Почему так быстро дорожают петербургские квартиры?

Отвечают эксперты...

Предисловие

Петербуржцев беспокоит рост цен на недвижимость. По мнению большинства участников рынка, он вызван несколькими причинами. Важнейшая из них - недостаток предложения на рынке жилья. Роста предложения можно ждать только от нового строительства, для которого необходимы инженерно подготовленные участки.

 

 

Так как с 1 октября действует норма Земельного кодекса, разрешающая предоставление пятен под застройку исключительно через торги, остро стоит вопрос их подготовки.

Кроме того, застройщики винят в сокращении объемов строительства действующий Закон "Об участии в долевом строительстве…". Возможно, это тактика продолжения информационной войны с властями, которые год назад также громко говорили о том, сколько должно стоить "доступное" жилье. Чем, по мнению строителей и риэлторов, обеспечили неоправданные ожидания снижения цен и ступор активности покупателей.

Эмоции при оценке ситуации с новым жильем достигают высокого накала. Участники прошедшего в июне IX Национального конгресса по недвижимости из разных регионов страны говорили о тотальном дефиците и даже предполагали возврат к нерыночным способам распределения жилья.

Но в Петербурге пока предложение на рынке не сократилось катастрофически. И, по оценкам экспертов, резервы земли под строительство есть.

На первый взгляд, рынок демонстрирует определенную цикличность, когда после быстрого роста цен следуют его замедление или приостановка. Возможно, это мнение не отвечает на вопрос о продолжительности периода столь активного роста цен. Что думают аналитики?

Михаил Бимон,
генеральный директор ООО "Недвижимость. Бизнес. Консалтинг":

- В июне удорожание составило более 7 процентов. Такая динамика обусловлена несколькими факторами. Во-первых, "отыгрыванием" инфляции за стабильный период 2004-2005 годов. Во-вторых, сокращением доли ликвидных объектов в предложении, которые были выбраны с рынка в спокойный период. Продолжительное и существенное снижение курса доллара также стимулировало желание граждан материализовать свои накопления.

Абсолютные показатели активности спроса увеличились более чем в полтора раза по сравнению с аналогичным периодом 2005 года. Продажи квартир в строящихся домах сконцентрировались "на краях" рынка: наиболее активно из предложения вымываются относительно недорогие квартиры и жилье с претензией на уникальность. По ряду объектов за пару месяцев цены выросли более чем на 30 процентов.

Спрос в сегменте экономкласса будет вынужденно смещаться в отдаленные районы и пригороды - во Всеволожск, Петродворец, Ломоносов, Колпино, Сестрорецк и Гатчину.

Павел Созинов,
директор экспертного совета по определению надежности предприятий строительного комплекса:

- Факторов, из-за которых цены на недвижимость растут, достаточно много. Прежде всего, в России высокая инфляция - 10-12 процентов. Фактически каждый десятый рубль обесценивается. Кроме того, увеличивается себестоимость строительства. Так, в 2005 году стройматериалы подорожали в среднем на 15 процентов.

На цене квадратного метра сказывается и рост реальных доходов населения. Вкладывать деньги в валюту сегодня невыгодно. А вот вложения в недвижимость более оправданы. С начала года рост цен составил около 15%, к концу года прирост составит не менее 30-40 процентов.

Нельзя забывать и про так называемый отложенный спрос. В середине прошлого года покупательская активность падала до рекордно низких величин. Законодательная "мишура" последнего времени также способствовала формированию отложенного спроса.

Наконец, цены на квартиры растут из-за дефицита предложения. За год объем готового предложения уменьшился более чем в 1,5 раза. Строители говорят, что в 2007 году введут не более 1,5 млн кв. метров.

Максим Шубарев,
президент ассоциации "Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада":

- Разница между спросом и предложением по-прежнему велика. Этим и вызван существенный рост цен, составивший, к примеру, в апреле и мае 22 процента. Сокращение ликвидных квартир в обороте обусловлено несколькими факторами. В их числе влияние отложенного спроса 2005 года, увеличение благосостояния граждан, а также инвестиционного интереса к рынку. Наконец, свою роль сыграло и развитие кредитных программ. Конечно, объем предложения растет, но далеко не теми темпами, какие необходимы для удовлетворения спроса.

