Экспансия торговых центров

В последнее время на столичном рынке торговой недвижимости все чаще появляются крупные зарубежные фирмы, инвестирующие в него не только финансовые средства, но и современные технологии. Особое внимание уделяется торговым центрам, появление которых существенно изменило сам стиль отечественной торговли. Наиболее активно развивается сетевая торговля. Нет сомнений, что в ближайшее время "сетевики" начнут осваивать другие регионы.

Ситуация в Москве

На сегодняшний день наиболее перспективным городом для развития сектора торговой недвижимости считается Москва.

 

 

Столица, с населением почти 12 млн человек, сконцентрировала около 60% общего дохода страны и 30% всего торгового оборота. Исследования рынка, проводимые российскими и зарубежными аналитиками, показали, что москвичи порядка 60% своего дохода тратят на покупки. Официальные источники оценивают среднемесячный доход москвичей в $400-500. В регионах этот показатель в два раза меньше. Неудивительно, что именно в Москве отмечается бурное строительство торговых центров, общая площадь которых на третий квартал этого года составила порядка 800 тыс. кв. м. Правительство Москвы планирует строительство еще порядка 8 млн кв. м площадей. Правда, при этом количество квадратных метров современных торговых площадей на одного жителя Москвы значительно отстает от Западной и Восточной Европы. Среднеевропейское соотношение - 198 кв. м торговых площадей на тысячу жителей, а в столице - менее 80.

Однако сейчас в Москве уже началось насыщение рынка. После того как в столице появились западные торговые сети, российским компаниям стало очень сложно конкурировать с ними в формате гипермаркета. 2002 год был наиболее успешным для строительства коммерческой недвижимости. Самыми значимыми проектами, реализованными в прошлом году, стали:
- крупнейший в России торговый центр "Мега",
- торгово-развлекательный центр "Атриум",
- "Крокус Сити Молл" - вторая очередь комплекса "Крокус Сити",
- гипермаркет AUCHAN - пилотный проект французского ритейлера на Осташковском шоссе,
- "Рамстор-Сити" на Ленинградском проспекте - крупный торгово-развлекательный центр регионального масштаба на севере столицы,
- гипермаркет "Маркткауф" на Новорязанском шоссе - пилотный проект немецкой компании AVA AG в России.

В 2003 году в Москве начнется строительство сети гипермаркетов "Мосмарт". Он станет первой российской системой гипермаркетов. Для этих целей компания "Седьмой континент" объединилась с ОАО "Гиперцентр". Компания обладает большим опытом организации торговой деятельности, в ее структуру входят 29 магазинов в Москве. В 2003 году ею будет открыто еще 20 торговых центров, инвестиции в них составят $200 млн.

Можно утверждать, что приход иностранных инвесторов дисциплинирует отечественный рынок и обязывает российские компании работать по мировым стандартам.

Источник капитала

За спиной западных инвесторов стоят мощные банки и фондовый рынок. Не первый год за рубежом формируются механизмы и институты по использованию колоссального российского финансового потенциала. Однако выход на отечественный фондовый рынок частного инвестора сопряжен с определенным риском - не приумножить, а уменьшить свое состояние, поскольку к банковским вкладам пока еще не у всех восстановлено доверие, кроме того, ставки постоянно понижаются. И, оставаясь перед выбором, вкладчик выбирает вариант вложения денег в реальные проекты, особенно в области недвижимости.

Между тем инвестор сознательно идет на эти риски. Это обусловлено высокой доходностью сдачи в аренду торговых площадей, тем более что арендные ставки в этом сегменте постоянно растут. В свою очередь высокие доходы обеспечивают быструю окупаемость: от 2 до 5 лет. Пока увеличение объема торговых площадей сочетается с большим спросом, размер арендной платы будет оставаться на достаточно высоком уровне. Самая высокая цена аренды - от $2500 в год за 1 кв. м - в центральном районе Москвы, в помещениях, имеющих особо выгодное расположение. А самая низкая цена аренды - от $500 за квадратный метр в год - например, в Северо-Восточном АО.

