Как банки строить и жить помогают

Строительство. Банкиры считают кредитование строительных проектов одним из перспективных направлений. Однако независимые банковские аналитики предрекают этому виду вложений скорый кризис.

"Строительство - динамично развивающаяся отрасль народного хозяйства с высокой эффективностью, сложившимся рынком и понятными тенденциями, - говорит начальник управления клиентских отношений Газпромбанка Андрей Смирнов. - Доходность нашего банка от кредитования этой отрасли несколько выше средней, хотя мы и понимаем, что сегодня эта разница определяется весьма несущественными величинами".

 

 

По его словам, Газпромбанк участвует в реализации крупных строительных проектов, кредитуя известные компании, для которых строительство является основным видом деятельности. Также банк финансирует своих клиентов под строительство для собственных нужд.

Вместе с тем, как утверждают наблюдатели, рынок строительных инвестиций носит региональный характер: большая часть банков рассматривает в качестве перспективных проектов вложения в московский рынок недвижимости. Как отмечает председатель совета директоров Локо-банка Станислав Богуславский, строительство жилых комплексов и торгово-офисных центров - один из наиболее динамично развивающихся сегментов экономики Московского региона. "Доходность этого рынка привлекает не только строительные организации, но и финансовые институты", - добавляет банкир.

Одним из примеров сотрудничества строительных компаний и банка стало строительство торгово-офисного комплекса "Неглинная Плаза", где Локо-банк взял на себя управление проектом, риск-менеджмент и внешнее финансирование.

В банке "Глобэкс" прибыльность вложений в столичный рынок недвижимости показали на конкретном примере. "Глобэкс" с 2001 года участвует в строительстве нового торгово-делового центра "Новинский, 31". Реализация одного из крупнейших совместных проектов банка с правительством Москвы (собственниками ОАО "Новинский Бульвар, 31" стали банк, которому принадлежит 75% акций, и правительство Москвы - 25%) должна завершиться в сентябре этого года; в числе будущих арендаторов площадей центра - крупные международные компании, такие как Shell, General Electric, Glenkor и др. И если общий объем инвестиций банка в строительство центра составил $90 млн, то ожидаемые доходы за пять лет (2003-2007 гг.) должны составить $127,2 млн.

Вперед к жилью. Однако большая часть банковских кредитов вкладывается в строительство отнюдь не торговых центров и офисных зданий, а жилья. Банк "Авангард", давно и активно занимающийся кредитованием жилищного строительства на столичном рынке, только с начала этого года выдал кредитов на сумму около $14 млн. Один из последних проектов - июльский заем на $1,3 млн инвесткомпании "Московская городская служба недвижимости" для строительства жилого многоквартирного дома в Северном Бутове. Ранее банк выделил $3 млн компании "Миэль-Недвижимость" под строительство жилых многоквартирных домов в столичном микрорайоне Никулино и на проспекте Маршала Жукова.

В банке "Ингосстрах-Союз" финансирование "жилых" проектов рассматривается в качестве не только инвестиционно привлекательного, но и социально значимого направления работы. "В дальнейшем планируем наращивать объем инвестиций в эту сферу", - говорит о планах банка председатель правления Андрей Кулик.

А начальник отдела проектного финансирования банка "Форпост" Дмитрий Белкин сообщил, что его кредитная организация предпочтение отдает инвестициям в жилищное строительство не в самой Москве, а в Подмосковье. По словам банкира, это наиболее перспективное направление развития строительного сектора Московского региона. Вторым по активности можно назвать рынок вложений в строительный сектор Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Как отметили в Телекомбанке, одном из ведущих банков Санкт-Петербурга, оборот денежных средств через расчетные счета предприятий строительной отрасли вырос на 73%. "Устойчивая тенденция к росту объемов и по другим банковским операциям строительных компаний, включая кредитование, прослеживается с начала текущего года", - добавили журналу "Финанс." в Телекомбанке.

