В глушь

Самый распространенный тип загородной недвижимости — это, разумеется, дома и коттеджи. Предназначены они для постоянного проживания с ежедневными поездками в Москву на работу, а потому «жмутся» к МКАД — разумным считается расстояние до 30 км, максимально допустимым — в 50. Все, что дальше — это уже дачи, которые народ покупает от бедности. Появляются, однако, и принципиально другие покупатели — отнюдь не бедные, но сознательно выбирающие далекие земли.

Что ищет он в краю далеком?

 

 

Хотя такие заказы пока, безусловно, единичны, уже можно говорить об определенных типовых требованиях. Во-первых, покупаются огромные участки — и 10 га, и 20, а максимальный размер, по словам Андрея Уфимцева, заместителя гендиректора компании «Новое Качество», «доходит до 100–500 га и уходит в бесконечность». Стесняться незачем: стоимость земли при удалении от Москвы стремительно снижается, и на расстоянии свыше 50 км редко бывает больше $500 за сотку. Гораздо большие суммы уходят на юридическое оформление, проведение всех согласований, подведение коммуникаций и строительства — а все это придется делать при любых размерах покупки, так зачем же экономить на размерах?!
Во-вторых, есть определенный дисбаланс между спросом и предложением. Продаваемые большие наделы — это в основном земли сельскохозяйственного назначения (т.е. пастбища и пашни). Покупатели же хотят лес, который продавать в частную собственность пока запрещено законом. Изменится ли что-нибудь здесь в ближайшем будущем, сказать трудно: проект нового Лесного кодекса еще только согласуется с правительством, и какой документ получится в итоге — неизвестно. Пока же из положения выходят так: покупают поле, а прилегающую к нему лесную часть оформляют в долгосрочную аренду.
В-третьих, потребителей очень интересует большая вода. Предложить есть чего: к западу от Москвы находится несколько водохранилищ: Можайское (около 100 км), Рузское, Озернинское (80 км). Очень популярно Санкт-Петербургское направление — Конаково, Завидово. Формально это уже не Московская область, а Тверская, но все равно те же 100 км. К югу с водой хуже, там только река Ока. И, наконец, почти совершенно не пользуется спросом восток Подмосковья, где и дороги хуже, и население многочисленнее, и намного больше промышленности.

Кто покупатели?
Люди с большими деньгами — это очевидно. При этом такой человек должен непременно быть «с лица не общим выраженьем» — поскольку совершает приобретение, которое не делает большинство его коллег и знакомых. Чаще всего желание приобрести масштабный земельный участок связано с каким-то хобби: желанием ходить на яхте по большой воде, летать на вертолете (в будущем), охотиться или рыбачить, а, возможно, создать фермерское хозяйство и разводить лошадей, а может, лебедей или павлинов. А. Уфимцев рассказал историю, когда покупатель сформулировал свои требования как «большой участок, не важно на каком удалении от МКАД, с хорошей экологией и красивой природой». В итоге он приобрел около 45 га земли сельхозназначения по Новорижскому направлению, где оборудовал большой выгон для лошадей, на пруду поселил лебедей, а на ручье соорудил запруду для купания. Через некоторое время рядом выстроили плотину и поселились бобры.
При этом лишь в редчайших случаях речь идет о том, что владелец такой усадьбы будет жить там постоянно. Что неудивительно — покупка и содержание землевладения требует больших денег, что, в свою очередь, подразумевает ежедневное нахождение на работе в Москве. Скорее всего, усадьба станет третьим домом (первый — в городе, например, квартира в пределах Садового кольца или на Кутузовском проспекте, второй — коттедж в ближнем пригороде, на Рублевке или на Новой Риге в пределах 20–30 км от МКАД). И жить там, скорее всего, будут пожилые родители покупателя, сам же он приобретает с прицелом на будущее, когда отойдет от дел.
Есть и еще одна категория покупателей — корпоративные клиенты. Многие фирмы, обладающие достаточной финансовой стабильностью, хотят получить собственные базы отдыха — эта тенденция не новая, еще в советские времена у крупных предприятий были пионерлагеря и санатории и в Подмосковье, и в других регионах — на Черном и Азовском морях, на Байкале, Селигере. Сейчас эта тенденция возвращается.
Запросы таких покупателей коренным образом отличаются от «индивидуалов» — им не нужна уединенность, они даже готовы пожертвовать живописным видом. Зато прекрасно, когда есть готовые строения, подведены коммуникации достаточной мощности — делать все это в чистом поле обойдется в колоссальные деньги. Лучшим вариантом тут окажется покупка заброшенного пионерского лагеря, ведомственного дома отдыха. Там уже есть многое, включая проложенные по территории дорожки, необходимо просто привести хозяйство в порядок. При этом предложение достаточно обширно, даже в самом ближнем Подмосковье еще в изобилии встречаются полуразрушенные объекты.

