Не дайте себя обмануть (Часть 2)

Часть 2

В прошлых НОМЕРАХ газеты мы начали большой разговор о том, как не оказаться жертвой недобросовестных застройщиков, что мы должны знать, чтобы въехать в новую квартиру без длительных судебных разбирательств и пикетирования администраций разного уровня власти. Директор юридической фирмы "Право" Г.В. Башаева подробно рассказала о действиях, которые должен предпринять будущий пайщик, а также о том, какие документы истребовать от застройщика, чтобы максимально себя обезопасить от неприятных сюрпризов в виде нарушения сроков сдачи дома, существенных строительных недоделок, требований застройщика доплатить и т.д.

В этой статье мы перейдем к вопросу о том, на что необходимо обратить внимание при заключении договора о долевом участии в строительстве. И снова слово Е.В.

 

 

Башаевой.

- Обычно договор составляется застройщиком и уже в практически готовом виде демонстрируется потенциальному инвестору. Инвестор его читает и...

Давайте сначала определимся, что такое с точки зрения закона "договор о долевом участии в строительстве". По этому договору одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости, а после получения разрешения на ввод этих объектов в эксплуатацию передать их участнику долевого строительства. Другая сторона (участник долевого строительства)обязуется уплатить обусловленную договором сумму и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод его в эксплуатацию.

Таким образом, к обязанностям застройщика (и они должны быть отражены в договоре) относятся следующие: построить многоквартирный жилой дом; построить данный объект недвижимости в срок, определенный договором; получить разрешение на ввод s эксплуатацию построенного объекта; передать объект долевого строительства (квартиру) участнику долевого строительства в предусмотренный договором срок.

К обязанностям участника долевого строительства в свою очередь относится: уплатить обусловленную договором сумму денежными средствами; принять объект долевого строительства (жилое помещение), но только после получения разрешения на эксплуатацию.

Договор участия в долевом строительстве заключается в простой письменной форме и подлежит государственной регистрации. Хочу обратить особое внимание всех читателей1, договор считается заключенным с момента государственной регистрации. Поэтому, если ваш застройщик по каким-то причинам уклоняется от государственной регистрации договора, а вы идете у него на поводу, вы должны знать, что вашего договора просто не существует, равно как и не существует прав и обязанностей по нему.

Всем известно, что очень часто люди покупают квартиры по так называемому договору об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве. Смысл его сводится к тому, что это уже вторичный договор; по нему передаются права первоначального инвестора инвестору новому. Теперь в соответствии с нормами закона договор об уступке прав требований по договору о долевом участии в строительстве также подлежит государственной регистрации.

Что же обязательно должно быть в договоре? Определенные, так называемые существенные условия, при отсутствии которых такой договор просто считается незаключенным. К ним закон относит: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства; срок передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства.

Теперь поговорим более предметно об этих условиях. Итак, объект строительства. Под ним понимается жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Иными словами, в договор должны быть включены положения, позволяющие идентифицировать объект недвижимости, который будет передан после окончания строительства.

К таким положениям - можно отнести: строительный адрес объекта, данные о квартире или ином помещении. При этом может указываться номер квартиры либо иные ориентиры, позволяющие точно определить местонахождение объекта.

Договор должен содержать описание квартиры, желательно описание в строительных осях. Такая информация может быть включена непосредственно в текст договора или оформлена отдельным приложением к договору (с приложением печати застройщика и подписи лица, уполномоченного подписать договор).

Считается, что наиболее правильным вариантом определения объекта по договору является схематическое обозначение его на плане, который прилагается к договору. Рекомендуется использовать максимально подробный план: указывать расположение дома относительно улиц, место квартиры на этаже и план комнат.

Если речь идет о квартире, то в договор надо включить следующие данные об объекте: предварительный номер, расположение объекта, этаж, общая и жилая площадь, количество комнат, площадь кухни, наличие лоджий и балконов и др.

Если объект должен быть сдан с элементами отделки, то в сам договор или в его приложение следует включить положения с перечислением всех видов работ, обязательства по которым берет на себя застройщик. Рекомендуется в данный пункт включить и характеристики материалов, с применением которых должны быть осуществлены отделочные работы...

Продолжение темы в следующем номере газеты. Мы детально поговорим о сроках строительства, о санкциях к застройщику, допустившему срыв графика, а также о механизме возврата денег в случае нарушения застройщиком своих обязательств.

Ольга Рожкова Строительный мир
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...