Многие организации и частные лица не хотят себя связывать владением и управлением торговой недвижимостью, но при этом их интересует целевое вложение средств и гарантированный стабильный доход. (Здесь и далее речь идет как о российских, так и о зарубежных инвесторах.) Наши инвесторы, которые приобретают долю в проекте, приобретают и долю риска, который не всегда поддается прогнозированию и управлению, особенно на стадии получения различных согласований и разрешений. Но чем раньше инвестор присоединится к проекту, тем более выгодные условия он получит. На ранней стадии проектирования, получения всех согласований, соинвестор может иметь льготные условия по арендным ставкам или по выбору выгодных площадей в торговых центрах, взаимозачетам... То есть большинство приоритетов принадлежат ему.

Торговая недвижимость приносит и косвенные доходы: от обслуживания клиентов-арендаторов до обменного пункта, отделения банка и т. п. Речь в данном случае идет о банке-инвесторе, ведь ему важно иметь арендаторов своими будущими клиентами в качестве юридических лиц. Немаловажно, что торговый центр приносит существенные налоги в городской и федеральный бюджет, которые очень трудно скрыть в отличие от уличной, палаточной торговли. Поэтому реализация проектов строительства торговых комплексов выгодна не только инвесторам, но и властям и жителям города.

Столица получила в 2002 году инвестиций меньше, чем в предыдущем, 2001-м. Произошло естественное перенаправление потоков на регионы. Причина в том, что раньше все западные, региональные и местные инвестиции аккумулировались в столице. А в регионах между тем накоплен, но не реализован солидный капитал. Там сформировались новые инвесторы, вернулись те, кто был ориентирован своими финансовыми капиталами исключительно на Москву, к тому же в регионы "пошли" и столичные инвесторы. Сегодня срок окупаемости проектов торговых центров в регионах от 2,5 до 6 лет, что несколько больше, чем в столице.

За регионы говорят те факты, что некоторые города сегодня переживают инвестиционный и, как следствие, строительный бум. Это Санкт-Петербург, Екатеринбург, Челябинск. В других городах отмечается тенденция устойчивого роста - Ростов-на-Дону, Нижний Новгород.

Вокруг земли

Следующим и одним из наиболее важных факторов, способных повлиять на ситуацию на рынке торговой недвижимости, можно считать вопрос, связанный с собственностью на землю. За собственниками объектов теоретически закреплено право продажи земельных участков. Однако технически его трудно реализовать. Таким образом, в случае перехода земельных участков в другую категорию собственности земельная составляющая может послужить причиной увеличения продажной цены объектов коммерческой недвижимости и роста базовых арендных ставок.

Борьба за российского потребителя постепенно распространяется на регионы. Сегодня практически в каждом крупном населенном пункте строится торговый центр. В некоторых городах даже реализуется одновременно несколько проектов. Строительство большей части торговых центров инициировало местное бизнес-сообщество, профинансированное местными же банками. Вторую, куда меньшую часть составляют объекты, девелоперами которых выступают компании, реализовавшие свои проекты в Москве и Московской области. Однако управление и обслуживание ТЦ в регионах пока еще уступает столичному, а тем более - мировому. Очевидно, что регионалы по объективным причинам не имеют возможности конкурировать с коммерческими структурами, обладающими профессиональным менеджментом и крупными инвестиционными возможностями.
Региональная выгода

В существующей общероссийской программе развития региональных торговых центров принимают активное участие несколько компаний: "Межбанковская инвестиционная группа" (МИГ), реализующая программу "Торговый квартал", ИКЕА, "Мега", которая собирается построить по всей стране торговые моллы, "Русский Сувенир-2000" со своими "Мегамагами" и ООО "Время", активно инвестирующее средства в региональные проекты.

Другие крупные инвесторы пока проявляют интерес только к Санкт-Петербургу. Таковыми являются, например, компании "Рамэнка" и "Гиперцентр". У первой девелоперский бизнес ограничен Москвой и Петербургом, но в качестве арендатора она будет размещать свои "Рамсторы" и в объектах группы МИГ и, возможно, в моллах "Меги". "Гиперцентр" реализует проекты "Мосмарт" в Москве и "Росмарт" в регионах. Есть еще компании, ограничивающиеся в своих проектах только Центральным федеральным округом, как, например, "Файненшл Бридж", построившая торговый центр в Туле.

ИКЕА объявила о развитии своих торговых центров в 12 российских городах, в которых приобретаются в собственность земельные участки. На сегодняшний день компания уже приобрела земельные участки в Уфе, Екатеринбурге, Казани, Петербурге и Новосибирске.

