Дорогая моя хрущевка, золотая моя панель...

В течение довольно долгого времени квартиры в панельных домах были неизменными лидерами продаж. Впрочем, такая любовь к типовому жилью объясняется не врожденной скромностью покупателей, а непростой ситуацией на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья.

Стремительный рост цен, давно уже переставший зависеть исключительно от экономических факторов, привел к тому, что панельный экономкласс стал единственным доступным основной массе покупателей вариантом. При этом качественные характеристики объекта отошли на второй план по сравнению с опасностью опоздать и вообще ничего не приобрести. Самые дешевые и потому пользующиеся ажиотажным спросом квартиры небольшой площади мгновенно исчезали с рынка, едва мелькнув в базах данных риелторов.

 

 

На протяжении почти года панель демонстрировала самые высокие темпы роста стоимости квадратного метра как на первичном, так и на вторичном рынке и тянула за собой другие категории жилья. Особенно плачевно выглядела ситуация в сегменте новостроек. Поскольку довольно значительная часть введенных в строй площадей изымалась для городских социальных программ, дефицит предложения ощущался особенно остро. Вдобавок к этому продавцы не спешили выставлять наиболее ликвидные одно-двухкомнатные варианты, которые росли в цене достаточно быстро.



«Большой спрос на квартиры в панельных домах обусловлен, во‑первых, их массовым строительством, которое велось в Москве на протяжении последних десятилетий, а во‑вторых — их относительно невысокой рыночной стоимостью по сравнению с кирпичным и монолитным жильем», — говорит Александр Скобкин, ведущий аналитик департамента маркетинга агентства недвижимости DOKI.

Правда, в последние месяцы эпитет «дешевый» применительно к панели выглядел скорее чьей‑то злой шуткой. Так, в июле, по данным АН «Савва», средние цены на однокомнатные квартиры в хрущевках (общая площадь — 32 кв. м, площадь кухни — меньше 6 кв. м) колебались в районе 130–140 тыс. долл., а в типовых панельных домах купить стандартную однушку дешевле, чем за 150 тыс. долл., было крайне проблематично. В новостройках цены теоретически должны быть чуть ниже, но приобрести квартиру в возводимом доме можно, как правило, только в том случае, если въезжать в нее придется лишь года через полтора.

Казалось бы, рыночная стоимость жилья нижнего ценового сегмента уже приблизилась к своему потолку, связанному с пределом платеже-способности. Многие потенциальные покупатели квартир в Москве сделали выбор в пользу ближайшего Подмосковья, где и качество нового строительства выше, и платить приходится меньше. По словам руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олега Репченко, нынешний рост цен во многом подталкивается более инертным сегментом престижного жилья, которое «отыгрывает» собственное подорожание с некоторой задержкой. В результате на рынке наметилась тенденция к некоторой коррекции темпов роста цен на квартиры в различных сегментах столичного рынка. Так, в июле, по данным IRN. ru, средняя стоимость квадратного метра в панельных и блочных домах выросла на 6,4%, а в кирпичных и монолитных — на 5,7%. Уже к середине августа скорости подорожания сравнялись и составили 1,2% в неделю. При этом лидерство опять захватила «плохая» панель (квартиры в пятиэтажных домах с маленькой кухней). По подсчетам IRN.ru, за прошлую неделю данный тип жилья подорожал на 1,6% против 1–1,1% в других категориях панельных домов. Более того, средняя цена квадратного метра в непрезентабельных хрущевках достигла 3587 долл. (по состоянию на 14 августа 2006 года), что даже больше средней стоимости квадратного метра в типовых панельных домах (3568 долл.) и лишь немногим меньше, чем в категории «современная панель» (3726 долл.). Для сравнения: в монолитных и кирпичных домах средняя стоимость квадратного метра в середине месяца составила 4003 долл.

Высокий спрос на хрущевки, по мнению А. Скобкина, объяснялся также перспективой их сноса и получения взамен другого жилья, которое, естественно, будет не просто новое, а еще и более качественное. Однако характер роста цен и распределение его по сегментам свели финансовые выгоды подобной комбинации практически на нет, лишив панельные пятиэтажки их главного конкурентного преимущества — низкой цены. Когда практически за те же деньги предлагается купить более комфортное жилье, далеко не каждый решится пожертвовать собственным удобством ради перспективы переселения в новый дом. «Так что, возможно, спрос начнет перемещаться в категорию «обычная» или «современная» панель», — резюмирует А. Скобкин.

Стремительное подорожание квадратного метра и явно завышенные цены на однокомнатные квартиры привели к тому, что наибольшей популярностью у покупателей стали пользоваться двух- и трехкомнатные. По данным АН «Савва», разница в стоимости однушек и двушек в зависимости от месторасположения и типа дома колеблется от 10 до 30 тыс. долл., а дешевая трешка с запасом укладывается в диапазон цен на двухкомнатное жилье.

По мнению специалистов агентства недвижимости DOKI, в структуре предложения панельного сегмента доля хрущевок составляет не более 13%. Больше половины выставленных на продажу вариантов относятся к категории «обычная панель» — это 9–14-этажные здания с квартирами стандартных площадей. Треть объема приходится на долю современного панельного домостроения.

Если рассматривать ситуацию на столичном рынке жилья в целом, то монолитное строительство вытеснило панельное в область. По информации ИС ScanRealty, на сегодняшний день только 40% продаваемых квартир расположено в панельных и блочных зданиях, а 60% — в монолитных и кирпичных. При этом на первичном рынке доля активных предложений в панельных домах составляет всего пятую часть от общего объема предназначаемых к продаже новостроек. Вторичный рынок, наоборот, представлен в основном панелью, хотя доля квартир в старых кирпичных домах (хрущевки, типовой кирпич, сталинки и др.) тоже довольно велика.

По данным мониторинга, проведенного компанией ScanRealty, на вторичном рынке больше всего квартир в панельных домах выставлено на продажу в ЮВАО и ЮЗАО — 18% от общего количества предложений, а также в ВАО и СВАО — 14,5 и 15% соответственно, а меньше всего в ЦАО и СЗАО — менее 5%. В сегменте новостроек безоговорочно лидирует восток столицы — более 30% от общего количества предложений. А вот в САО и ЦАО купить жилье в новом панельном доме проблематично: доля таких объектов в составе предложения ничтожно мала — не более 3,5%.
Елена Масютина Недвижимость и цены
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...