В прошлом квартале в городе продано почти 800 тыс. кв. м жилья. При этом пополнился рынок всего на 200 тыс. кв. метров. Очевидно, что нужно строить больше. И в последнее время на нашем рынке инвесторы заметно активизировались в отношении приобретения новой земли под застройку. Именно от вывода на рынок новых проектов, особенно крупных, во многом будет зависеть дальнейшее развитие событий. Таких огромных ценовых скачков, как в апреле и мае, скорее всего, больше не будет. Думаю, прирост составит не более 4-5% в месяц. Однако, если спрос так и будет подогреваться кредитными и инвестиционными программами, а предложение принципиально не увеличится, до конца года цены на типовое жилье в Петербурге вполне могут перевалить за тыс./кв. м.

Сергей Бобашев,
начальник информационно-аналитического отдела Группы Компаний "Бюллетень Недвижимости":

- По моим наблюдениям, рост цен на недвижимость обусловлен четырьмя основными факторами. Во-первых, это снижение курса доллара и, как следствие, повышение интереса потенциальных инвесторов к недвижимости. Во-вторых, практически полное отсутствие на рынке ликвидных квартир, которые буквально выгребли за последние полтора года - в период стагнации, когда покупатели выбирали наиболее качественное жилье. Третий фактор - отложенный спрос. Ведь тот, кто не успел приобрести квартиру до 2003 года, накануне значительного подорожания, скорее всего, сумел накопить нужную сумму.

Наконец, последней причиной удорожания квадратного метра является, на мой взгляд, политика целого ряда строительных компаний, которые намеренно разогревали рынок. В частности, делались заявления, что пятна под застройку скоро закончатся, что в результате принятия 214-го закона возникнет огромный дефицит квартир, и т. п.

Максим Ельцов,
генеральный директор компании "Первое ипотечное агентство":

- К лету текущего года в Петербурге происходило то же, что в Москве около полугода назад. На фоне ожиданий роста цен застройщики либо просто сняли квартиры с продаж, либо устанавливали цены на уровне запретительных. Эти действия подталкивали цены. Покупатели же, видя стремительную ценовую динамику, как правило, соглашались с условиями продавцов.

В настоящий момент рынок в значительной степени насыщен: ажиотажного спроса, как в апреле-мае, уже нет. Тот, кто намеревался купить квартиру, либо уже сделал это, либо вовсе отказался от своих планов. Однако в ближайшее время двигателем спроса могут стать жители Москвы и богатых нефтегазовых регионов, традиционно совершающих покупку жилья летом. Доля реально проводимых ипотечных сделок остается незначительной и пока не влияет на рынок.

Благодаря принятию поправок в 214-й закон, возможно, строители начнут продавать новые объекты. Это выровняет спрос и предложение. Вероятно, цены будут незначительно повышаться до осени - конца года с последующей стабилизацией.

Павел Штепан,
президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области:

- Основная причина стремительного удорожания квартир - превышение спроса над предложением. Создатели так называемого жилищного пакета планировали решить законодательными мерами целый ряд проблем. В частности, снизить в интересах участников рынка административные барьеры, дать толчок развитию ипотечного кредитования, увеличить объемы жилищного строительства и т. д. По идее, комплекс этих мер должен был привести к выравниванию спроса и предложения. Но на практике этого не произошло. Достичь определенных успехов удалось только в развитии ипотеки, что, в конечном итоге, и поспособствовало повышению цен.

Сегодня необходимо увеличивать объемы строительства и предложения на вторичке. Этой цели послужит продление сроков бесплатной приватизации.

Резюме

Факторов, влияющих на удорожание жилья, несколько. Прогнозировать дальнейшее поведение единственной мировой валюты и привычного для россиян средства хранения сбережений - доллара - сегодня сложно. Предсказывать темпы российской инфляции можно только с допусками. Снижение курса доллара и сохранение инфляции играют на рост цен.

Не менее гадательным будет прогноз о возможности уменьшения бюрократических барьеров для строителей. Разработчики пакета законов о доступном жилье предполагали, что заработает рыночный механизм: ипотека обеспечит спрос, а бизнес, вдохновленный перспективами высокой рентабельности проектов, - достаточное предложение. Практика показывает, что чиновники предсказуемы в попытках блокировать шаги по снижению их контроля за чужими финансовыми потоками. Сохранение статус-кво ведет к ограничению предложения и к росту цен.

Успехи ипотеки предсказывать проще: жилищные кредиты становятся доступнее и популярнее. В перспективе логика ипотечного влияния на рынок жилья проста и прозрачна: дешевые деньги - дорогое жилье. Поэтому просчитать, как долго будут дорожать квартиры, невозможно. Одно понятно: причин дешеветь у них нет.

Ирина Воронина Квартира. Дача. Офис
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...