Офисы против ТЦ: выгодные инвестиции в столицу

Ранее наблюдалась ярко выраженная тенденция среди инвесторов вкладывать капиталы в уже готовые объекты. Так, по данным аналитиков компании Colliers, 2005 год охарактеризовался несколькими яркими инвестиционными сделками. В частности, приобретением казахскими инвесторами (Холдинговая компания «Евразия») миноритарной доли в ТК «Калужский», покупка ПИФом УК «Тройка-Диалог» по схеме sale&leaseback объектов street retail у аптечной сети «36,6» и у сети ресторанов «Тинькофф».

В данный момент ситуация на рынке недвижимости и инвестиций претерпела ряд изменений. Нехватка предлагаемого к продаже качественного инвестиционного продукта вынуждает консервативных инвесторов искать возможности осуществления внерыночных сделок, а также использовать нераспространенные до недавнего времени подходы по получению активов.

 

 

Например, приобретать в собственность доли в запланированных строящихся объектах.

Основное внимание как российских, так и зарубежных инвесторов сосредоточено на практически беспроигрышных в плане прибыльности торговых центрах и офисных зданиях.

Оно и понятно: в условиях непрерывного развития бизнеса и торговли спрос на подобные помещения практически гарантирован. Инвестору остается только определиться, в какое именно русло направить свои капиталы – финансировать возведение небоскреба из стекла и бетона на московской набережной или сделать ставку на строительство очередного молла, супер- или гипермаркета.

Выгоднее ли инвестировать в строительство ТЦ ?

По оценкам специалистов в области инвестиционного консалтинга, стопроцентно говорить о том, что та или иная сфера вложения капитала более прибыльна, довольно сложно. Однако цифры говорят в пользу торговой недвижимости. На начало 2006 года для высококачественных объектов коммерческой недвижимости, сданной надежным арендаторам, ставки капитализации находятся в диапазоне 10-12 % в офисном и 12-13 % в торговом секторах. Но, по мнению аналитиков, это вовсе не означает, что спрос на объекты торговой недвижимости превышает спрос на офисные помещения. И в той и в другой сфере наблюдается ситуация, близкая к тому, что спрос превысит предложение.

По мнению Ильи Шершнева, директора по развитию бизнеса Swiss reality group, вложения в торговую и офисную недвижимость принципиально отличаются друг от друга. Доходность от инвестиций в каждый из сегментов во многом зависит от инвестиционных ожиданий компании, вкладывающей деньги в проект. Так, для институционального инвестора сегмент принципиально не имеет большого значения. Главный фактор – стоимость денег и гарантированная доходность, которая обеспечивается долгосрочными арендными контрактами.

Если инвестор предполагает самостоятельно участвовать в управлении, торговый центр и офисное здание будут принципиально отличаться друг от друга. Торговое здание может приносить как существенно более высокий доход, так и не приносить дохода вообще, когда проект концептуально ошибочен. В Москве есть примеры торговых центров, находящихся на хорошем участке, но при этом они не сданы в аренду, или арендаторы не платят арендную плату (например «Квадро» на Рублевском шоссе). В офисном сегменте даже самое неудачное здание можно сдать в аренду, опустив арендные ставки. Именно поэтому данный рынок более прост и прогнозируем.

Темпы роста

В России ежегодно увеличивается количество введенных в эксплуатацию квадратных как «офисных», так и «торговых» метров.

Так, в 2006–2007 гг. спрос на офисные помещения класса А и В прогнозируется на уровне 950 000 и 1 000 000 кв. метров соответственно, в то в время как для торговых площадей эта цифра составит около 1 300 000 квадратных метров. Несмотря на нежелание ряда компаний-застройщиков делать преждевременные прогнозы, все сходятся во мнении, что объемы строящихся как офисных, так и торговых и складских помещений вряд ли пойдут в ближайшее время на убыль, скорее напротив. «Безусловно, – рассказал «Собственнику» специалист строительной фирмы, пожелавший остаться неизвестным, – город не резиновый. Рано или поздно все пригодные для застройки участки земли будут отданы под объекты, уже активно осваивается МКАД (ИКЕА, МЕГА, ГВОЗДЬ, OBI, Ашан). Однако посмотрите, процесс строительства не останавливается ни на секунду. А все почему? Потому что пока возведешь несколько десятков новых объектов, старые уже отживут свое, и на их месте будут появляться новые. Пока будет существовать спрос – а в условиях непрерывного экономического развития он будет существовать – наша задача и задача инвесторов – обеспечить достойное предложение».

