Территория с родословной

Понятие «стародачное место» появилось не более десяти лет назад. До этого имелись просто дачные места, и в них большую часть времени в году проводили москвичи. Их домики ветшали, делились многочисленными наследниками, а большие наделы порой дробились на несколько участков. Тем не менее, сохранились до сего дня богатая история, связь поколений, особая аура… Выросшие дети и внуки стали потихоньку возвращаться в них, отстраивать новые дома. Ведь преимущества обитания здесь налицо: центральные коммуникации, удобное транспортное сообщение, взрослые лесные деревья.

 

 

И, самое главное, расположены они рядом с Москвой.

Цена престижа
Самые известные, престижные и дорогие стародачные места располагаются на Рублево-Успенском шоссе – Барвиха, Жуковка (по 8 км от МКАД), Николина Гора (24). По Киевскому направлению – это Кокошкино (20 км), Крекшино (24), Апрелевка (32), Алабино (35). Вдоль Минского шоссе – Немчиновка (1 км), Баковка (3), Переделкино (6), Лесной городок (15). По Калужскому шоссе – Ватутинки (17 км), по Ярославскому – Челюскинский (10), Тарасовка (12), Клязьма (14), Мамонтовка (16). Стародачные поселки есть и на востоке Москвы – это Томилино (7 км от МКАД), Малаховка (12), Быково (16), Ильинское (20) и Кратово (25). Авторитет этих поселков традиционно высок, что сказывается на ценах предложений.

Кроме того, по информации ЗАО «МИАН-агентство недвижимости», предложения эти достаточно редки, поэтому и спрос на такие объекты довольно устойчив. Стоимость сотки в стародачных поселках на Рублево-Успенском шоссе колеблется от $70 до 120 тыс., на Минском – $20–35 тыс., Киевском – $10–18 тыс. На направлениях севера Подмосковья – $7–20 тыс., северо-востока и востока – $8–15 тыс.

Наиболее дорогие участки зафиксированы в Жуковке, Барвихе, Переделкино, Немчиновке и Баковке. Среди лидеров этого сектора рынка стоит назвать и Николину Гору. Кроме того, земли вокруг этого известного поселка тоже идут под «раскрученным» названием. По большому счету покупатель платит за имя, за престиж. Хотя это еще не означает, что его соседями обязательно будут известные люди.

Особняком по-прежнему стоит Кратово (Рязанское шоссе). Тут сохранились большие участки с лесными деревьями, и население не очень изменилось. Кроме того, из-за не очень престижного направления поселка почти не коснулись застройки кирпичными монстрами начала девяностых. Привычная тишина, зелень и… старый уклад подмосковного дачного места. Цена на землю в этом районе доходит до $8 тыс. за сотку в зависимости от местоположения. Примерно к этой же категории относится и Малаховка. Однако близость к Москве наложила определенный отпечаток и на состав населения, и на застройку поселка в последние десять лет.

А вот Ярославское направление интересно для покупателей не только своей историей (а она здесь действительно богата), но и близостью к «большой воде». Дачи литераторов, композиторов, военных. В более позднее время здесь возникают поселки космонавтов и научных сотрудников, связанных с освоением Вселенной. Однако ныне знаменитое Пирогово, например, включает в себя как старые поселки, построенные еще в пятидесятых годах, так и новые – возникшие в девяностых, а также совсем недавно. Кроме того, существуют дачные поселки внутри так называемой запретки, то есть зоны Мосводоканала, куда въезд – строго по пропускам. Закрытость этой территории позволила практически избежать новой застройки. Прекрасные леса, чистая вода в речках, неглубоких, но очень живописных, создают ощущение полного единения с природой. Что касается цены на землю, то она может колебаться от $6 до $15 тыс. за сотку.

