Офисная "Целина" Подмосковья

Как развивается рынок офисной недвижимости в городах Московской области? Строят ли здесь объекты, отвечающие мировым стандартам бизнес-центров? Проявляют ли инвесторы интерес к подмосковному сектору рынка недвижимости? Комментирует ситуацию директор по развитию информационной системы (ИС) «СканРиалти» Елена Масютина.

Еще года два назад об офисном рынке Подмосковья говорили как о потенциально перспективном — не более того.

 

 

При этом главной причиной, тормозящей его развитие, считалось отсутствие спроса на офисную недвижимость. В итоге старый фонд морально и физически устаревал, а строить современные бизнес-центры не имело смысла. Желающих арендовать или купить офис не хватало, чтобы заполнить целое здание. Поэтому даже в городах ближнего Подмосковья местные компании и филиалы столичных фирм довольствовались первыми этажами жилых домов или, если повезет, офисами в торгово-развлекательных комплексах, где отделение банка могло соседствовать с парикмахерской.

В настоящее время ситуация меняется — как в пределах пятикилометровой зоны от МКАД, так и во всех городах ближнего Подмосковья. Вслед за торговыми центрами и другими объектами инфраструктуры, которые стали строить в области, начали возводить и офисные площади. Сейчас процесс застройки Подмосковья офисами, складами и прочими объектами коммерческой недвижимости активно набирает обороты. Но вот ждет ли его такой же бум, какой переживает областной рынок жилья, — неизвестно.

Так кто и зачем выбирает Подмосковье местом обитания для своей компании и каким предприниматели хотят видеть свой офис?

С местными фирмами все более или менее понятно. Подавляющее большинство из них или не могут, или просто не считают нужным тратиться на помещение в здании, соответствующем хотя бы столичному классу В (даже если таковые имеются в наличии). Нижние этажи жилых домов, бывшие НИИ и другие здания госучреждений худо-бедно потребности в офисных квадратных метрах удовлетворяют. Часто офис компании располагается, например, на территории собственного склада.

Цены на такие помещения варьируются в зависимости от их месторасположения и качественных характеристик объекта. В среднем в год за квадратный метр просят от 60 до 130 долларов.

Столичным и международным компаниям труднее. Выходя на региональный рынок, они сталкиваются с проблемой поиска здания, которое будет соответствовать привычным стандартам. В результате такие субъекты вынуждены строить или реконструировать офис под себя, а также нести дополнительные траты на управление зданием. Казалось бы, вот он — огромный и практически полностью неудовлетворенный спрос на качественные бизнес-центры в области. Но девелоперы и застройщики все еще неохотно берутся за реализацию подобных проектов.

Как показывают результаты исследования, которое проводит ИС «СканРиалти», многие компании, даже занимаясь тем или иным бизнесом в области, предпочитают арендовать офис в Москве, считая, что так удобнее и престижнее, несмотря на более высокие по сравнению с Подмосковьем цены. Это стереотип, на преодоление которого нужно время. Гораздо разумнее расположить офис или бэк-офис в непосредственной близости от складских или производственных помещений.

Так, в частности, легче осуществлять контроль за деятельностью компании. Да и рабочая сила в области дешевле. Тем не менее, по нашим данным, лишь 19,2 % фирм готовы рассматривать возможность аренды или покупки офиса в области, причем в зависимости от месторасположения объекта.

Как считает Елена Жильская, начальник отдела коммерческой недвижимости компании DeltaRealty, в Подмосковье очень тяжело позиционировать новый бизнес-центр в расчете на локальный рынок, так как бизнес сосредоточен в основном в Москве, а местные жители преимущественно работают в столичных компаниях. «Офис в Москве — это удобно, ведь столица является центром деловой и общественной жизни страны, — говорит генеральный директор компании «Новая Площадь property management» Евгений Якубовский. — В Москве находятся офисы большинства компаний, осуществляющих свою деятельность не только в Московском регионе, но и в России в целом. Следовательно, именно тут с высокой степенью вероятности будут расположены офисы не только настоящих, но и будущих партнеров по бизнесу».

По мнению руководителя департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood Михаила Геца, Москве отдают предпочтение в первую очередь производственные компании. По тем или иным причинам им может быть неудобно принимать клиентов на самом производстве. В таком случае приходится арендовать помещение, например, в НИИ или в жилом доме, потому что бизнес-центров как таковых в области нет. Но подобное размещение часто вредит имиджу фирмы. Таким образом, компании предпочитают устраивать офис в Москве, поскольку в Подмосковье, по сути, это сделать негде.

