Программа по сносу пятиэтажек

Программа столичного правительства по сносу пятиэтажек может столкнуться с целым рядом проблем. В рамках программы реконструкции пятиэтажного фонда, рассчитанной до 2010 года, московские власти предполагают снести около 6 млн кв. м ветхого жилья. Однако, несмотря на заинтересованность ряда крупных девелоперов в масштабных инвестконтрактах, застройщики обращают все больше внимания на расположение участков под последующую застройку и класс возводимых домов. По мнению экспертов, проблемы с реализацией программы могут возникнуть по целому ряду объектов, в частности, в "непрестижных" Восточном и Юго-Восточном округах.

 

 

Пятиэтажная история

Начало массовой реконструкции панельного пятиэтажного жилищного фонда Москвы было положено еще в 1995 году соответствующим постановлением правительства Москвы. Однако основополагающим документом, определившим стратегию и тактику работ по реконструкции районов пятиэтажек, стало постановление правительства Москвы от 20 января 1998 года "О ходе реконструкции пятиэтажного и ветхого жилищного фонда города до 2000 года". В результате, уже в 1998 году было снесено 335,7 тыс. кв. м пятиэтажных панельных домов, а в эксплуатацию введено 933,5 тыс. кв. м новых жилых площадей.

Всего за 1998 год из сносимых зданий было переселено более 6 тыс. семей. При этом за период 1997-98 годов доля города по инвестиционным контрактам возросла с 29% до 32%.

С тех пор в рамках программы, правительством Москвы был принят ряд распоряжений по увеличению объемов реконструкции, а летом прошлого года появилась программа реконструкции пятиэтажного фонда до 2010 года. По данным компании "Новая площадь", с 2000 по 2010 год предусмотрен снос пятиэтажного панельного жилищного фонда в объеме 6 млн кв. м.

По словам руководителя строительных проектов ЗАО "МИАН-девелопмент" Эраста Жирякова, сносу прежде всего подлежат панельные "хрущевки", у которых 25-летний срок эксплуатации давно истек.

Кроме того, по причине вынужденного расселения, под снос попали и более "молодые" пятиэтажки. Такая ситуация, к примеру, сложилась на участках строительства Третьего транспортного кольца и в районах, где решались стратегические задачи города. "Сносятся те здания, которые мешают городу развиваться",- говорит Жиряков.

По словам руководителя аналитического отдела компании "Новая площадь" Дмитрия Попова, сейчас программа наиболее активно развивается в районах, где на месте пятиэтажек у девелопера есть возможность строительства элитного жилья и домов бизнес-класса. "Ярчайший пример - "Квартал на Ленинском", на протяжении многих лет реализуемый компанией "Квартал".

А вот в удаленных спальных районах, особенно в наименее престижных Юго-восточном и Восточном округах, где рентабельность реконструкции намного ниже, проблемы с реализацией сноса пятиэтажек вполне вероятны",- прогнозирует Дмитрий Попов.

Капризы девелоперов

Для девелоперов участие в проектах реконструкции может быть экономически невыгодным и в связи с затратами на освоение новых территорий, проведением дорог и новых коммуникаций. "Каждый конкретный пример следует рассматривать отдельно, однако с коммерческой точки зрения инвестконтракты по реконструкции пятиэтажного фонда все же не приносят застройщику суперприбыли, скорее, это возможность для небольшой компании войти на рынок и "засветить" свое имя",- говорит директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский.

Тем не менее большинство проектов по реконструкции пятиэтажного фонда реализуют крупные застройщики: ГК ПИК, Главмосстрой, ДСК-1 и СУ-155, при участии таких компаний, как МФС-6 и МСМ-5, не располагающих собственными панельными производствами. Расселением и сносом занимаются "Квартал", "Дон-строй", "Крост" и др.

"Проекты реконструкции в первую очередь привлекают серьезных инвесторов с собственными строительными ресурсами. Подобные объемы под силу только достаточно крупным компаниям, поскольку речь идет о немалых капиталовложениях. Ведь это не просто строительство дома, а проект, подразумевающий снос, строительство, организацию расселения жителей",- говорит Эраст Жиряков. "Для застройщика реализация таких проектов - это возможность "работать за бюджет", то есть за "короткие" деньги, которые всегда идут вовремя. Кроме того, это дополнительные объемы, от которых сейчас никто не отказывается",- соглашается заместитель генерального директора группы компаний СУ-155, директор департамента строительства Валерий Грачев.