Ностальгия и бизнес
«Стародачные поселки привлекательны для покупателей, которые особое значение уделяют исторически престижному месторасположению, – утверждает Алексей Темнов, руководитель отдела загородной элитной недвижимости компании Knight Frank. – Для них загородное жилье ассоциируется с покоем, лесной тишиной и интеллигентным соседством, им важен определенный колорит прежней загородной жизни и нет желания жить в обыкновенных современных поселках по концептуальной системе». Зачастую покупателями подобных поселков являются семейные люди в возрасте от 40 лет, ориентированные на традиционный стародачный отдых: вдали от цивилизации, в приятном дружеском окружении. Они приобретают приглянувшийся участок и либо перестраивают и реконструируют старый объект, либо начинают строительство своего собственного дома «с нуля».

По словам Олега Маринина, генерального директора компании «Парк Групп», современные коттеджные поселки, число которых в последние годы стремительно растет, не устраивают таких покупателей потому, что все они – комфортабельные и красивые – но все же мини-городки. В своей ухоженности и удобстве они теряют ценимую многими дачную атмосферу, прелесть которой состоит именно в контрасте с жизнью в городе. «Да, мы понимаем, что в этих поселках устаревшие коммуникации, нет охраны, и дома у соседей могут быть очень разными, но посмотрите – какой лес, какая идиллическая среда обитания!» – так обобщает мнения своих клиентов Феликс Лещенко, консультант по загородной недвижимости компании Kirsanova Realty. «И я их прекрасно понимаю, – продолжает он. – Гуляя по участку во «Фрунзевце» (стародачное место на 28-м км Киевского шоссе), испытываю те же эмоции: высоченные ели и сосны в три обхвата, спускающийся к реке Десне большой (85 соток) участок, место для беседки на берегу... Согласитесь, ради удовольствия жить в подобном месте можно и поступиться некоторыми требованиями к современному загородному жилью».

Практически все покупатели современных дач – люди, которые либо имеют хорошую квартиру в городе, либо уже перебрались жить в загородный дом в ближайшем Подмосковье. Однако среди них есть и те, кто решил приобрести дачный вариант для семейного сезонного проживания или пребывания в выходные дни на лоне природы, для активного занятия любимым видом спорта или хобби. Кроме того, кто-то совершает подобную покупку для пожилых родителей или родственников.

К слову, кроме огромных преимуществ у стародачных мест есть и ряд недостатков. Во-первых, это долгая «история» сбора документов на собственность, она, как правило, сложна и запутанна. Множество наследных дел, не оформленных должным образом, судебные решения и тяжбы, продолжающиеся до сих пор. Кроме того, подготовка документов для совершения купли-продажи в лучшем случае занимает от 3 до 6 месяцев. Купив участок с домом, при его перестройке вы будете вынуждены вписываться в сложившуюся структуру, а это не всегда может устроить нового владельца. Соседи, из-за которых участок был куплен, могут оказаться совсем не теми, на кого вы рассчитывали. Связано это с тем, что в начале девяностых жилье здесь было довольно дешевым, прописка возможна, а поэтому скупались части домов множеством людей из разных регионов России и ближнего зарубежья.

Ну и, конечно, эти поселения состоят из старых домов, возведенных по абсолютно несоответствующим современным нормам технологиям, не говоря уже об архитектурных стилях. Татьяна Шелягина, финансовый директор инвестиционно-строительного холдинга RODEX GROUP, особо выделяет отсутствие в большинстве поселков центрального водопровода, системы канализации – их заменяют септики и скважины. Транспортная доступность круглый год, на ее взгляд, тоже ограничена, т.к. уборкой снега занимаются, как правило, муниципальные органы власти. Они же занимаются и вывозом мусора.

И, тем не менее, в настоящее время стародачные поселки имеют устойчиво высокий спрос. И то, что покупателями движут исключительно «романтические» цели, не совсем верно. Конечно, сам по себе небольшой ветхий дом с устаревшей инженерией и коммуникациями на дорогой земле по элитному направлению как объект недвижимости неликвиден, но после строительства на этом самом месте загородного особняка соответствующего качества можно заметно повысить его инвестиционную привлекательность. Так что обновление стародачных мест медленно, но верно происходит.

Новые исследования от Аналитического центра IRN.RU:
Исследование рынка загородных жилых комплексов
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья
Опрос экспертов коттеджного рынка Подмосковья

Ксения Мещерская Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...