Курортный район: особые правила игры

Прекрасны окрестности Петербурга! Чтобы убедиться в этом, надо сесть в автомобиль или в электричку, выехать за городскую черту и оказаться на просторе, среди лесов и полей, озер и речушек, лесопарков и памятников архитектуры, окружающих наш замечательный город практически со всех сторон. Однако, как писал один литературный классик, «все животные равны, но есть те, кто равнее других». Так и здесь – «равнее других» оказывается не очень широкая полоска земли, протянувшаяся в северо-западном направлении вдоль побережья Финского залива. И называется эта полоска – Курортный район.

 

 

Надо сказать, в настоящее время за право быть первым среди равных не без успеха борются и другие пригороды, например, весьма популярным становится район Стрельны-Петергофа, а также окрестности Пушкина и Павловска. И все же исторически сложилось так, что Курортный район пока что вне конкуренции. Доказательство тому – цены на земельные участки. Впрочем, о ценах чуть позже, пока обрисуем само положение района.

Напомним, что район этот – самый молодой, а судьба его земель порой складывалась драматично. Почти до самой войны Карельский перешеек, вплоть до Белоострова и реки Сестры, являлся территорией Финляндии. Сразу после Победы осваивать песчаные пляжи поселков Солнечное, Репино и Комарово «отправили» академиков, кинематографистов, писателей: здесь начали появляться дачные поселки и дома творчества. Почитали за честь обитать рядом с деятелями культуры и науки и сильные мира сего. Территории девственно чистых реликтовых болот постепенно застраивались государственными дачами и резиденциями крупных партийных чиновников.

В прошлом десятилетии возник собственно герой нашего повествования – Курортный район. Он был образован слиянием Зеленогорского и Сестрорецкого районов. Для мэрии Петербурга это был «ход конем», позволивший перераспределять лакомые для индивидуального строительства кусочки свободной земли.

В годы, ознаменовавшиеся приходом новых экономических отношений, цены на недвижимость на Курортной улице, проходящей через Солнечное, Репино и Комарово, взлетели до уровня Невского проспекта. Дача в Комарово сегодня рассматривается как логичное приложение к квартире с видом на Мойку. Состоятельные петербуржцы потянулись к творческим работникам и номенклатурной элите, а интерес к здешним землям вылился в беспрецедентный рост стоимости участков и старых дач.

Курортный район является пригородным районом Санкт-Петербурга и административно ему подчинен. На территории района находятся города Сестрорецк и Зеленогорск, а также 12 крупных поселков. Район расположен в Северо-Западной части города, вдоль побережья Финского залива полосой средней ширины 6–8 километров и длиной 45 километров. Площадь зеленых насаждений в районе – около 180 тысяч гектаров. Здесь расположено 5 парков и 73 сквера. Около 70% от общего количества домов составляет частный фонд. Постоянно проживающее население – чуть более 70 тысяч человек. Летом численность населения района увеличивается в 2–2,5 раза.

По территории района проходят крупные транспортные артерии, в частности, железнодорожная магистраль, связывающая Россию со странами Скандинавии, Приморское шоссе и автомобильная трасса «Скандинавия». Хорошее транспортное сообщение с мегаполисом дает возможность добираться до мест загородного отдыха или домов постоянного проживания за время от 20 минут до одного часа. Эти цифры, правда, не учитывают трафика, то есть в некоторые дни недели в определенные часы (эти дни и часы хорошо известны) расчетное время подъезда к любимому коттеджу или даче может растянуться в два-три раза. Проблема эта общеизвестна, городские власти работают над ее решением, и, хочется верить, в обозримом будущем ее разрешат. Пока же автомобильному потоку порой приходится «ползти», особенно после демонтажа путепровода в районе Сестрорецка (его обещают запустить в эксплуатацию в октябре).

К счастью десятков тысяч отдыхающих, сюда курсирует множество маршрутных такси, автобусов, электричек, то есть транспортной проблемы здесь, по большому счету, не существует. Несчастьем отдыхающих, особенно тех, кто желал бы купить здесь участок, можно считать цены на землю.

