Квартира в долг

Сегодня программа доступного жилья сделана одним из национальных проектов. Правительство России поставило задачу к 2008 году увеличить объемы строительства недвижимости в два раза: с 40 до 80 млн кв. м. Однако увеличение количества предложений не означает роста возможностей граждан. Как и во всем мире, обеспечить всех нуждающихся квадратными метрами призвана ипотека.

 

 

Конференция «Ипотечное кредитование в России» проходит в Москве уже четвертый раз.

За свой счет

Перспективы приобретения жилья в нашей стране сокращаются: за 2005 год цены выросли на 24% (по данным irn.ru), за три месяца 2006-го — примерно на столько же. Аналитический центр Олега Репченко зафиксировал в марте абсолютный рекорд по темпам роста цен на столичном рынке недвижимости — 7,5%. При этом доходы населения увеличиваются примерно в два раза медленнее.

Отечественная ипотека, бесспорно, развивается: уже около 370 банков (в начале 2005 года их было 218) реализует различные программы, ипотечное кредитование демонстрирует серьезный рост (почти на 200%, как отмечает вице-президент Ассоциации российских банков (АРБ) А. Лопухин). Но воспользоваться банковским кредитом могут далеко не все, и доля ипотеки в общем объеме приобретаемого жилья составляет, по разным оценкам, от 1,5 до 3%.

По словам первого вице-президента Международной ассоциации ипотечных фондов (МАИФ) Валерия Казейкина, из ста человек, приходящих за займом в банк, только восемь попадают на собеседование, и лишь один получает впоследствии деньги. Доходы россиян пока не позволяют подавляющему большинству граждан взять долгосрочную ссуду на приобретение жилья. Ипотечные кредиты остаются удовольствием не из дешевых. Тем не менее процентные ставки по этому виду займов постепенно снижаются. А введение в банках автоматизированной системы, как утверждают эксперты, позволит в десять раз сократить срок оформления договоров, а также безболезненно уменьшить штат компании, сэкономить ресурсы и в результате снизить стоимость займов. К сожалению, сегодня у многих банков практически отсутствуют специальные автоматизированные системы по ипотечному кредитованию.

Такие системы — дело будущего. Пока же количество банков в России растет быстрее, чем число заемщиков, количество ипотечных отделов риелторских компаний не увеличивается. Дело в том, что ипотечная сделка достаточно энергоемка, а доход от нее составляет традиционные 4–5%. Нередко, заявляя о наличии у себя ипотеки, риелторы подразумевают не полное сопровождение сделки (от выбора банка и получения займа до покупки квартиры), а только предоставление информации о жилье, которое можно приобрести в кредит. Где, как и за сколько получать ссуду, клиенту приходится выяснять самому.

Доступная ипотека

Кто же он, потенциальный ипотечный заемщик?

По результатам одного из исследований, 60% возможных покупателей хотят приобрести квартиру-новостройку. Однако в связи с введением Федерального закона № 214 о долевом участии в строительстве сегодня не более 20% банков рискует работать на данном рынке.

«Отношения в строительстве до принятия закона были более урегулированными, чем сейчас, — говорят банкиры. — Нас не устраивает норма о солидарной ответственности банка. Это закрывает те схемы, которые реализовывали кредитные организации. Закон весьма неоднозначен, он требует серьезных доработок».

Сегодня 214-ФЗ регулирует около 75% взаимоотношений участников рынка жилья, однако пока что не приняты сопутствующие нормативные акты, без которых документ не может начать функционировать по‑настоящему.
Как сделать ипотеку более массовой? Прежде всего за счет снижения процентных ставок. Однако, как показывает практика, этот путь далеко не единственный.

По мнению представителей Внешторгбанка, работающего в области ипотеки с 2003 года, «путь понижения процентных ставок непродуктивен». Основной площадкой для конкуренции служит сервис, предлагаемый кредитными организациями своим клиентам. Этот вывод подтверждают конкретные факты.