Действительно, чтобы найти достаточное число арендаторов, бизнес-центр должен соответствовать целому ряду требований, например находиться в непосредственной близости от главных транспортных артерий, иметь подъездные пути и хорошо оборудованный паркинг, а также всю необходимую инфраструктуру. Впрочем, и наличие перечисленных условий не всегда гарантирует быструю реализацию офисных площадей. Так, бизнес-центр Country Park класса А площадью 16 тыс. кв. м, расположенный практически в ста метрах от МКАД на пути в Шереметьево, был сдан в эксплуатацию в начале 2004 года и только сейчас обзавелся арендаторами. Но и в нем некоторые площади по-прежнему пустуют. В Москве такая ситуация, естественно, была бы немыслима. По мнению специалистов ИС «СканРиалти», качественный уровень Country Park заслуживает самой высокой оценки даже по столичным стандартам.

То же происходит и с более дешевыми объектами класса B. Например, в новых бизнес-центрах в Пушкине и Электростали арендная ставка в два раза ниже, чем в Москве (240–250 $/кв. м в год). Объекты уже несколько месяцев находятся на рынке, но свободных площадей в них все еще достаточно.

Однако следует отметить, что, несмотря на проблемы подмосковного офисного рынка, есть все основания прогнозировать его скорое становление, за которым последует стабильное качественное развитие.

В Химках, Мытищах, Люберцах, Одинцове, Домодедове и некоторых других городах уже сформировались и активно развиваются центры деловой активности. При этом самым перспективным сектором офисного рынка мы назвали бы бизнес-комплексы, объединяющие офисные, складские, производственные и торговые помещения высокого уровня, а также сервисные объекты, удовлетворяющие потребности арендаторов и гостей комплекса, — рестораны, кафе, гостиницы.
Например, в конце прошлого года в Красногорском районе (71-й км МКАД, между Волоколамским и Ленинградским шоссе) началось строительство бизнес-парка Greenwood, который должен стать крупнейшей деловой зоной Подмосковья. Там общая площадь помещений составит 130 тыс. кв. м. Кроме собственно офисов в бизнес-парке будет создана вся необходимая инфраструктура, включая отделения банков и фитнес-центр.

Организаторы проекта мудро сделали ставку на крупные российские и западные компании, которым по тем или иным причинам выгодно иметь офис за чертой города. Таким фирмам предлагают взять в долгосрочную аренду целое здание площадью от 3,5 до 13,5 тыс. кв. м по относительно низкой цене — 300 $/кв. м в год (в Москве арендные ставки в бизнес-центрах такого уровня начинаются от 700 $/кв. м). Экономия на аренде в 50 % наряду с другими выгодами для бизнеса (лучший контроль за производством в области, близость аэропорта и др.) вполне может заставить фирму со штатом в несколько сотен человек «поселиться» в Подмосковье.

Как считают специалисты ИС «СканРиалти», по сравнению с Москвой у области есть два главных козыря — более низкая себестоимость строительства, включая цены на землю, и, соответственно, более низкие арендные ставки. А значит, и девелоперам, и арендаторам имеет смысл обратить пристальное внимание на Подмосковье как на альтернативу столице.

Комментарии специалистов

Елена Жильская,
начальник отдела коммерческой недвижимости компании DeltaRealty:

— Рынок коммерческой недвижимости Подмосковья только начинает развиваться. Вполне вероятно, что его ждет бурный рост. В области налицо явный дефицит офисных помещений, поэтому даже относительное насыщение рынка произойдет не раньше чем через два-три года. Новых бизнес-центров практически нет, а старые площади успешно развивающимся компаниям по своим характеристикам не подходят.

На текущий момент инвесторы не торопятся вкладывать деньги в строительство офисных и деловых центров на территории Московской области из опасения, что объекты не окупятся. Столичных компаний, желающих приобрести или снять офис в Подмосковье, относительно много, но в то же время недостаточно для полного заполнения офисных новостроек. Довольно слабым спросом областные офисные центры пользуются и у местных арендаторов. Кроме того, серьезной проблемой остается подбор квалифицированных управляющих компаний, которые могли бы обслуживать подобные объекты. Все перечисленное мешает освоению офисного рынка Подмосковья.

Самым удачным проектом коммерческой недвижимости, реализованным в Подмосковье за последние один-два года, мы считаем Country Park — офисный комплекс класса А, расположенный на берегу Бутаковского залива Химкинского водохранилища, примерно в ста метрах от МКАД.

Михаил Гец,
руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood:

— На сегодняшний момент рынок офисной недвижимости в Подмосковье находится в начальной стадии своего развития.

