Экономическая классификация офисных зданий

Активное развитие рынка коммерческой недвижимости ставит на повестку дня систематизацию и разграничение отдельных его сегментов. Одним из важных вопросов является классификация объектов этого рынка. В данном материале представлена экономическая классификация офисных зданий (ЭКОЗ ГЕО), разработанная компанией ABN Realty.

Основные положения
Основными тенденциями, проявившимися на рынке офисной недвижимости с момента первого издания ЭКОЗ, стали децентрализация рынка, повышение требований ко вновь возводимым проектам, а также увеличение доли класса «А» в общем предложении.
На рубеже 2002–2003 годов ярко выраженные деловые районы города располагались внутри Садового кольца и на прилегающих к нему территориях, редко приближаясь к Третьему транспортному кольцу (ТТК).

 

 

Для зданий класса «А» важное значение имеет наличие сформированной бизнес‑среды, однако в тот период ее фактически не существовало за пределами центральных районов. Даже очень качественное здание, построенное в периферийном районе, не смогло бы окупиться — спроса на районы вне центра почти не было. В 2002 году 76 % сделок было совершено по офисам внутри Садового кольца, а разница в ценах между центром и периферией была гораздо значительнее, чем сегодня. К тому же существовавший тогда объем предложения по качественным площадям вполне помещался в пределах центральных районов. Однако за последние два года рынок офисов сделал значительный шаг вперед в количественном и качественном отношениях. Общий объем предложения значительно увеличился, и в пределах Садового кольца появился дефицит земельных участков и зданий под реконструкцию.

В то же время в связи с ростом экономики РФ, развитием отечественного бизнеса и приходом в Россию иностранных компаний наблюдалось стабильное повышение уровня спроса, поэтому девелоперы стали осваивать новые районы для реализации проектов. Их успех доказал востребованность офисов за традиционной деловой чертой города. В следующие годы интерес девелоперов и арендаторов к районам по ТТК неуклонно возрастал. Уже к I кварталу 2004 года было зафиксировано 30 % сделок в пределах ТТК, а к концу 2004 года их доля в общем количестве достигла 37 %.

Не последнюю роль в процессе децентрализации офисного рынка сыграла загруженность основных транспортных артерий в центре города, а также проблемы с парковкой, вызванные недостатком места на улицах и ограниченными размерами стоянок у зданий. В новых деловых районах, расположенных дальше от центра, девелоперы имеют возможность организовать для арендаторов полноценную парковку, а транспортная доступность этих бизнес-центров гораздо удобнее. Следствием децентрализации стало относительное выравнивание цен на офисную недвижимость в пределах всего города. Таким образом, границы традиционных деловых районов Москвы постепенно размылись, создав новые очаги бизнес‑среды и распространив офисы класса «А» по всему городу.

Описанные выше изменения, произошедшие на рынке офисов, расширили представления участников рынка о зданиях класса «А» и сделали необходимым пересмотр ряда оценочных параметров в ЭКОЗ.
В основной своей массе изменения в классификации коснулись расширения области возможного месторасположения офисных проектов класса «А» до естественных границ города и более четкого определения основных оценочных параметров. В итоге из целого ряда свойств было выделено десять характеристик, которые являются наиболее значимыми для пользователей бизнес-центров и приоритетными при определении класса здания.
Тем не менее ЭКОЗ ГЕО, как и его предшествующее издание, наряду с инженерными, строительными и эксплуатационными параметрами зданий взаимодействует с такой характеристикой любого проекта, как месторасположение, которое является ключевым фактором в определении стоимости объекта и влияет на его доходность.
ЭКОЗ ГЕО предусматривает комбинацию оценочных параметров и реальной стоимости объектов. С использованием приведенных ниже схем (картограмм ценового зонирования (КЦЗ) для офисных зданий классов «А» и «В»), составленных на основе теории о географических информационных системах (ГИС), появляется возможность определения реальной стоимости объекта согласно его классу. ГИС представляет собой информационную систему, обеспечивающую работу с пространственно-координированными данными. Информация о пространственных объектах содержится в форме их цифровых представлений. Таким образом, геоинформационные технологии позволяют проводить анализ пространственных данных и на его основе делать оценку районов города с точки зрения стоимости аренды.