Что строят?
Те самые корпоративные покупатели, о которых говорилось выше, просто восстанавливают существующие корпуса пионерлагерей — с той степенью роскоши в отделке, которую им позволяют финансы. Индивидуальные покупатели поступают иначе, создавая дома «под себя».
Прежде всего, возводится большой хозяйский дом площадью около 1000 кв.м и даже больше. Два-три гостевых — метров по 250. Архитектура зданий, разумеется, самая разнообразная, тут все зависит от вкусов хозяина, но в последнее время четко выкристаллизовались два направления: либо это ранчо в американском стиле (в этом случае дом может быть даже деревянным), либо классическая «господская» усадьба, с колоннами, зимним садом и прочими атрибутами роскоши.
Обязательно создается рекреационная зона — большой парк с ландшафтным дизайном. Чаще всего он создается в традиционном английском или французском стиле, однако некоторые покупатели любят сделать что-нибудь экзотическое: «Древнюю Грецию» с разбросанными повсюду обломками колонн или японский сад камней. Если участок на берегу — причалы, пляжи, беседки. Обязательно баня.
Если человек имеет какое-то хобби, создаются необходимые для него объекты. Для любителей лошадей — конюшни и манежи. Кто-то делает стенды для стрельбы. И, разумеется, огромная часть земли отводится просто для вольных прогулок.
…В целом, о «типовых покупках» говорить здесь не приходится, но, как считает Семен Пузрин, Управляющий директор компании «Конкордия Эссет Менеджмент», минимальная цена обширной усадьбы начинается от $4–6 млн. И в отличие от ближнего Подмосковья, где существенная доля трат идет на землю, здесь все иначе: сотки и гектары обойдутся недорого, а основные деньги придется заплатить за подведение коммуникаций, строительство.

Какие сложности?
Главная — это, разумеется, транспортная проблема. Причем многие покупатели при решении думают о перспективе: оборудуют вертолетные площадки. Пока частных вертолетов у нас нет, но в перспективе это не исключено, а для человека, купившего и построившего целое имение, вертолет явно не является непосильной покупкой. Летать непосредственно в Москву, конечно, не разрешат никогда, но уже существуют проекты специальных небольших аэродромов возле МКАД. Прилетел на вертолете, пересел на машину — и в город.
Другая проблема — окружение. Если коттеджные поселки где-нибудь на Рублевке — это места компактного проживания людей примерно одного социального и имущественного статуса, то здесь покупатель оказывается среди нищих селян. Так что приходится организовывать систему охраны, включающую постоянное присутствие на территории нескольких вооруженных людей.
Еще наличествуют различные юридические вопросы. Там, где дома и коттеджи продаются десятками, есть и квалифицированные риэлторские кадры, имеющие наработанные связи в местных органах власти. В отдаленных районах Московской области найти специалистов, способных подобрать вариант и качественно оформить покупку, намного сложнее.
И, наконец, клубок проблем, связанных с природоохранным законодательством. О «граблях», на которые наступили уже многие владельцы коттеджей, построившие в водоохраной зоне, общеизвестно. В дальних поместьях такой проблемы нет — размеры участка позволяют спокойно поместить дом дальше 45 м от берега. Что, однако, не гарантирует владельцам абсолютного спокойствия — наше законодательство, как известно, меняется быстро и непредсказуемо.

Владимир Абгафоров Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...