Просто так бизнес-центры там не строят. Любое открытие офисного здания связано с началом деятельности филиалов компаний или с диверсификацией бизнеса. Поэтому сам рынок как таковой сейчас пребывает в зачаточном состоянии. Однако в ближайшем будущем мы рассчитываем на его рост, поскольку экономика региона активно развивается, туда приходят новые бизнесмены, а «коренные» предприниматели расширяют свой бизнес в области. Здесь, конечно, играют роль и низкая конкуренция, и небольшие ставки на офисные помещения, что в целом облегчает организацию нового дела.

Почему в настоящий момент инвесторы и девелоперы не спешат реализовывать в области проекты по строительству крупных бизнес-центров? Во-первых, из-за не слишком значительного спроса, а во-вторых, по причине невысокого уровня платежеспособности компаний, расположенных в Подмосковье. Себестоимость строительства бизнес-центра и в Москве, и в Подмосковье одинаковая, только арендные ставки разные, но в столице срок окупаемости составляет пять лет, а в области — семь-восемь.

Из крупных проектов, реализованных за последнее время, можно назвать бизнес-центр Country Park в Химках. Строят бизнес-центр «Зеленый Град» в Зеленограде. Но пока для Московской области характерно строительство торговой, нежели офисной недвижимости.

Евгений Якубовский,
генеральный директор компании «Новая Площадь property management»:

— Следует признать, что цивилизованный офисный рынок Подмосковья как таковой еще не сформирован. Офисы в основном представлены нежилыми площадями в жилом фонде, а также отремонтированными административными помещениями в бывших советских НИИ и на заводах — то, что сейчас принято относить к классу С. Если говорить о проектах классов А и В, то их пока единицы. Вместе с тем спрос на подобные помещения растет. Это связано с сохраняющимся недостатком современных офисных площадей при сокращении предложения свободных участков в центре Москвы. Повышение спроса также обусловлено развитием производства и выносом крупными торговыми компаниями складов в ближнее Подмосковье.

Развитие рынка офисных помещений скорее всего будет происходить в комплексе с развитием складской и производственной базы в Подмосковье, в так называемом формате бизнес- или индустриальных парков (офисы плюс склады плюс производственные помещения).

Основная причина того, почему девелоперы и инвесторы не спешат в область, — отсутствие сформированного спроса на загородные офисы. Всегда трудно быть пионером и не побояться взять на себя ответственность за формирование общественного мнения. Кроме того, строить бизнес-центр в области сложно и рискованно: ставки аренды там ниже, чем в столице, к тому же непонятно, как отнесутся арендаторы к сложностям с доставкой персонала в офис, не возникнут ли у посетителей проблемы с посещением из-за удаленности объекта и т. д. Тем не менее несколько реализованных в последнее время и реализуемых в настоящий момент проектов новых бизнес-центров за пределами МКАД фактически положили начало модной тенденции офисного рынка — строительству бизнес-парков. Среди наиболее значимых из них можно отметить Country Park, в котором размещены офисы таких арендаторов, как Volvo и BMW. В настоящий момент в стадии реализации находится интересный проект бизнес-парка Greenwood.

Наталия Курашова,
PR-директор компании Renaissance Realty:

— Офисный рынок Подмосковья развивается недостаточно активно. В основном на нем представлены помещения классов В и С, расположенные на первых этажах жилых зданий или в зданиях бывших НИИ. Однако данное направление представляется нам довольно перспективным, поскольку спрос на высококлассные помещения в области с каждым годом увеличивается — прежде всего за счет компаний, чье производство сосредоточено за пределами МКАД. По нашим прогнозам в ближайшие три года рынок офисных помещений в Подмосковье будет насыщаться, и новые бизнес-центры класса А появятся прежде всего в городах, отстоящих от МКАД не более чем на 15 км, — в Красногорске, Химках, Люберцах, Мытищах и др.

Бизнес-центры в Подмосковье

Объект	Класс	Арендная ставка (долл. США/кв. м в год)
Химки, Country Park	А	500
Пушкино, мкр-н Серебрянка	В+	250
Электросталь, ул. Лесная	В	240
Подольск, ул. Комсомольская	В	260
Домодедово, ул. Промышленная	В	250

Средние арендные ставки на офисы в Москве и городах Подмосковья (50-150 кв. м)

Город	Офисы класса
	А	В	С
Москва	850	510	280
Химки	500	240	190
Подольск	-	260	150
Мытищи	-	330	200
Люберцы	-	350	250
Домодедово	-	320	250
Дубна	-	260	180
Наро-Фоминск	-	-	110
Пушкино	-	250	130

Недвижимость и цены
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...