Какое-то время назад в СМИ (и в нашем журнале тоже) обозреватели пугали читающую публику цифрами: $ 4000 за сотку земли, $5000, а цена в $7000 – так просто вызывала панику. Между тем с тех пор положение менялось только в сторону роста.

Сейчас цены сделок с земельными участками (например, в районе береговой полосы Сетрорецкого Курорта) доходят до $25 000 за сотку. Впрочем, разговор о ценах за сотку в Курортном районе не вполне корректен. Свободной земли в прибрежной зоне треугольника Сестрорецк–Солнечное–Комарово нет и не предвидится. В любом случае, ее приходится приобретать со значительной «нагрузкой» в виде старых строений и запутанных правоотношений. Откуда же берутся участки в Курортном районе? На сегодняшний день у потенциального приобретателя есть несколько основных и перспективных возможностей на сей счет. Самый распространенный вариант – приобретение старой дачи у хозяина. Как и в любом другом районе, можно купить старый дом, снести его и построить новый. Однако на практике все обстоит гораздо сложнее: здесь существует множество ограничений. Одно из самых привлекательных мест для приложения рук инвесторов – «сталинский» Академгородок с приземистыми щитовыми домами. В каждом таком владении есть сторожка, гараж и небольшая квартирка (видимо, для садовника, шофера или повара). Участки – от «скромных» 60 соток до целых поместий на полутора гектарах. Между тем приобретателю такого объекта недвижимости, если он намерен снести ветхое строение (в послевоенные годы эти дома сооружали наспех) придется иметь дело с представителями КГИОПа и архитектурного надзора. Впрочем, влияние контролирующих органов распространяется далеко за пределы Академгородка – на всю историческую часть Комарово. Впрочем, за это не следует строго судить «бюрократов-чиновников». Если бы Комарово поделили на элитные садоводства, этот поселок утратил бы свою привлекательность как архитектурный и исторический памятник. А к памятникам у нас отношение трепетное.

Однако по преимуществу места в Курортном районе удобные, расположены вблизи оживленных трасс, да и с коммуникациями тут дело обстоит гораздо лучше, чем в других пригородах. И это, опять же, сложилось исторически, поскольку еще сто лет назад здесь было налажено курортное обслуживание европейского уровня (в «советские» времена Сестрорецкий санаторий как-то даже признали лучшим в Европе!). А в таком случае и дороги подводились, и чистая вода имелась в достатке, и канализация была налажена. В те годы в районе была создана разветвленная система инженерных сетей и полноценная инфраструктура, которая за годы перемен не только не развалилась, но еще и расширилась. Долгое время слабым местом оставалось отсутствие газа в большинстве населенных пунктов, но теперь и эта проблема устранена. Сейчас быстрыми темпами прокладывается магистраль высокого давления, так что вскоре основная часть района будет снабжена этим самым дешевым и удобным видом топлива. «Узким местом», причем как в переносном, так и прямом смысле, остается разве что Приморское шоссе, которое просто не в силах вместить всех желающих отдыхать в Курортном районе.

Власти Курортного района отнюдь не считают поощрение индивидуального жилищного строительства делом первостепенной важности. Ведь в первую очередь – это рекреационная зона для отдыха всех петербуржцев.

Понятно, что любого рода улучшения отнюдь не способствуют снижению цен на землю. К тому же власти стремятся сдерживать масштабы индивидуального загородного домостроения в Курортном районе, ведь, согласно Генеральному плану, он предназначен для отдыха всех жителей Петербурга, а не для застройки индивидуальными жилыми домами. А потому дефицит пятен под застройку, смеем предположить, здесь будет всегда. Кроме того, платить приходится за такую, казалось бы, виртуальную вещь, как престижность и солидность этого места. С одной стороны, это весьма субъективный фактор, с другой – он имеет и весомое денежное выражение. И в старой России, и в советское время здесь имели владения и особняки люди отнюдь не рядовые. Нынче положение не изменилось, в Курортном районе расположены загородные особняки и резиденции руководства города и области, дома представителей финансово-промышленной элиты, так что, можно сказать, это самый респектабельный и модный пригород Санкт-Петербурга (аналог подмосковного Рублево-Успенского шоссе). Однако полноценных коттеджных поселков здесь немного. Повторим еще раз: такое не очень размашистое строительство объясняется прежде всего проблемой со свободными пятнами под застройку и ценами на землю.