Кредит по привычке. После кризиса августа 1998 года большинство банков практически полностью прекратило кредитование строительных проектов. Сейчас ситуация радикально изменилась - банкиры охотно выдают займы такого рода. Основная причина повышенного интереса к рынку вложений в строительный бизнес - избыточная рублевая ликвидность. По словам аналитика компании "Атон" Тимоти Маккатчена, рынок кредитования строительных проектов стал развиваться до кризиса, когда отсутствовали другие финансовые инструменты вложения свободных активов, поэтому банки вкладывали в торговлю и строительство. Сейчас же, по мнению аналитика, ситуация повторяется: у банков очень много рублевой массы, а высокоприбыльные финансовые инструменты для вложений практически отсутствуют. "Поэтому банки занимаются тем, к чему привыкли, - кредитованием строительства шопинг-центров, офисных центров, жилых домов и т. д.", - резюмировал Тимоти Маккатчен.

Впрочем, рынок заимствований в строительные проекты по-прежнему остается еще мало развитым. По оценкам Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования, доля всех кредитов и займов, предоставленных российскими банками строительным организациям, составляет порядка 2,5%, или в абсолютном выражении - менее 50 млрд рублей.

Но недоверие к рынку в целом уже ушло. Сегодня банки выдают кредиты не только застройщикам, но и соинвесторам проекта. Как пояснили журналу "Финанс." в компании "Миэль-Недвижимость", наметилась тенденция к большей специализации на рынке недвижимости. Особое значение приобретает профессионализм каждого из участников: застройщики ведут строительство, выступая в роли инвесторов, и на условиях проведения тендера приглашают в качестве соинвесторов риэлторские компании. Последние выполняют сразу несколько функций: организации финансирования, реализации объектов конечным потребителям, анализа рынка, определения потребностей покупателей, корректировки проектов для улучшения их потребительских качеств, организации рекламной кампании.

"Любые вложения в бизнес-проекты рискованны, в том числе в строительные проекты", - объясняет Андрей Лукин, финансовый директор другого крупного игрока на рынке - корпорации "Бест-Недвижимость". Тем не менее, по словам специалиста, эти риски просчитываются, оцениваются и управляются. "Риэлторским компаниям эта задача более понятна, мы лучше знаем соотношение спроса и предложения и что в настоящий момент востребовано рынком в большей степени", - поясняет Андрей Лукин.

Крупные брэндовые компании имеют большой статистический материал и, как правило, имеют в своей структуре аналитические подразделения, которые "ведут" анализ динамики этих процессов. Зачастую крупные игроки на строительном рынке обращаются именно к риэлторским компаниям за услугой инвестиционного консалтинга, что просто необходимо на этапе выбора проекта нового дома.

Наличие строительных рисков заставляет риэлторские компании тщательно подходить к выбору партнеров по проекту. Для них важно не только качество строительных работ, но и соблюдение сроков сдачи объекта. Поэтому крупные риэлторские компании работают только с надежными строительными фирмами. Кроме того, банки при рассмотрении проектов также обращают внимание на репутацию застройщиков.

Условия выгодны не для всех. Разработка исходно-разрешительной документации проекта обычно идет за счет собственных средств застройщика, заемные средства необходимы на начальной фазе строительства, далее реинвестируются средства соинвесторов. "Форма договорных отношений между участниками строительного проекта выбирается в каждом конкретном случае. Это может быть договор соинвестирования, договор долевого участия или уступки (переуступки) прав требования и т. д. Выбранная форма, как правило, не зависит от этапа строительства", - объясняет Андрей Лукин из "Бест-Недвижимости".

Обычно банки определяют процентную ставку по строительным проектам исходя из кредитной истории заемщика, характера обеспечения обязательств, условий строительного проекта, срока кредитования и масштаба заимствований. Сегодня диапазон ставок в валюте составляет 11-20% годовых. Срок кредитования зависит от характеристик строительного объекта: для жилищного строительства он, как правило, составляет 1,5-2 года, для проектов в коммерческой недвижимости - 3 года. Но у каждого банка - свои условия кредитования. Например, в Московском кредитном банке, который только планирует выйти на рынок строительных кредитов, приемлемыми условиями кредитования считают займы на срок до 1,5 года под 12-15% годовых в валюте и 15-19% в рублях. Однако, по мнению представителей компании "Миэль-Недвижимость", кредитование на срок до 1,5 года для строительства является недостаточным, более приемлемым условием считается кредит на 2-3 года, так как только возведение монолитного дома, без учета подготовки документов, занимает 1,5 года.

