Нам область строить и жить помогает

Как стало известно М2, до 2005 года с внутренней («московской») стороны МКАД будет построено 32 оптовых продовольственных центра. «Таким образом, нам удастся избежать целой цепочки посредников, снизить цены и обеспечить москвичей свежими продуктами питания» — так объяснил мэр Москвы Юрий Лужков привлекательность данного проекта для потребителей.

По мнению некоторых экспертов, на столь решительные действия столичную администрацию вынудили успех и перспективы областной программы «Губернское кольцо», в рамках которой вокруг МКАД уже построен ряд торговых центров.

Вполне понятен интерес столичного градоначальника к периферийным гипермаркетам. То, что построил подмосковный губернатор, стало популярным среди москвичей.

 

 

Так, только в комплекс «Мега» на выходные приезжают не менее 100 тыс. горожан. Если учесть, что только 10% из них уезжают без покупки, то можно говорить о полноводной реке, которая уносит деньги мимо московского бюджета. Почти вся внешняя сторона МКАД застроена торговыми объектами по самым передовым зарубежным технологиям, ассортимент товаров намного превосходит столичные магазины, а цены весьма «демократические» за счет объемов продаж. Таким образом, скоро область оставит столице лишь функции «торговли для богатых» посредством сети эксклюзивных бутиков. Вряд ли это устроит «экономистов» с Тверской, 13.

Но для того, чтобы реализовать программу застройки внутренней части МКАД торговыми центрами, московскому правительству придется решить ряд административных и организационных вопросов. Проблема номер один — оформление прав собственности на землю. В области земля продается, а в столице — только сдается в аренду. Расценки на аренду московской земли следующие: от $250–300 тыс. за 1 га (средняя площадь одного центра составляет 40–55 га) на периферии Москвы до $7 млн и более за 1 га в центре. По понятным причинам западные инвесторы предпочитают именно выкупать землю, а это возможно только в области.

Вторая проблема связана с существующим делопроизводством. Сегодня в Москве процесс оформления всевозможных документов, а также получения согласований и разрешений на участок земли может занимать до 2 лет. В столице гораздо сложнее, чем в области, согласовать проект. В области власти разрешают начинать строительство торгового центра задолго до того, как заканчивается оформление правоустанавливающей документации. Таким образом, решение строительных и юридических задач идет параллельно.

На внутренней стороне МКАД не так уж много участков, годных под строительство коммерческой недвижимости. А на свободных участках часто имеются коммуникации, которые нужно переносить, что ощутимо увеличивает затраты на строительство. Кроме того, с внутренней стороны МКАД застроена частными гаражами. Понятно, что на большинство гаражей у их владельцев нет прав, однако предстоящий снос вызовет такую волну протестов, что не каждый инвестор согласится на столь сомнительную акцию.

Однако столичный мэр не обещает понапрасну, когда дело касается ощутимого пополнения бюджетов «разных уровней». Весьма вероятно, что через год появятся первые столичные «Меги» и «Ашаны». Возможно, Ю. Лужков сделает им предложение, от которого они не смогут отказаться: для этого есть немалые административные и финансовые ресурсы. Не исключено, что власти быстро усовершенствуют нормативно-правовую базу, предоставят инвесторам законодательные гарантии от различных рисков, создадут равные конкурентные условия и упростят процедуры согласования и получения разрешительной документации.

Наталия Сазонова
Консультант по исследованиям рынка Colliers International:
— В настоящее время на земельных участках, примыкающих к МКАД, функционируют, в частности, торговые центры французской сети «Ашан». На данный момент эти центры пользуются популярностью у покупателей.
По российским нормам срок окупаемости торгового центра составляет в среднем 4–5 лет. Однако существуют проекты, окупившиеся за 2 года, и есть такие торговые центры, расчетный срок возврата инвестиций у которых составляет до 7 лет.
В настоящий момент, на фоне некоторого снижения ставок аренды и ощутимого роста качества самих торговых центров (улучшения отделки, увеличения площади общественных зон и атриумов, роста доли развлекательной составляющей и др.), срок окупаемости торговых объектов будет незначительно увеличиваться.
По причине сложной пешеходной доступности торговый центр, построенный на МКАД, посещают преимущественно покупатели на личном автотранспорте, затрачивая на дорогу до центра как минимум 15–20 минут. Следовательно, торговый объект должен быть достаточно большим и содержать в своем составе немалое количество разнообразных предприятий, предлагающих услуги и товары различных профилей, чтоб привлечь достаточное количество покупателей из отдаленных районов города. Таким образом, важно, чтобы построенный на МКАД торговый центр привлекал посетителей тем, что в нем можно приобрести сразу все необходимые товары, перекусить, провести досуг (например, посмотреть кино, покататься на аттракционах и т. п.). Особо притягательным станет размещенный в торговом центре дискаунтер, способный привлечь большие потоки посетителей различного достатка.

