Как изменились торговые центры

Продолжающаяся уже год стагнация рынка почти не затронула торговую недвижимость Москвы, и большинство крупных городов: арендные ставки, а значит, и доходы инвесторов продолжают расти. Однако участники рынка стали намного разборчивее. Часть торговых центров, появившихся пять-восемь лет назад, уже не отвечают сегодняшним требованиям и вынуждены понижать свой класс или проводить серьезную реконструкцию. Своим ноу-хау в продвижении объектов коммерческой недвижимости поделились участники секции "Торговая недвижимость", прошедшей в рамках выставки "Reаltex-2005".

Продавать или сдавать?

 

 

Известно, что столичные власти не стремятся продавать городскую землю, в том числе и под объектами коммерческой недвижимости, чтобы не лишиться ключевого инструмента регулирования. Участники секции полагают, что в большинстве случаев и девелоперу невыгодно продавать часть помещений комплекса - лучше сдавать их в аренду, даже если предложенная цена выкупа площадей кажется очень привлекательной.

Максим Гасиев, директор Департамента торговой недвижимости компании Colliers International, считает, что продажа части площадей делает совершенно непредсказуемой доходность комплекса в долгосрочной перспективе. Допустим, собственник здания продаст целый этаж якорному (то есть основному) арендатору. А у того по какой-то причине не пойдет бизнес, и он продаст площадь по частям, что разрушит всю идеологию комплекса: у покупателя, который вошел внутрь, будет создаваться впечатление колхозного рынка, и это нанесет удар по оставшимся арендаторам. Начнется текучка, ставки придется снижать.

А кредо у вас есть?

Формат торгового центра дает безусловные преимущества всем: девелоперу, арендатору и покупателю. Для покупателя важны широкий ассортимент на компактной площади и приятная атмосфера. Для арендатора - высокая эффективность маркетинговых акций и интенсивный покупательский трафик. Сегодня многие люди отправляются за конкретным товаром - им нужен выбор и наглядная демонстрация конкуренции продавцов по интересующим их товарам. При этом, судя по исследованиям, в ТЦ велик процент незапланированных покупок: увидел, понравилось, деньги были - купил (этот процент был бы еще выше, не будь использование кредитных и дебетовых карт столь неудобным для потребителей).

"Основное, что отличает торговый центр от других форматов розничной торговли, - это наличие концепции", - считает Сергей Малинин, генеральный директор компании "СМТ Девелопментс". Определение ТЦ как города товаров - это художественное преувеличение, поэтому при разработке концепции важно не отрываться от реальности. А главная реальность - это нацеленность на определенную целевую группу потребителей или группу товаров. Человек с определенным уровнем приемлемых для него расходов и стремящийся найти определенный товар должен точно знать, что ему сюда. Тогда он придет еще раз и расскажет друзьям.

Концепцию ТЦ определяют его тип, масштаб и специализация. Специалисты различают ТЦ городского, районного и микрорайонного масштаба. На популярность объектов влияют объемно-планировочные решения, легкость перемещения по уровням здания и дизайн, который формирует определенную атмосферу. Чем дальше ТЦ от центра, тем меньше этажность - в спальных районах едва ли будут востребованы этажи выше второго. В центре города есть вполне успешные ТЦ, в которых более 4 уровней, но здесь надо понимать, на кого они рассчитаны. В таких магазинах не ходят толпы людей, сюда приходят за определенным брендом, а не типом товара, поэтому здесь уместны бутики и эксклюзивные услуги, рассчитанные на клиента с достаточно высоким доходом. В крупных малоэтажных ТЦ лояльность клиентов к маркам непринципиальна, здесь важны ассортимент и низкие цены.

Красота - дорогое удовольствие

Елена Флоринская, генеральный директор компании Leeds Property Group, считает, что далеко не всегда оправдано стремление девелопера любой ценой позиционировать свой центр как можно выше. Соблазнившись на пафос "средний плюс", инвесторы часто теряют больше. Иными словами, не всегда стоит отказываться от "Пятерочки" ради "Рамстора".

При создании концепции консультант должен сдерживать фантазии архитекторов, которые не всегда помнят о том, что главное - это не красота, а выгода. Е.Флоринская рассказала, как в одном из ТЦ, по которому они были консультантами, архитектор хотел увеличить свободное пространство, чтобы создать симметрию. Они просчитали, что это приведет к 0 тыс. убытка и спросили инвестора: "Ну что, мы будем делать симметрию?" Ответ был вполне предсказуем.

Сейчас существует тенденция к увеличению неторговых площадей в торговых центрах. Покупателю гораздо приятнее прийти в магазин, где красивые широкие холлы, скамеечки, деревья, фонтаны, чем толкаться по узким торговым рядам, напоминающим вещевой рынок. Однако и здесь нужен определенный баланс, поскольку слишком большие просторы лишают магазин уюта и создают ощущение пустоты. Универсальной формулы соотношения торговых и рекреационных площадей не существует, считает Максим Гасиев, - все зависит от конкретных условий. Нормальным соотношением в проектах компании Colliers International является 70 к 30 (т.е. доля торговых площадей около 70%).

Очень важно правильно направить потоки покупателей, чтобы они нашли, что хотели, нигде не заблудились и всегда знали, где выход. Печальный пример несоблюдения последнего требования - первый магазин IKEA в Химках. Там нарисовали на полу стрелки, следуя которым можно когда-нибудь добраться до выхода. Поняв, что это ловушка, люди переставали рассматривать товары и начинали метаться в поисках утраченной свободы передвижения. Сейчас эта ошибка исправлена.

Загадочные покупатели

Вообще, покупатель - существо загадочное. Участники секции были единодушны: несмотря на концепции и прочие премудрости, понять, почему люди любят один ТЦ больше, чем другой, часто совершенно невозможно. Разуму это неподвластно, здесь нужна интуиция, которая есть только у избранных, то есть у спикеров секции. Если объект упорно отказывается процветать, то "самолечением" инвесторам заниматься не следует, надо обращаться к профессионалам.

Кроме того, любая концепция - это только пожелание девелопера, которое может быть легко сведено на нет кислыми минами работников магазинов (на их лицах, как известно, обычно написано, что начальство их не любит и за это они будут не любить все остальное человечество в лице покупателей). Но воспитывать арендаторов, судя по всему, занятие бесполезное, поэтому их надо показательно лелеять строго в рамках договора. Покупатели могут быть уверены, что дизайн и планировки торговых центров сегодня в руках профессионалов. А сервис - это вопрос эволюции.

Алексей Маслобойников Квартира. Дача. Офис
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...