По мнению некоторых игроков строительного рынка, банковский процент по кредитам настолько высок, что делает строительство практически нерентабельным. "У меня простое мнение на этот счет, - говорит Тимоти Маккатчен из "Атона". - Если строят, значит - выгодно. Я вижу очень много строек вокруг Москвы. Между тем известно, что большая часть строительства ведется за счет банковских кредитов - на свои средства строительные компании ничего не возводят". Директор управления инвестиций компании "Миэль-Недвижимость" Наталья Жарикова считает, что кредитование является наиболее эффективным инструментом для реализации крупных инвестиционных проектов, поскольку объемы инвестирования в крупные проекты составляют десятки и сотни миллионов долларов.

В обеспечение кредитов банки могут брать как имущественные права по проекту, так и обычные активы компаний (строительное оборудование, автотранспорт, недвижимость и пр.). Вместе с тем, по мнению Алексея Крюкова из Московского кредитного банка, основной проблемой для банков является именно отсутствие реальных залогов. "У заемщика имеются только права на строящиеся объекты, возможность реализации которых с юридической точки зрения весьма сомнительна", - говорит банкир. По его словам, крупные банки, такие как Сбербанк, Альфа-банк, Внешторгбанк, "НИКойл", Банк Москвы, МДМ-банк, могут позволить себе пойти на такие риски. Как правило, они применяют схемы кредитования через собственные фирмы, а это, по сути, вхождение в бизнес строительных компаний, что не всегда устраивает собственников последних. Поэтому, считает Алексей Крюков, строительные компании все же ищут банки, где смогут получить обычные кредиты.

"Твердый залог, как известно, не облегчает головную боль банка при обращении на него принудительного взыскания, - возражает Наталья Жарикова из "Миэль-Недвижимости". - Известно много примеров, когда банки были вынуждены реализовывать предметы залога по не возвращенным в срок кредитам (китайские пуховики, обувь, мебель и пр.). Кроме того, средств, вырученных от их реализации, бывает порой недостаточно для погашения таких кредитов". По словам менеджера, для снижения рисков, связанных с имущественными правами, необходима качественная договорная база, что предполагает серьезную работу юристов как со стороны риэлторской компании, так и со стороны кредитных организаций. "А банки, которые работают с залогом имущественных прав, как правило, имеют грамотную команду менеджеров", - утверждает Наталья Жарикова.

"С юридической точки зрения реализация недостроя не вызывает затруднений, - считает главный аналитик Российской гильдии риэлторов Геннадий Стерник, - а вот с практической, экономической - действительно, добавляет новый риск ликвидности. Потому и ставки кредитов довольно высокие". Однако, по словам аналитика, такое состояние рынка кредитов - естественное. "Снизить риски, то есть повысить ликвидность объекта, можно при грамотном инвестиционном анализе на предварительной стадии (идти в проекты высокой доходности и ликвидности) и смелом снижении цены реализации недостроя", - считает Геннадий Стерник.

Кризис впереди. Но не все так безоблачно на рынке недвижимости. "При участии банков в строительных проектах главная опасность для кредитных организаций заключается в том, что темпы строительства в конечном итоге могут начать опережать спрос", - предостерегает Дмитрий Белкин из банка "Форпост". Хотя, по его мнению, в ближайшее время такие процессы и не предвидятся, но по причине грозящей опасности специалисты банка очень тщательно подходят к выбору объектов инвестирования. При отборе проекта не только рассматриваются финансовые показатели, но также изучается в комплексе вся информация по проекту, в том числе и такие разделы, как обеспеченность коммуникациями строительной площадки и соответствие планировочных решений здания целевой аудитории дома.