Одним из любопытных феноменов в сфере загородного домостроения является освоение рядом строительных компанией местности под названием «Золотой треугольник». Де-юре это благодатное место принадлежит Выборгскому району, но фактически имеет привязку к Курортному: тут и Финский залив рядом, и Щучье озеро, и вся развитая инфраструктура Репина, Комарова и Зеленогорска. Именно это географическое положение создало условия для успешного развития проектов элитных коттеджных городков. Значительная часть обнесенных высокими глухими заборами участков вдоль трассы Репино–Ленинское – бывшие сельхозугодья.

Что касается любителей загородной жизни, не отягощенных собственническими инстинктами, то у них есть шанс приобрести путевку и поселиться в одном из многочисленных пансионатов Курортного района либо снять дачу в садоводстве. Из всех садоводств крупными можно считать только «Разлив» в районе Тарховки–Горской и массивы в районе Белоострова. В остальных товариществах количество участков не превышает сотни, что с учетом фактора престижности расположения придает этим жилым конгломератам особый статус, весьма отличный от Пупышева или Мшинской.

---

МНЕНИЕ СПЕЦИАЛИСТА

Курортный район – это традиционное место отдыха петербуржцев, популярное и очень привлекательное для многих тысяч горожан. Территория района длинной полосой вытянулась вдоль берега Финского залива, и в удаленных частях строить дома для постоянного проживания не имеет смысла. Вот почему компания «Аверс» выбрала в качестве места своей деятельности берег озера Разлив. Это место расположено достаточно близко к городу, здесь можно жить постоянно, без проблем добираясь каждый день до работы и обратно. Выбор именно этого места связан еще и с тем, что в настоящее время экологическая обстановка на берегу Финского залива – не самая лучшая, озеро в этом отношении гораздо благополучнее. Мы проводим масштабную малоэтажную застройку в 500 метрах от берега: тут строятся и коттеджи, и таун-хаусы, и малоквартирные дома. Сюда проложены хорошие подъездные дороги, неподалеку расположен Сестрорецк со всей его инфраструктурой, будут построены объекты социального, культурного и бытового назначения и в самом поселке.

Людмила Степанова,

генеральный директор ООО «Аверс»

Первым крупным загородным проектом компании «Олимп-2000» был коттеджный поселок «Сестрорецкое» в Репино-Ленинском, где мы продавали участки земли, а также построили и продали два дома. Затем появились идеи по поводу строительства коттеджных поселков. В Курортном районе традиционно повышенный спрос на землю. Это связано прежде всего его месторасположением, живописной местностью, историей, хорошей экологической обстановкой, а также развитой инфраструктурой, удобным транспортный сообщением и т. д. А высокий спрос, соответственно, порождает и рост цен, уровень которых в последние годы постоянно растет. Тем не менее, заказчики все равно стремятся строить или приобретать дома в Курортном районе.

Алла Поликарпова,

директор по рекламе, маркетингу и PR ООО «Олимп-2000»

Компания «Конкорд» в последние годы успешно осваивает территории в северной части поселка Лахта. Северо-западное направление было выбрано не случайно, это связано как с престижностью этих мест, так и с удобством расположения. С одной стороны, совсем близко находится город с рабочими офисами и развитой инфраструктурой, с другой – рядом проходит граница Юнтоловского природного заказника, расстилается озеро Лахтинский разлив. Недаром эти места еще в девятнадцатом веке стали популярным местом летнего проживания как представителей высшего света, так и среднего класса.

В настоящее время здесь имеется полный набор инженерных коммуникаций, поэтому есть возможность возводить современные дома со всеми удобствами. Северо-западное направление, безусловно, будет развиваться и в будущем, а наш проект станет одной из первых жемчужин в ожерелье европейских предместий Петербурга.

Анна Прозорова,

начальник отдела недвижимости и директор по продажам ООО «Конкорд, менеджмент и консалтинг»

Статья получена: www.Zagorod.spb.ru