Классовые разногласия

Эксперт одной из четырех ведущих консалтинговых компаний в области коммерческой недвижимости позвонил в редакцию и заявил, что пора менять представление об индикаторах офисного рынка, которые публикуются в рубрике “Ориентиры”. Ведь с конца 2006 г. в Москве вроде действует новая классификация, принятая Московским исследовательским форумом. Остальные три компании с готовностью отозвались на предложение прислать индикаторы, рассчитанные по нормам новой классификации, но вместо ожидаемого сводного мнения “четверки” предоставили четыре принципиально разные таблицы.

О том, что в конце 2006 г.

 

 

собирался консилиум исследовательского форума, эти данные напоминали весьма отдаленно. Призыв “Давайте идти в ногу со временем!” оказался преждевременным. Пустые графы в таблицах консультантов, конечно, логично объяснить тем, что пересчитывать заново все офисы А- и В-класса по новым стандартам — процесс трудоемкий и долгий. Пока пересмотрено лишь 60% зданий класса В. Но гораздо больше изумляет факт, что консультанты не смогли выработать согласованную друг с другом позицию. Новая классификация принята, однако каждый подсчитывает показатели офисного рынка так, как будто ни консилиума аналитиков, ни новых стандартов не существует. Картина напоминает лебедя, рака и щуку.

После обработки четырех таблиц стали наглядно видны расхождения между компаниями, а также позиция на рынке и стиль работы каждой из них. Самой быстрореагирующей стала Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko (C&W/S&R), которая оказалась сторонником срочного перехода на новую классификацию. Видимо, для нее не очень важно, что сейчас в ее таблице отражены лишь два показателя — ставки аренды и размер эксплуатационных расходов, которые дают не очень-то полную картину происходящего. Наверное, остальное приложится со временем. Впрочем, показатели по общему объему площадей, прогнозы по их приросту и остальные индикаторы в новых классах В+ и В- никто из консультантов, кроме Jones Lang LaSalle (JLL), подсчитать не успел. А JLL сумела пересчитать по новым стандартам все офисы классов В+ и В-, воспользовавшись тем, что предоставляет индексы только раз в квартал. Консервативными и осторожными оказались Colliers International (Colliers Int.) и CB Richard Ellis / Noble Gibbons (CB RENG): они ограничились А- и В-классом, как и прежде, не отразив в таблицах ни В+, ни В-. Зато краснеть не приходится: все графы в таблицах заполнены. Colliers Int. оригинально оправдала свои показатели тем, что объединяет подвиды В+ и В- в сводной колонке В. Разделять же, например, доли вакантных площадей на классы B+ и B- “не показательно”. К тому же индексы Colliers Int. должны соответствовать материалам, которые ее аналитики подготавливают для квартальных отчетов, где пока фигурируют только классы А и В. CB RENG честно призналась, что ей просто не хватило ресурса собрать все индексы, разбив сегмент В на две составляющие. Но зато класс А в таблицах обеих компаний — это A new, как и у JLL. То есть все те здания, которые подходят под категорию А в соответствии со стандартами классификации 2006 г. “Четверка” все-таки успела пересчитать заново здания класса А, которых в Москве не так уж много. Здесь опять отличилась C&W/S&R, сосчитав и новые, и старые бизнес-центры класса А и выделив из них категорию А new.

Теория, кажется, все больше отдаляется от практики. Например, удастся ли теперь консультантам убедить девелоперов и владельцев бизнес-центров, особенно новостроек, что их здание относится к В+, а не к В или к А new вместо А? Получится ли у владельца, в свою очередь, убедить в том или ином статусе своего офиса потенциального арендатора? Ведь как часта ситуация, когда консультант, продающий здание на рынке, позиционирует его как класс А, будучи заодно с инвестором. А вот конкурирующие фирмы не дают тому же бизнес-центру оценку выше В+ или В. И все это несмотря на существующую классификацию. Взять хотя бы пример с известным бизнес-центром Country Park в Химках.

Владелец утверждает, что здание класса А, в то время как одна из компаний “четверки”, не имеющая отношения к проекту, уверяет, что это комплекс категории В+. Вопрос спорный. Особенно когда офис расположен в Подмосковье. Для области отдельной классификации не существует. Поэтому любой деловой центр оценивается там по тем же меркам, что и в столице. Но как быть с главной характеристикой объектов недвижимости — “местоположение, местоположение, местоположение”? Хотя, с другой стороны, если для подмосковного городка новое здание тянет на полноценный класс А по сравнению с теми офисами, которые строились там до сих пор? Или свежий пример — комплекс на ул. Двинцев. Консультанты, приставленные к проекту, дают офису высший балл. Остальные подмечают скептически, что в районе Марьиной Рощи здание в лучшем случае класс В+.

Хотя эксперты говорят, что по новой классификации местоположение уже не будет решающим фактором для определения статуса офиса. Теперь гораздо важнее технические и конструктивные особенности здания. А место повлияет лишь на уровень арендных ставок. Помнится, противоположный пример был с бизнес-центром “Новосущевский”, девелопер которого упорно настаивал на своем имидже “создателя офисов класса В”. Тем временем сторонние эксперты по многим параметрам, в том числе по расположению здания, давали комплексу высшую оценку.

Нужна ли рынку такая жесткая классификация, которая в новом исполнении детализирует и ужесточает требования к инженерным системам, конструктивным характеристикам, формам собственности и управления зданием, решать игрокам. Например, в Нью-Йорке все проще: классом люкс считается офис, расположенный в лучшем месте и при этом сдающийся по самой высокой цене. Но московские консультанты обычно объясняют свой подход к классификации в столице тем, что рынок еще молод и нуждается в жестких рамках. Однако в секторе самих консультантов наблюдается в последнее время диссонанс, который вводит в заблуждение остальных игроков. К середине лета четыре ведущих консультанта обещают классифицировать заново абсолютно все здания в Москве. Будем надеяться, что они договорятся хотя бы между собой.

Ведомости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...