Похожие планы и у "Межбанковской инвестиционной группы", которая планирует построить в течение двух-трех лет свои "Торговые кварталы" более чем в десяти российских городах. Кроме того, уже приобретен участок земли в Ростове-на-Дону и ведутся переговоры о выделении территории под строительство с администрациями Воронежа, Уфы, Иркутска и Нижнего Новгорода. До 2006 года планируется открыть Park House в Уфе, Саратове, Казани, Перми и других городах, которыми МИГ также интересуется. У "Дикси" есть магазины в Туле, Санкт-Петербурге и Челябинске. В этом году планирует выйти в города-миллионники петербургская сеть "Пятерочка".

Помимо этого откроется первый супермаркет "Рамстор" площадью 2 тыс. кв. м в Красноярске. Кроме того, турки ведут переговоры об открытии магазинов в Нижнем Новгороде, Казани и Владивостоке. К 2005 году общий объем инвестиций Рамэнка на российском рынке составит не менее $500 млн. Это отражает общее настроение иностранных ритейлеров и аналитиков, которые считают, что сегодня Россия входит в десятку стран, наиболее привлекательных для торговой экспансии.

Закрепляться в регионах начали и российские сети. Например, "Перекресток" открывает супермаркеты в Санкт-Петербурге и Краснодаре. Для этого компания нашла партнера, с которым будет осваивать города-миллионники. Им стала самарская группа компаний "Время". Но новому альянсу придется конкурировать с Межбанковской инвестиционной группой (МИГ). Аналитики полагают, что конкуренция будет жесткой. Начнется гонка за лидером, все будут стремиться первыми застолбить место в миллионниках. Ведь тем, кто придет в регион вторым или третьим, потребуется гораздо больше времени и вложений, чем московскому ритейлору, пришедшему в город первым. "Перекресток" неоднократно заявлял о своих больших амбициях на региональных рынках.

Да и у "Времени" большая программа строительства торговых центров в регионах. До 2006 года планируется открыть 6-8 торговых центров в городах-миллионниках в европейской части России и на Урале.

Впрочем, некоторые аналитики уверены, что торговый бум должен уже скоро закончиться. Потому что на фоне ряда удачных проектов незаметны просчеты тех, кто переоценивает платежеспособный спрос населения и темпы роста отечественного ритейла.

Вопросы стратегии
На сегодняшний день оптимальной программы выхода в регионы не существует. Можно назвать три пути экспансии регионов.
1. Московская компания выступает основным инвестором, а местный партнер берет на себя процесс получения земли и дальнейших согласований.
2. Покупка объектов на вторичном рынке и их дальнейшая реконструкция под ТЦ.
3. Самостоятельная реализация проекта и связанные с этим трудности с получением землеотвода у местных властей.
Заметим, что третий вариант наиболее проблематичный: бюрократические препоны, временные затраты, подбор и оформление участков и т. д.

Одна из самых больших проблем, связанных с экспансией торговых центров в регионы, - кадровый голод. Нехватка профессиональных кадров (девелоперских, управленческих, менеджерских и т. д.) есть и в Москве, но в регионах положение еще более запущено. Везти из Москвы команду управленцев не всегда эффективно, поэтому многие работают по схеме дистанционного управления. Однако в этом случае степень доверия между партнерами должна быть очень высока.

Вторая группа проблем связана с отсутствием объективной информации о регионе. Отдельно следует остановиться на проблеме заполняемости торгового центра. В ряде случаев эта нехватка компенсируется за счет местных известных торговых марок и прочих региональных компаний. Дефицита в местных компаниях нет, но их качество может не устраивать девелоперов. Часто при сдаче площадей местным компаниям руководству торгового центра приходится устанавливать для них определенные требования по качеству отделки, торгового оборудования и представляемым торговым маркам. При этом местное бизнес-сообщество может оказывать противодействие и настороженно относиться к пришельцам, понимая, что те "уведут" у них часть покупателей. Так что проблем с выходом в регионы более чем достаточно.

Инвестиционный климат в России постепенно улучшается. Его дальнейшее развитие - общая задача властей, инвесторов и участников рынка. Тем более что отечественный инвестор сегодня в состоянии реализовать важнейшие проекты не хуже западных коллег.

Татьяна Крол Квадратный метр
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...