Картограммы ценового зонирования
Москва сегодня представляет собой большой мегаполис, динамично развивающийся во всем своем многообразии. Хотя история города насчитывает более восьми столетий, рыночная экономика активизировалась здесь совсем недавно, и рынок офисной недвижимости еще очень молод. Тем не менее за последние годы на карте города уже стали заметны сформировавшиеся деловые зоны, отличающиеся по своим характеристикам и среднему уровню арендных ставок. Этот процесс позволяет говорить о том, что рынок активно развивается. В то же время анализ географической ситуации способствует определению векторов будущего развития и помогает выделить наиболее актуальные направления деятельности на офисном рынке.
Как мы видим на КЦЗ по офисам класса «А» и «В», традиционным лидером среди деловых районов по востребованности и уровню арендных ставок является центр города. Именно здесь в 1990‑х годах появились первые офисные здания международного стандарта. Этот район исторически считается престижным, здесь располагаются Кремль и другие правительственные учреждения, а инфраструктура наиболее развита. Сочетание этих факторов привело к возникновению устойчивого стереотипа как у арендаторов, так и у владельцев зданий, и сегодня аренда 1 кв. м в центре города может стоить на 200–300 долл. дороже по сравнению с аналогичным по качеству помещением за ТТК.
Однако центр города сам по себе неоднороден, и в пределах Садового кольца существует свое зонирование. Так, наиболее элитные и дорогие районы охватывают улицы, непосредственно примыкающие к Кремлю, район Якиманки, Замоскворечье, запад Бульварного кольца, район Пушкинской и Цветного бульвара. Вместе с тем есть области, где цены на офисы несколько ниже — это восточная часть Садового кольца, районы станций метро «Курская», «Китай-город», «Таганская». И все же в целом внутри Садового кольца цены характеризуются общим высоким уровнем.
Сегментация по перечисленным направлениям, как показано на КЦЗ, усиливается по мере удаления от центра, в поясе между Садовым кольцом и ТТК. Именно здесь сегодня наблюдается самая высокая строительная активность и появляется большое количество новых зданий. Это обусловлено тем, что в центре города практически не осталось возможностей для нового строительства, и девелоперы начали осваивать более удаленные районы. Важное значение в усилении децентрализации имеет транспортная перегруженность центральных улиц и сложности с парковкой. За Садовым кольцом ситуация на дорогах более благоприятна, а размеры участков позволяют организовать достаточный паркинг для арендаторов.
Отдельного внимания в этом поясе заслуживает проект ММДЦ «Москва-Сити» на Краснопресненской набережной, который имеет потенциал нового делового центра города. Он предполагает создание обособленного делового квартала, где в ближайшие годы будут возведены высококлассные офисные площади. Профессионализм девелоперов и уровень проектов в рамках «Москва-Сити» позволяют говорить о высоком ценовом потенциале района, который установит новые стандарты офисов класса «А» и сможет конкурировать с центром города.
Как видно на КЦЗ, из остальных районов наиболее развиты и привлекательны здесь Белорусская—Новослободская деловая зона, запад и юго-запад в районе Кутузовского проспекта, Хамовников. В районе Таганской и Воронцовской улиц офисное строительство началось во второй половине 1990‑х годов, и многие возведенные в то время здания сегодня утратили актуальность на фоне современных проектов, поэтому для района характерна определенная стагнация.
В районе ст. м. «Курская» офисная недвижимость начала развиваться недавно, деловой облик района еще не в полной мере сформировался, и уровень цен здесь в целом ниже.
Децентрализация офисного рынка часто сочетается с распространенной тенденцией к перепрофилированию промышленных зон. Так, уже сложились районы, где идет активный процесс редевелопмента и широко представлены реконструированные объекты класса «В» — это Павелецкая, Шаболовская—Тульская и Бауманская зоны. Как показано на КЦЗ, средний уровень цен здесь ниже, чем, например, около Белорусской, так как структура застройки районов и наличие промзон ориентируют офисы на класс «В» и в целом понижают уровень бизнес‑среды.
Пояс между ТТК и МКАД отличается еще большей разнородностью. Он пока не обрел широкой популярности среди девелоперов и арендаторов, однако и здесь уже стали заметны проявления децентрализации. Если в конце 1990‑х годов девелоперы даже не рассматривали возможность строительства качественных бизнес-центров в периферийных районах Москвы, то сегодня уже можно говорить о перспективных районах и направлениях. В первую очередь это юго-запад («Профсоюзная», «Ленинский проспект», «Воробьевы горы», «Университет») и северо-запад («Ленинградский проспект»), где цены наиболее высоки и уже реализуется ряд интересных проектов класса «А». Заметным явлением в ключе децентрализации стал бизнес-парк «Крылатские Холмы» на западе Москвы, неподалеку от МКАД. К слову сказать, цены на западе города имеют высокие значения не только ввиду престижности района, но также из‑за крайне малых объемов нового строительства и, соответственно, дефицита офисов международного стандарта. Наблюдается некоторое оживление в районе ст. м. «Электрозаводская » и «Семеновская» — здесь девелоперы больше ориентированы не на новое строительство, а на реконструкцию промзон в офисные комплексы класса «В».

Параметры оценки офисных зданий
Основные параметры оценки	Класс «А»	Класс «В»
Вид строительства	Новое строительство / полная реконструкция	Новое строительство / полная реконструкция / капитальный ремонт
Объем несущих конструкций	Несущие элементы по периметру здания; шаг колонн — на расстоянии не менее 6 метров	Допускаются несущие перегородки
Система электроснабжения	Источник бесперебойного питания / два независимых источника электроснабжения (1-я категория надежности)	Допускается 2-я категория надежности
Инженерия	Современные системы оборудования, включая систему управления зданием	Системы, необходимые для жизнедеятельности здания
Профессиональное управление зданием	Управляющая компания	Управляющая компания / собственная служба эксплуатации
Организация питания	Кафетерий / столовая	Допускается устройство мест питания на арендуемых пространствах
Оптико-волоконная связь	Известный провайдер телекоммуникационных услуг	Допускается цифровая связь компании МГТС
Системы кондиционирования воздуха	2- или 4-трубная система кондиционирования воздуха, контролируемый микроклимат в помещениях	Допускается установка сплит‑систем

В целом наименее развитыми остаются восточное, юго-восточное и северное направления, а наиболее привлекательны запад и юго-запад. Такая картина дифференциации обусловлена тем, что на востоке Москвы отсутствуют значимые в масштабах города объекты инфраструктуры, а транспортные магистрали менее перспективны. Привлекательность центра уменьшилась ввиду транспортной загруженности, так что его лидерство можно объяснить в большой мере психологическими причинами, подталкивающими арендаторов искать офисы в пределах Садового кольца. В то же время близость к важным транспортным артериям, к направлениям международных аэропортов Шереметьево, Домодедово и Внуково улучшает имидж новых деловых районов.

Недвижимость и цены
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...