Уровень доходности одинаков, а затраты могут быть разными

Предпочтения самих инвесторов свести к единому знаменателю и выделить четкие тенденции довольно сложно. Практически абсолютное большинство последних, встав перед выбором, прибегают к помощи специалистов. «В целом говорить однозначно о том, что выгоднее – инвестировать строительство офисного здания или торгового центра, очень сложно, – считает специалист консалтинговой компании Ernst&Young Ольга Архангельская. – На мой взгляд, довольно некорректно сравнивать данные секторы недвижимости, поскольку и в том и в другом есть выгодные проекты. Причем, по уровню доходности на сегодняшний день они практически эквивалентны.

Просто исторически сложилось так, что торговая недвижимость всегда считалась чуть более доходной, чем офисная, однако могу сказать только то, что каждый проект индивидуален. И, соответственно, требует индивидуального подхода. Так, на начальном этапе необходимо прежде всего сравнить уровень затрат с потенциальным доходом. К первым относятся затраты в ходе получения прав на землю, подведение всей соответствующей инфраструктуры, затраты непосредственно на строительство. Доходная же часть объекта зависит от его местоположения и грамотного планирования».

Срок окупаемости

Сроки окупаемости объекта зависят от объема вложенных инвестиций. По оценке специалистов, уровень доходности объекта за пределами Садового кольца (где стоимость только одной земли зашкаливает по сравнению с остальными расценками по городу) вполне может быть сопоставим с уровнем доходности объекта в центре Москвы, так как изначально будут сэкономлены немалые средства на покупке участка. Соответственно, себестоимость такого объекта ниже в разы, и период окупаемости сокращается. Немаловажно и то, что вариация арендных ставок в торговом центре больше, чем в офисном здании. К примеру, квадратный метр небольшого бутика на топовом месте у входа в ТК обойдется владельцу дороже, чем в несколько раз превышающий его по площади ресторан на этом же самом месте. Уровень ставки напрямую зависит от месторасположения торговой точки и размера арендуемой площади.

Местоположение

Один из первых советов, который дают консалтеры клиенту-инвестору, выбирающему между двумя секторами потенциально возможного капиталовложения, «плясать от площадки». К участку, на котором запланировано строительство торгового центра, требований существенно больше, чем к участку под офисное здание. В первом случае необходимо учитывать такие обязательные факторы, как поток потенциальных покупателей, наличие места под парковку (если это молл или гипермаркет, площадь под парковку нередко по периметру превышает площадь самого торгового центра).

Участок для офисного здания найти проще

По словам Ольги Архангельской, потребителей офисной недвижимости сегодня больше, чем торговой.

«Под офисное здание проще найти участок, так как требования по сравнению с торговыми центрами менее высокие. Однако сегодня в центре мест под офисы остается все меньше, – комментирует специалист. – Тем не менее, если оглянуться на десятилетие назад, то на начальном этапе строительства офисов в Москве свободных площадок в центре практически не было. Сейчас ситуация изменилась – простаивает большое количество бездействующих промышленных объектов. А это земля, на которой, приобретя ее в собственность, инвестор может возвести прибыльные объекты».

В зависимости от участка и пожеланий инвестора, консалтинговые компании могут разработать интересную с маркетинговой точки зрения концепцию – от правильно спозиционированного торгового центра до многофункциональных объектов. К примеру, когда при офисном здании построена гостиница и/или торговый центр.

Елена Залесская Собственник
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...