А гендиректор рейтингового агентства "РусРейтинг" Ричард Хейнсворт предполагает, что активные вложения в строительный бизнес могут стать одним из факторов для будущего банковского кризиса. "Когда банки кредитуют строительные объекты, ожидается, что стоимость здания на текущем рынке будет расти, но поскольку рынок офисных помещений очень подвержен колебаниям спроса, а строительство - процесс среднесрочный и длится около двух лет, то кредиты, выданные, казалось бы, по прибыльным проектам, могут оказаться убыточными", - поясняет Ричард Хейнсворт. Поэтому банки, которые активно вкладывают в рынок недвижимости, по мнению аналитика, должны тщательно оценивать свои риски. Но поскольку в России не было кризиса, связанного с волатильностью рынка жилья и офисных помещений, то есть определенная вероятность, что российские банки просто не смогут оценить эти риски правильно.

"Во всем мире случаются падения и рост экономики, это обычный рыночный цикл, - поясняет Ричард Хейнсворт. - В некоторых странах достаточно регулярно бывает банковский кризис, связанный с большими вложениями в недвижимость, особенно в строительство офисных помещений". По словам аналитика, "с такой проблемой Россия пока еще не сталкивалась - банковский рынок здесь существует еще недостаточно долго. Но кризис в любом случае неизбежен".

С мнением руководителя "РусРейтинга" согласен аналитик компании "Атон" Тимоти Маккатчен. По его словам, банковское кредитование строительного бизнеса в России находится еще на начальной стадии развития, поэтому у этого направления существует много нерешенных проблем. Так, для более гибкой системы управления рисками банкам необходима секьюритизация рынка.

Точку зрения аналитиков поддерживают и некоторые банкиры. Президент Дельтабанка Александр Григорьев даже называет примерную дату кризиса на рынке недвижимости - 2005 год. "Меня смущает количество строящихся люксовых домов, где квадратный метр стоит около $2000, - делится своими опасениями банкир. - Людей, которые способны заплатить полмиллиона долларов за квартиру, не так много". Более того, уже сейчас можно наблюдать проблему перепроизводства на столичном рынке строительства офисных площадей. И если цены на эти площади еще держатся на высоком уровне, то только по инерции, считает президент Дельтабанка. "На финансовом рынке реакция на рыночную ситуацию обычно наступает не ранее чем через 1,5 года", - поясняет банкир.

Впрочем, по словам Александра Григорьева, прогнозируемый им кризис не будет системным - в основном пострадают одноотраслевые банки, 50-60% портфелей которых связаны с вложениями в недвижимость. "Эти банки ждут тяжелые времена - я уверен", - утверждает глава Дельтабанка. При этом крупные кредитные учреждения, которые вкладывают средства в подобные проекты, в случае возникновения кризиса могут пережить сложный период благодаря своему капиталу и резервам, средние же и мелкие банки разорятся, в результате чего произойдет перераспределение собственности на объектах недвижимости.

Условия кредитования малых предприятий некоторыми банками

Банк	Срок кредитования	Ставки по кредитам, % годовых		Сумма кредита
		валюта	рубли
Банк "Форпост"	До 24 месяцев	12-17	-	-
Банк "Уралсиб"	До 24 месяцев	-	От 2 в месяц	От 5 тыс. рублей до 3 млн рублей
Дельтабанк	До 12 месяцев	16	23	От $20 тыс.
Москомприватбанк	До 12 месяцев	От 1 в месяц	От 1,3 в месяц	До $50 тыс.
КМБ-Банк	До 36 месяцев	12-24	20-36	-
Банк Москвы	До 12 месяцев	16	Индивидуально	До $ 1 млн
Локо-банк	До 18 месяцев	11-13	-	От $5 тыс. до $250 тыс.
Банк 24.ру		12-14	20-23	От $15 тыс. или 500 тыс. рублей
Московский кредитный банк	До 24 месяцев	От 16	От 16	От $5 тыс. до $150 тыс.
Импэксбанк	До 24 месяцев	От 14	От 16	От $20 тыс. до $200 тыс.

По данным интернет-сайтов банков

Инесса Паперная Финанс
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...