Олег Репченко
Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»:
— Тенденция к возведению крупных торговых комплексов рядом с МКАД — следствие того, что центр Москвы перегружен, из-за чего построить там огромный по площадям магазин технически нереально.
Так, в пределах Садового кольца даже нет большого «Перекрестка». Поэтому очевидно, что крупные торговые центры должны уходить на МКАД. При этом если по трассам могут располагаться какие-либо продуктовые супермаркеты площадью порядка 1 тыс. кв. м, то по основным магистралям — универсальные гипермаркеты типа «Ашана», в которых можно приобрести продукты, бытовую технику, одежду. Кроме того, удобно строить рядом с магистралями большие автомобильные и мебельные торговые центры, а также магазины строительных материалов.
Будет ли программа по возведению ряда торговых центров с внутренней стороны МКАД успешной, сейчас трудно сказать. Еще даже нельзя давать однозначную оценку эффективности программы «Губернское кольцо», так как ее начали внедрять недавно.
С потребительской точки зрения между внутренней и внешней сторонами МКАД разницы нет никакой. С технической стороны преимущество внутреннего кольца заключается в том, что на московской территории, как правило, есть коммуникации, и поэтому строительство обходится дешевле. Правда, иногда те же коммуникации мешают строительству. С другой стороны, исторически в Москве более высокие цены: выше налоги, дороже аренда земли.
Пока торговых центров рядом с МКАД построено немного. Если со временем их станет значительно больше, то это приведет к обострению конкуренции между ними, что всегда хорошо для покупателя.
Инвесторами первых проектов торговых центров, построенных рядом с МКАД, выступили западные компании. Дело в том, что объем инвестиций, необходимых для строительства одного торгового центра, довольно большой. Если для возведения жилого дома требуются инвестиции в размере $3–5 млн, то при строительстве торгового центра речь идет о сотнях миллионов долларов.
До сих пор наши инвесторы отдавали очевидное предпочтение строительству жилья. Коммерческая торговая недвижимость для них менее понятна, требует больших денег и, следовательно, дольше окупается. Так, зачастую необходимо 5–7 лет, чтобы торговый центр окупился. Поэтому изначально рынок коммерческой недвижимости был менее интересен для отечественных инвесторов, вследствие чего его большую часть заняли иностранные инвесторы. Думаю, что по мере истощения жилищного рынка все больше отечественных инвесторов будут вкладывать средства в коммерческую недвижимость. Уже сегодня крупные отечественные финансовые группы, которые приходят на рынок недвижимости, начинают инвестировать также и в коммерческую недвижимость.

Полина Жилкина
Консультант по торговым центрам Jones Lang LaSalle:
— Сегодня инвестору и дешевле, и выгоднее получить участок с внешней стороны МКАД. Чтобы привлечь владельцев торговых центров на внутреннюю сторону кольцевой автодороги, московским властям придется упростить процедуру получения всех документов. Кроме того, сегодня не привлекает инвесторов и то, что аренда земли в Москве стоит дороже, чем в области.
То, с какой стороны МКАД расположен торговый комплекс, не играет никакой роли для его работы — для покупателей это будет удобно в любом случае. Другое дело, на каком участке МКАД построен центр. Если сравнивать конкретные участки, то всегда у каждого из них можно найти и достоинства, и недостатки.
Насколько успешен торговый центр, становится ясно уже в момент сдачи помещения. Важно, как расположены эти помещения и насколько велико желание арендаторов занять места в этом торговом центре. За первый год работы торгового центра и владельцу, и арендаторам становится понятно, какое количество покупателей — достаточное или нет — он привлекает. Также становятся очевидны все недостатки проекта.
Быстрота окупаемости торгового комплекса зависит от множества факторов — от его площади до того, каким образом были привлечены деньги в строительство. Наиболее выгодно строить торговые центры для крупных арендаторов, будь то супермаркет, гипермаркет, магазин бытовой техники и электроники или строительных материалов. Кстати, возводить торговый комплекс в центре Москвы предпочтительнее в том смысле, что там не настолько необходим якорный арендатор.
Успешность торгового центра во многом зависит и от оператора. Яркий пример того, насколько участок на МКАД с профессиональным оператором имеет успех, — открытие торгового комплекса «Ашан», который с первых дней работы имеет огромную популярность у покупателей.
С другой стороны, не исключено и банкротство торгового центра. Здесь все зависит от того, какие арендаторы были привлечены и насколько успешно они работают. Если плохо работают якорные арендаторы, то плохо работают и мелкие, потому что для них не создан необходимый поток покупателей. В таком случае арендаторы начинают уходить из торгового центра, из-за чего увеличивается процент незанятых помещений, и такой центр начинает приносить убытки своему владельцу. Чтобы этого не случилось, изначально концепция должна быть построена правильно.
Между центральными и периферийными торговыми центрами не может быть конкуренции.
Из существующих на сегодня торговых центров большинство принадлежит западным инвесторам. Что касается проектов, которые сейчас находятся в стадии планирования, то больше 50% из них будет финансироваться отечественными инвесторами — крупными строительными компаниями и банками.

Вера Ковалева М2 - Квадратный метр
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...