Количественное соотношение квартир, предоставляемых по различным схемам (данные МАИФ)
Схема предоставления жилья	Кол-во квартир, тыс. ед.	Доля в общем кол-ве квартир,%
Договор купли-продажи	430	17
Договор долевого участия	1930	75
Накопительная схема ЖСК	42	1,6
Ипотечный кредит:
до 2002 года	40	1,6
за 2003 год	27	1,1
за 2004 год	46	2,1
за 2005 год	57	2,2
Рефинансирование через Агентство по ипотечному жилищному кредитованию	29,6	1
Примечание. С 2000 по 2005 годы построено 2570 тыс. квартир

Был проведен опрос заемщиков до и после получения кредита. Выяснилось, что при выборе банка граждане ориентировались на годовую процентную ставку и сопутствующие комиссионные сборы (кстати, многие впоследствии были весьма недовольны тем, что реальная сумма выплат оказалась выше объявленной). А после получения кредита люди говорили преимущественно об удобстве заключения сделки. Этим объясняется, в частности, то, что на долю одного из европейских банков приходится почти 15% объема ипотечного рынка (прежде всего благодаря быстроте принятия решения о предоставлении займа).

Таким образом, основными факторами успеха банка можно назвать правильную организацию бизнеса и клиентоориентированность продаж. Кроме того, очень важна так называемая продуктовая линейка: необходимо предлагать разные варианты того или иного банковского продукта, чтобы соответствовать требованиям максимального числа людей. Если удается разработать именно тот продукт, который востребован заемщиком данного сегмента рынка, попадание будет максимальным, отметили участники конференции.

Среди различных ипотечных программ есть и такая, как предоставление кредита под залог уже имеющегося жилья. Процентная ставка тут несколько выше (из‑за дополнительных рисков банка). Однако данное предложение сегодня достаточно востребовано.

Параллельно с ипотекой развивается ипотечное страхование. «Рынок ипотеки и ипотечного страхования — близнецы-братья», — утверждает руководитель департамента корпоративных продаж ОАО «Росгосстрах» Максим Элик. Программа ипотечного страхования включает в себя страхование гражданской ответственности владельца недвижимости при эксплуатации объекта залогового имущества; страхование жизни и здоровья заемщика; страхование риска возможной утраты права собственности на приобретенное жилье (титульное страхование). В прошлом году сборы по ипотечному страхованию составили, по разным оценкам, от 10 до 15 млн долл.

Что год грядущий нам готовит?

Одним из последствий принятия закона о долевом строительстве стало сокращение объемов предложений квартир в новостройках и рост стоимости наиболее дешевых панельных домов.

Аналитики полагают, что рост цен на столичное жилье в этом году продолжится. По самым осторожным прогнозам, за год стоимость квадратного метра увеличится на 20%. Причем, утверждает Валерий Казейкин, развитие ипотеки никак не способствует замораживанию цен. Доказательство того — Башкирия (лидер в области ипотеки), где стоимость жилой недвижимости выросла на 100%.

Тем не менее связь между активностью ипотечного рынка и ценообразованием существует. Руководитель irn.ru Олег Репченко отметил, что развитие ипотеки происходит во время стагнации цен на рынке недвижимости.

Некоторые риелторские компании, рассказал господин Репченко, создавали ипотечные программы еще до 1998 года. Но заметное развитие ипотеки началось только в 2004-м — в период стагнации цен. С лета прошлого года идет новый виток роста цен: стоимость квадратного метра меняется несколько раз в неделю. Поэтому количество ипотечных сделок перестало расти. В сложившихся условиях велика вероятность того, что в нынешнем году число выданных ипотечных кредитов уменьшится.

Во всем мире с привлечением ипотечных кредитов осуществляют примерно 50% операций, а в России — менее 5%. Так что возможности для роста ипотечного бизнеса, резюмировали выступавшие, в нашей стране безграничны.

Софья Ручко Недвижимость и цены
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...