дефицит качественных офисов сохранится.
По данным компании Jones Lang La-Salle (JLL), по итогам I квартала 2006 г. свободными оставались не более 3-4% офисов класса А и 2% офисов класса В. На конец мая, как подсчитали аналитики Knight Frank, уровень вакантных площадей в сегментах А и В составил 2,5% и 5,4% соответственно. Наименьший показатель доли свободных площадей был зафиксирован в ЦАО. Специалисты Colliers International считают, что более высокая доля вакантных помещений в офисных зданиях класса А обусловлена вновь выставленным на рынок аренды зданием “Балчуг Плаза” (арендуемая офисная площадь — около 17 100 кв. м).
По подсчетам отдела исследований и аналитики компании Praedium, за январь — май 2006 г. было введено в эксплуатацию примерно 390 000 кв. м офисных центров класса А и В. До конца 2006 г. заявлено к вводу еще около 700 000 кв. м.
На 2007-2008 гг. в Москве запланировано завершение нескольких крупномасштабных проектов, которые, по выражению Ольги Батуриной, руководителя группы аналитики рынка офисной и индустриальной недвижимости JLL, способны сделать “более здоровым” соотношение спроса и предложения в офисном сегменте.
В столице формируется новый деловой район “Москва-Сити”, где в настоящее время возводятся несколько крупнейших многофункциональных комплексов: “Набережная Тауэр” (общая площадь 235 000 кв. м, ее вторая очередь была сдана в аренду еще до ввода в эксплуатацию), центр премиум-класса “Северная башня” (135 000 кв. м), “Город Столиц” (288 000 кв. м), “Башня Федерация” (409 000 кв. м). На Ленинградском шоссе в 2006 г. на месте завода “Радикон” начал строиться торгово-офисный центр “Метрополис” (общая площадь 300 000 кв. м).
“Наконец-то после стольких лет обсуждения, в первую очередь за счет реализации проектов на территории "Москва-Сити", масштаб офисного рынка Москвы можно пощупать, увидеть и, что называется, осознать”, — замечает Константин Лосюков, директор отдела офисной недвижимости Knight Frank. Ему вторит Владимир Журавлев, директор департамента коммерческой недвижимости и инвестиций NAI Global: “Впервые на рынке возникла ситуация, когда появление значительных объемов офисных площадей не отдаленная перспектива, а ближайшее будущее. Конкурентные преимущества "Москва-Сити" очевидны, тогда как перспективы признанных доныне лидеров рынка весьма сомнительны”.
Журавлев прогнозирует, что перспективы массовой миграции арендаторов класса А из небольших и средних деловых центров в объекты “Москва-Сити” уже этим летом вынудят владельцев и управляющие компании менять стратегии продвижения своих объектов на рынке, ориентироваться на долгосрочные контракты, использовать демпинговые методы, а также прибегать к переманиванию арендаторов. Лосюков отмечает, что в силу повышенного спроса цены в районе ММДЦ “Москва-Сити” уже в среднем на 8-12% выше, чем аналогичное предложение в других районах города, расположенных поблизости от Третьего транспортного кольца (ТТК). “Тем не менее, — говорит эксперт, — за счет высокого качества строительства и престижного местоположения данные площади востребованы арендаторами”.
По данным компании Knight Frank, самая высокая цена продажи в Москве — $14 000 за 1 кв. м — зафиксирована в офисном здании “Башня 2000” на территории ММДЦ “Москва-Сити”. Это построенный бизнес-центр с развитой инфраструктурой и заселенный арендаторами. В строящейся “Башне Федерация” на продажу предлагаются офисные площади по цене $9000 за 1 кв. м. Для сравнения: по данным Colliers International, в среднем на рынке цена продажи офисных помещений класса А в настоящее время составляет $4000-6000 за 1 кв. м (не включая НДС).
“Спрос на офисные площади продолжает расти, однако уровень предложения пока отстает. Заявленные сроки готовности объектов зачастую отодвигаются, что приводит к уменьшению объемов нового предложения по сравнению с прогнозом”, — констатирует Антонина Лаирова, старший аналитик компании Prime City Properties. В связи с этим ставки аренды и цены продаж продолжают увеличиваться. По оценкам аналитиков JLL, на конец марта 2006 г. арендные ставки составили $680-750 за 1 кв. м в классе А и $470-490 за 1 кв. м в классе В. “Это ставки на качественные площади в зданиях, имеющих хорошее месторасположение, однако офис в центре рядом с Кремлем может сдаваться и по $1200-1500 за 1 кв. м”, — отмечает Батурина. По ее словам, ставки продолжат рост в течение года и к его концу 1 кв. м офиса категории А будет стоить не менее $770.
“Рост ставок продолжается, однако в I квартале 2006 г. он был незначительным, — отмечает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. — В среднем по Москве ставки увеличиваются не только в связи с тем, что их повышают собственники, но и по причине сокращения дешевых офисов. Все меньше становится промышленных и административных зданий, пригодных для реконструкции, на рынок в основном выходит предложение офисов А и В+, таким образом, средняя арендная ставка в столице растет”. Ковалев объясняет растущий спрос на качественные помещения класса А общей благоприятной экономической ситуацией, а также приходом на рынок новых крупных игроков и развитием российских компаний. “По этой же причине, — добавляет эксперт, — постепенно увеличивается доля запросов на аренду крупных блоков, хотя, безусловно, офисы небольшого метража по-прежнему остаются наиболее дефицитными”.
Одна из наиболее заметных тенденций, обозначившихся на рынке высококлассной офисной недвижимости, по мнению аналитиков Knight Frank, — это увеличение максимальных сроков аренды до 15 лет. По словам Лосюкова, подобная практика постепенно становится все более распространенной. “Долгосрочные договоры аренды были заключены в бизнес-центре Gorky Park Tower с наиболее крупными арендаторами — Raiffeisen Bank и компанией Alcatel. Ожидается также, что компания "Вымпелком" в ближайшее время подпишет долгосрочный договор аренды с БЦ "Эрмитаж Плаза" площадью 38 00 кв. м”, — приводит примеры эксперт. Как считают специалисты Knight Frank, заключение долгосрочных договоров с арендаторами связано с ростом конкуренции в сегменте высококлассной офисной недвижимости среди девелоперских проектов.
Регина Лочмеле, руководитель отдела аналитики рынка офисной и индустриальной недвижимости Colliers
International, отмечает, что в I квартале 2006 г. 160 000 кв. м офисных помещений классов А и В были сданы в аренду, 94 000 кв. м — проданы. Аналитики Colliers International прогнозируют, что общий объем арендованных и купленных офисных помещений классов А и В в первом полугодии 2006 г. составит около 0,5 млн кв. м, что на 45% больше по сравнению с соответствующим периодом прошлого года. При этом, констатирует Лочмеле, в условиях роста общего объема арендованных и купленных офисных помещений классов А и В сохраняется тенденция снижения доли иностранных компаний в общем объеме сделок с 30% во втором полугодии 2005 г. до 20% в первом полугодии 2006 г.
Наталья Самарина Ведомости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU
Противовирусные препараты: за и против
Добро пожаловать в Армению. Знакомство с Арменией
Крыша из сэндвич панелей для индивидуального строительства
Возможно ли отменить договор купли-продажи квартиры, если он был уже подписан
Как выбрать блеск для губ
Чего боятся мужчины
Как побороть страх перед неизвестностью
Газон на участке своими руками
Как правильно стирать шторы
Как просто бросить курить
- 1939 -
