Офисы уходят из центра Москвы

По различным оценкам, в первом полугодии 2006 года в эксплуатацию было введено около 260-300 тыс. кв. м офисных площадей класса А и В, что соответствует аналогичному показателю первого полугодия 2005 года. При этом в силу того, что все больше девелоперов сталкиваются с проблемами дефицита земельных участков в центре города и сильной загруженностью транспортных магистралей, большая часть этих проектов располагается вне Садового кольца. Как следствие, увеличивается не только общая площадь проектов, но и идет активное развитие таких новых форматов, как бизнес-парки.

 

 

Из центра

По данным консалтинговой компании Colliers International, в структуре распределения вновь построенных и реконструированных офисных площадей классов А и В за первое полугодие 2006 года только 36% находятся в так называемом центральном деловом районе (из них 73% новое строительство) и 64% в других районах Москвы (из них 63% новое строительство).

Учитывая постепенное смещение активности застройщиков за пределы центра Москвы, эксперты отмечают продолжение активного формирования новых деловых районов столицы. Одним из таких направлений в настоящий момент, по данным консалтинговой компании Knight Frank, является Юго-Западный округ города, состоящий из нескольких активно развивающихся бизнес-зон. Так, директор офисного департамента компании Knight Frank Андрей Петров выделяет район Ленинского проспекта, где сосредоточено небольшое количество объектов класса В и ведется активное развитие территорий для реализации крупномасштабных проектов. В первом квартале 2006 года здесь был введен в эксплуатацию бизнесцентр Gorky Park Tower, в котором уже арендовали помещения Raiffeisen Bank (12,6 тыс. кв. м) и Alcatel (7,8 тыс. кв. м).

Помимо Ленинского проспекта идет активное формирование делового района вокруг офиса "Газпрома" на улице Наметкина.

В связи с децентрализацией рынка офисных помещений постепенно меняются не только приоритеты застройщиков относительно местоположения площадки, но и форматы многих проектов. Так, руководитель отдела аналитики и информационного обеспечения управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании "Миэль-недвижимость" Айдар Галеев отмечает, что девелоперы все чаще обращаются к идее строительства бизнес-парков. Заинтересованность в развитии нового формата, а также освоение более крупных земельных участков, нежели это возможно в центре Москвы, позволяет застройщикам существенно увеличивать площадь объектов. К примеру, в марте компания "Интеко" объявила о реализации проекта бизнес-парка "Сетунь-хиллс" общей площадью 570 тыс. кв. м на пересечении Минской и Староволынской улиц. Среди других не менее масштабных проектов Андрей Петров называет торговоофисный комплекс "Метрополис" на Ленинградском шоссе.

"Многофункциональный комплекс общей площадью 300 тыс. кв. м начал строиться в первой половине 2006 года на месте завода "Радикон",- рассказывает Петров.- Первая очередь объекта площадью около 80 тыс. кв. м, согласно планам застройщика, будет завершена к первому кварталу 2008 года".

Специфика спроса и предложения

Как и в первой половине 2005 года, так и в 2006 году игроки рынка отмечают продолжающийся рост спроса на офисные помещения, заметно превышающий существующее предложение. "Высокий спрос при недостаточном предложении удерживает долю свободных площадей на низком уровне и способствует росту ставок аренды и цен продажи",- поясняет начальник отдела исследований офисных помещений CB Richard Ellis Noble Gibbons Ирина Герасимова. Как следствие, руководитель отдела аналитики рынка офисной и индустриальной недвижимости Colliers International Регина Лочмеле прогнозирует сохранение роста арендных ставок на офисы в течение ближайших двух лет. С ней соглашается Андрей Петров. По его оценкам, уровень арендных ставок по итогам первого полугодия 2006 года в классе А вырастет на 2,6% ($640-650), а в классе В- на 3,7% ($490-500 за 1 кв. м) без учета операционных расходов и НДС.

Рост деловой активности как российских, так и международных компаний наряду с увеличением числа сделок по предварительной аренде и продаже свидетельствует о сохранении высокого уровня спроса на офисные помещения классов А и В, констатирует Регина Лочмеле. Также эксперты отмечают постепенное увеличение сроков аренды бизнесцентров от пяти лет и выше. К примеру, компания "Газэкспорт", дочерняя структура "Газпрома", арендовала бизнес-центр "Пушкинский дом" на Страстном бульваре (более пяти лет). По оценкам экспертов, компании придется ежегодно отдавать более $7,5 млн за офисные помещения площадью более 12 тыс. кв. м. Также в конце лета ожидается подписание договора компанией "Вымпелком" по долгосрочной аренде офисного здания "Эрмитаж плаза" площадью около 38 тыс. кв. м (договор аренды на 7-15 лет). Как считают специалисты Knight Frank, заключение долгосрочных договоров с арендаторами связано с ростом конкуренции в сегменте высококачественной офисной недвижимости среди девелоперских проектов.

Впрочем, особенно ажиотажный интерес потенциальные арендаторы за почти прошедшее полугодие проявляли не столько к аренде офисных помещений, сколько к их приобретению. Так, Национальная резервная компания (НРК) Александра Лебедева купила проект строительства многофункционального комплекса площадью более 33 тыс.

кв. м на проспекте 60-летия Октября. По оценкам экспертов, сумма сделки составила около $36 млн. В середине июня стало известно, что немецкая компания Henkel стала собственником 14,4 тыс. кв. м площадей в строящемся на Земляном валу бизнес-центре Citydel. Сумма сделки не разглашается, однако, по мнению участников рынка, она могла превысить $50 млн.

Руководитель отдела исследований и аналитики компании Praedium Ольга Кисарина отмечает, что рост стоимости продажи офисных помещений был заметен для всех классов офисной недвижимости. При этом наметившийся в последнее время спрос со стороны инвесторов подогревался нехваткой хороших инвестиционных проектов. "При наличии большого количества потенциальных покупателей число проектов, обеспечивающих хорошую прибыльность, существенно ниже.- рассуждает Айдар Галеев.- В результате требования потенциальных российских инвесторов снижаются с 18-20% годовых до 13-15% годовых".

В перспективе

По данным компании Colliers International, во втором полугодии 2006 года ожидается ввод в эксплуатацию около 450 тыс. кв. м офисных площадей классов А и В, из которых на класс А придется 40%, а на класс В - 60%. Айдар Галеев добавляет, что при сохранении существующих темпов строительства - в 2007-2008 годах по 0,9-1,1 млн кв. м в год - объем офисных площадей класса А и В удвоится к 2010 году. Учитывая столь серьезный рост предложения, Галеев прогнозирует, что в течение ближайшего года произойдет стабилизация темпов прироста стоимости офисов на уровне не выше 15-17% в год.

"Мы ожидаем стагнацию московского рынка офисной недвижимости во втором полугодии 2007-го - начале 2008 года,- рассуждает Айдар Галеев.- В дальнейшем при благоприятном развитии событий нас ждет уверенное развитие рынка до 2012-2014 годов, либо стагнация может продлиться еще на полтора-два года".

Вследствие дальнейшего роста спроса на офисные помещения в условиях, когда прогнозируемый объем нового строительства и реконструкции в 2006-2007 годах сопоставим с соответствующим показателем в 2005 году, Регина Лочмеле предполагает дальнейшее повышение числа сделок по предварительной аренде и продаже. Увеличение же среднего показателя доли вакантных помещений для офисов классов А и В, по ее мнению, будет происходить на фоне роста конкуренции между существующими и вновь построенными бизнес-центрами по мере вывода на рынок новых качественных объектов, соответствующих международным стандартам.

Маргарита Федорова Бизнес
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...