уверен, что ипотечное кредитование в Московской области будет развиваться гораздо быстрее, чем в Москве и в целом по России. На то есть целый ряд причин.
Во-первых, на областном рынке ипотечного кредитования присутствуют все те же игроки, что и в других регионах, работают все существующие на сегодняшний день программы. Но кроме них есть еще региональный оператор. Это Ипотечная корпорация Московской области, созданная правительством Подмосковья и главами 14 муниципальных образований. Таким образом, в отличие от других регионов в Подмосковье власть самым действенным образом заинтересована в развитии ипотеки и делает ставку не только на банки, но и на ипотечные потребительские кооперативы граждан. Их в области создано уже более десяти.
Во-вторых, в Подмосковье активно развивается не только рыночная, но и социальная ипотека. Создаваемые сейчас муниципальные фонды позволяют гражданам получать льготные кредиты со сниженной процентной ставкой (около 5% годовых).
Немаловажно и то, что власти контролируют работу всех этих образований. Ипотечные кооперативы объединены в ассоциацию, которая действует под патронажем областного руководства. Кроме того, в Подмосковье принят закон о развитии системы ипотечного кредитования. Теперь для того, чтобы ипотека заработала в полную силу, необходимо принять соответствующие законы на федеральном уровне.

Григорий Такоев
Начальник отдела анализа и планирования компании «Комстрин»:
— Главное отличие ипотечного кредитования в Подмосковье — это механизм, по которому оно производится. Я бы назвал это скорее «псевдоипотекой».
По своей сути ипотека — это залог недвижимости. Для банков она интересна, когда недвижимость уже существует, а клиенты, напротив, стремятся получить кредит на покупку еще не построенной квартиры. Преодолевать это противоречие можно по-разному. В Московской области подключается механизм аренды и залога земли, на которой стоит дом.
Получение этой земли в собственность — процесс очень сложный и длительный, поэтому застройщик сначала заключает с местной властью договор аренды земли. Поэтому в тот момент, когда человек обращается в банк за получением ипотечного кредита, не существует еще не только квартиры, но и не зарегистрирована собственность на землю. Банку же в залог необходима именно зарегистрированная собственность. В результате начинают изобретаться всевозможные схемы, позволяющие разрешить эту ситуацию: оформляются договоры залога прав аренды земли, предварительные договоры аренды квартиры и т. п. То есть фактически ипотечное кредитование развивается, но в строгом смысле ипотекой его назвать сложно.

Сергей Нечаев М2 - Квадратный метр
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...