Офисы на месте станков

Дефицит качественных офисных помещений в столице заставляет девелоперов коммерческой недвижимости заниматься не только строительством новых, но и перепрофилированием существующих производственных площадей. Заодно решается задача вывода промышленности за черту города.

«Сейчас, когда рынок коммерческой недвижимости активно развивается, заводские цеха весьма востребованы у девелоперов. Эти помещения активно перепрофилируются в офисные площади. В этом проявляет заинтересованность и правительство города, которое реализует программу вывода производств за черту столицы, и держатели контрольных пакетов акций, другими словами, продавцы», – считает ведущий аналитик агентства недвижимости DOKI Александр Скобкин.

 

 

Перспективное предложение

В 2006 году, по данным United Realty Group, доля реконструированных промышленных площадей составила 40% от всех выведенных на рынок офисных помещений класса В. «Редевелопмент промышленных площадей – крайне перспективный сегмент девелоперской деятельности в силу нескольких причин. Во-первых, почти все территориальные ресурсы для нового строительства в столице уже израсходованы. Во-вторых, по сравнению с новым строительством, редевелопмент требует от инвесторов гораздо меньших финансовых затрат, соответственно, срок окупаемости проектов гораздо меньше и, как правило, составляет 2-3 года. В-третьих, у бывших цехов есть ряд достоинств: высокие потолки, большие окна, удобные подъездные пути, просторные автостоянки», – говорит представитель компании United Realty Group Ирина Бабичева.

Продавцы активно выставляют на рынок неиспользуемые цеха и помещения заводов. Ярким примером такой тенденции является решение корпорации «Иркут» продать два цеха, принадлежащих ОКБ имени Яковлева. Общая площадь выставленных на продажу помещений составила 25 тыс. кв. м. По данным участников рынка, корпорация просто не использовала эти помещения. На сегодняшний день продать такие площади можно по цене $900-1100 за кв. м.

Овчинка стоит выделки

«Стоимость редевелопмента складывается из многих факторов. Наиболее важные из них – это состояние цеха, его качество, месторасположение, необходимость в дополнительных затратах на улучшение коммуникаций и инфраструктуры. Может случиться, что снос здания и строительство нового обойдутся дешевле реконструкции. Затраты на ремонт могут достигать $1500 за кв. м, и редко кто рассчитывает на то, что здание окупится меньше чем через 2 года», – считает Александр Скобкин.

Однако владельцы промышленной недвижимости далеко не всегда идут на поводу у новомодной тенденции. Некоторые стараются не изменять функционального назначения помещений, сделав их просто рентабельными как объект коммерческой недвижимости. Например, в сентябре 2005 года инвестиционная компания «Росбилдинг» приобрела завод «Мосэлектроприбор». В противоположность ожиданиям, господствующим на рынке, новые владельцы цехов не стали закрывать убыточное предприятие, на котором работают большей частью инвалиды. «Росбилдинг» просто решил отремонтировать цеха и сделать производство более рентабельным. Так, чтобы сократить издержки и улучшить условия труда, из давно не ремонтированных, наполовину пустовавших помещений производство было переведено в шесть только что отремонтированных корпусов. Такое внутреннее перебазирование позволит предприятию только на коммунальных услугах сэкономить до миллиона рублей в месяц.

Капитализация растет

Если же владелец здания решил продать свою недвижимость девелоперам, то на месте бывших цехов, скорее всего, появится бизнес-центр класса B. При этом арендные ставки в бизнес-центрах, созданных на месте бывших производственных площадей, как правило, на $100-150 за кв. м ниже, чем в новых зданиях соответствующего класса. По словам Ирины Бабичевой, поскольку инфраструктура у реконструированных объектов и объектов, возведенных «с нуля», по качеству может быть аналогичной, многие компании-арендаторы готовы поступиться красотой фасада и взамен получить высококлассные площади по умеренным ценам. В результате при грамотном редевелопменте капитализация здания может увеличиться на 200-300%.

На месте некоторых бывших цехов уже успешно функционируют многие офисные центры. Например, центральный офис агентства недвижимости DOKI располагается в бывшем авиационном цехе на набережной академика Туполева. Теперь это здание более известно как Tupolev Plaza. На месте Краснохолмского комбината находится офисный комплекс «Аврора Бизнес Парк».

«И конечно, крупнейшим примером удачного редевелопмента является проект «Москва-Сити» на Краснопресненской набережной. В процессе его реализации с территории в 100 га было выведено 32 предприятия», – добавляет Ирина Бабичева. Успешным может быть назван проект, где инвестиции окупились за два года. Например, в одном из первых в Москве проектов аналогичного рода – редевелопменте кожевенной фабрики «Рускон» – затраты девелопера, которым выступал «Экоофис», составили $600 за кв. м и окупились за 2 года.

Все факторы указывают на то, что этот сегмент будет только развиваться. По словам руководителя департамента инвестиций и оценки корпорации «Рескор» Дмитрия Рощина, офисы класса А и В не потеряют своей инвестиционной привлекательности как минимум до 2020 года. По оценкам экспертов этой компании, Москве требуется не менее 25 млн кв. м офисных помещений классов А и В. Сегодня в российской столице насчитывается только около 5 млн кв. м офисных площадей высокого уровня, а ежегодный ввод в эксплуатацию составляет около 1 млн. Значит, все еще впереди.

Алексей Ложкин Собственник
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...