Однако, по его словам, нередки случаи, когда инвестконтракты для девелоперов становятся просто невыгодными, "например, местоположение объектов малопривлекательно для будущих жильцов или требует дорогостоящей прокладки сложной инженерии".

Главные мотивы

В целом для застройщика основной определяющей в расчетах стоимости и прибыльности проекта является его объем: с увеличением задействованных площадей растет и общая рентабельность проекта. По этой причине девелоперов привлекают масштабные проекты с реконструкцией кварталов из десятков домов. "Это объясняется и тем фактом, что затраты на обременения по реконструкции пятиэтажного фонда, как правило, составляют до 50-60% от общего объема инвестиций, таким образом прибыль компании растет пропорционально увеличению объемов реконструкции",- добавляет Дмитрий Попов.

Таким образом, сегодня на рынке наиболее интересны инвестконтракты по площадкам в Центральном административном округе (ЦАО) и в районах, где есть возможность строительства высотных домов бизнес-класса. Выгода застройщика в соотношении площадей зависит от возможностей освобожденной площадки: от 1:3 для спальных районов, где нет ограничений по этажности, до 1:1 и меньше для ЦАО, с последующим строительством элитного жилья. Кроме того, большим спросом у застройщиков пользуются и инвестконтракты с минимальной долей города, объемы которой в каждом из проектов определяют нормативные документы. "К примеру, в некоторых случаях за каждого отселенного жителя город выделял инвестору 25 м общей площади из своей доли. В других - реализация отселения, осуществляемая застройщиком, покрывала долю города.

Но известны и случаи, когда после расселения город оставался должен застройщику, в результате чего последний получал площади под застройку в других районах",- говорит Эраст Жиряков. Однако сейчас практика показывает, что доля города составляет от 30% для спальных окраинных районов до 50% в ЦАО с последующим строительством элитного жилья.

Проблема переселения

Обычно переселение жильцов идет "волновым" методом: сначала на свободной площадке строится "стартовый" дом, куда отселяется первая пятиэтажка, затем отселенное здание сносится и на его месте строится второй дом. Если предусматриваются еще пятиэтажки под снос - он тоже может стать стартовым, если же реконструкция находится в заключительной стадии - это может быть уже коммерческий дом. "Перед тем как отселить жильцов в "стартовый" дом в том же районе, как правило, предпринимаются попытки переселения в удаленные районы - сейчас для таких целей активно используется Кожухово. В результате, чем больше жителей получится выселить подальше - тем эффективнее выйдет проект, так как большее количество вводимых площадей расселяемого района станет коммерческими",- отмечает Дмитрий Попов.

Однако проблема расселения всегда имеет индивидуальное решение. Если речь идет о проектах, в которых принимает участие город, расселять жителей гораздо легче, так как административный ресурс позволяет застройщику решать эту проблему максимально эффективно. Однако в случаях, когда расселение ведется исключительно застройщиком, урегулировать вопросы расселения приходится не только с жителями, но и с городом. "Обычно, заключаются договоры с ГУПами (например, "Моспереселение"), то есть к участию в переселении привлекается город.

Подобное решение эффективно при условии, что ведется расселение нанимателей. С собственниками жилья ситуация намного сложнее, поскольку административные методы к ним не применимы",- рассказывает Эраст Жиряков.

По словам руководителя юридического сектора ЗАО "МИАН-агентство недвижимости" Хаи Плещицкой, у жильцов предназначенных под снос домов, есть возможность получения не квартиры, а денежной компенсации. "Такая практика не очень популярна, однако, в соответствии со ст. 32 Жилищного кодекса, выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. То есть, теоретически, сумма в соглашении может быть даже выше рыночной цены квартиры и всех доначисленных компенсаций. Если же соглашение не достигнуто, вопрос рассматривается в суде.

Но, принимая во внимание возможную длительность процесса, девелоперу судебное разбирательство невыгодно, поэтому в большинстве случаев стороны просто договариваются между собой",- резюмирует Плещицкая.